Temat interpretacji

Czy do kosztów uzyskania przychodów z najmu nieruchomości można zaliczyć wydatki poniesione przed notariuszem w związku z nabyciem nieruchomości w drodze darowizny?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 19 października 2011 r. (data wpływu do Organu 20 października 2011 r.), uzupełnionym w dniach 29 i 30 grudnia 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu wydatków związanych z nabyciem nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 października 2011 r. do Organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu wydatków związanych z nabyciem nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi wniosku, pismem z dnia 22 grudnia 2011 r. Znak: IBPB II/1/435-455/11/MZ, IBPB II/2/415-1144/11/MM wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniach 29 i 30 grudnia 2011 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 29 września 2010 r. wnioskodawca nabył w drodze darowizny od matki 1/4 część nieruchomości zabudowanej kamienicą czynszową wraz z gruntem, ponosząc wynikające ze sporządzonego aktu notarialnego wydatki z tytułu podatku od spadków i darowizn, opłat notarialnych obejmujących opłatę sądową i taksę notarialną oraz naliczonego podatku VAT od czynności notariusza.

Zgodnie z oświadczeniem, z chwilą stania się właścicielem przedmiotowej nieruchomości zaczął uzyskiwać przychody z najmu na podstawie umów zawartych z lokatorami. Oświadczył również, iż nie jest podatnikiem VAT oraz nie prowadzi działalności gospodarczej, natomiast najem opodatkowany jest na zasadach ogólnych.

Oświadczeniem z dnia 20 lipca 2011 r. wnioskodawca powiadomił Urząd Skarbowy o osiąganiu zysków w systemie zwykłym w wysokości 1.300 zł oraz że będzie odprowadzał podatek od osiąganych zysków zaliczkowo czyli 18%.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy jako obdarowany częścią nieruchomości zabudowanej, ponoszący koszty w wysokości 3.469,64 zł przed notariuszem wnioskodawca będzie mógł je zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu przy rozliczeniu rocznym...

Zdaniem wnioskodawcy, poniesiona w związku z nabyciem kamienicy opłata sądowa i taksa notarialna oraz podatek VAT naliczony od czynności notariusza stanowią koszty przychodu, gdyż związane są z uzyskaniem przychodów z najmu. Odnosząc się do powyższego, wydatków ponoszonych przez podatnika osiągającego przychody z najmu należy dokonać w oparciu o art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 25 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowiący, iż kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. W świetle powyższego, aby wydatek mógł być uznany za koszt podatkowy, nie może znajdować się w katalogu wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów zawartych w art. 23 ustawy. Brak jednak takiego wydatku w tym katalogu nie stanowi wystarczającej przesłanki do zaliczenia go do kosztów. Musi być również spełniony warunek, że wydatek ma związek z prowadzoną działalnością, a jego poniesienie ma bądź może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu (jego powstanie lub zwiększenie). Istnieją bowiem sytuacje, w których wydatek jest jedynie pośrednio związany z przychodami. Kosztem uzyskania przychodów będą również te wydatki, które można uznać za poniesione w celu zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów tak, aby to źródło przynosiło przychody także w przyszłości. W katalogu wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów ustawodawca nie wymienia opłaty sądowej i taksy notarialnej. Natomiast art. 23 ust. 1 pkt 43 stanowi, iż podatku od towarów i usług nie uważa się za koszty uzyskania przychodów. Co do zasady podatek od towarów i usług naliczony jest podatkiem neutralnym i nie stanowi kosztu uzyskania przychodu w podatku dochodowym. Od tej generalnej reguły wprowadzono jednakże wyjątki. Z treści cytowanego wyżej przepisu z art. 23 ust. 1 pkt 43 lit. a) wynika bowiem, iż w pewnych przypadkach - niżej wymienionych, jest kosztem uzyskania przychodu podatek naliczony, tj.:

• jeżeli podatnik zwolniony jest od podatku od towarów i usług lub nabył towary i usługi zwolnione od podatku od towarów i usług, w tej części, w której zgodnie z przepisami o podatku od towarów i usług. (winno być: jeżeli podatnik zwolniony jest od podatku od towarów i usług lub nabył towary i usługi w celu wytworzenia albo odsprzedaży towarów lub świadczenia usługi zwolnionych od podatku od towarów i usług),
• w tej części, w której zgodnie z przepisami o podatku od towarów i usług podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku od towarów i usług - jeżeli naliczony podatek od towarów i usług nie powiększa wartości środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej.

W myśl 22g za wartość początkową środków trwałych nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób przyjmuje się wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości. Dla celów podatkowych wartością początkową środka trwałego nabytego w drodze darowizny może być wyłącznie wartość rynkowa z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości. Przepisy te nie stanowią podstawy do powiększenia w ten sposób ustalonej wartości początkowej jaką są wydatki związane ze sporządzeniem umowy darowizny w formie aktu notarialnego. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż budynek nabył obdarowany w drodze darowizny i z chwilą stania się współwłaścicielem tej nieruchomości podatnik zaczął uzyskiwać przychody z najmu lokali na podstawie umów zawartych przez darczyńcę. W tej sytuacji należy uznać, że poniesione w związku z nabyciem nieruchomości zabudowanej budynkiem czterokondygnacyjny opłaty sądowe, taksy notarialnej oraz podatek VAT naliczony od czynności notariusza pozostają bezpośrednio związane z przychodami z najmu, ale w sposób racjonalny poniesione zostały w celu zachowania i zabezpieczenia źródła przychodów jakim jest najem tak, aby to źródło przynosiło dla obdarowanego przychody. Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, iż zdaniem wnioskodawcy jego stanowisko w sprawie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów opłaty sądowej i taksy notarialnej oraz naliczonego podatku VAT związanych ze sporządzeniem umowy darowizny w formie aktu notarialnego jest prawidłowe i wnioskodawca będzie je mógł zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu w rozliczeniu rocznym za 2011 r.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wyłącznie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Ocena stanowiska w zakresie podatku od spadków i darowizn zostanie zawarta w odrębnej interpretacji.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej, podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

W myśl ogólnej zasady wyrażonej w art. 22 ust. 1 ww. ustawy kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w związku z nabyciem w drodze darowizny 1/4 części kamienicy wnioskodawca poniósł wydatki z tytułu podatku od spadków i darowizn, opłat notarialnych obejmujących opłatę sądową i taksę notarialną oraz naliczonego podatku VAT od czynności notariusza. Wydatki poniesione na opłatę sądową, taksę notarialną oraz podatek VAT wnioskodawca zamierza zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu przedmiotowej kamienicy.

Z treści art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy wynika, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1. nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2. nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3. ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

-wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że ustawodawca wyłącza spod pojęcia kosztów uzyskania przychodów wszelkie wydatki na nabycie czy też wytworzenie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Ustawodawca przyjmuje bowiem zasadę harmonijnego rozliczania w czasie wydatków na nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Rozliczenie kosztowe tych wydatków może następować jedynie w drodze odpisów amortyzacyjnych.

Wyrazem powyższego jest art. 22 ust. 8 ww. ustawy, zgodnie z którym kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Stosownie do treści art. 22a ust. 1 pkt 1 ww. ustawy amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Natomiast art. 22c pkt 1 ww. ustawy stanowi, iż amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Zatem w przypadku nieruchomości zabudowanej amortyzacji nie podlega grunt, lecz wyłącznie budynki, które znajdują się na tym gruncie.

Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych, której zasady ustalania zawarte są w art. 22g ustawy.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1) i 3) ww. ustawy za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się:

1. w razie nabycia w drodze kupna - cenę ich nabycia,
2. w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

Na podstawie art. 22g ust. 3 ww. ustawy ustawodawca wskazał, iż za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Podsumowując, z powyższych przepisów wynika, że wszelkie wydatki związane z nabyciem środka trwałego mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu wyłącznie poprzez odpisy amortyzacyjne naliczane od wartości początkowej środka trwałego. Ustawodawca szczegółowo określił sposób ustalenia wartości początkowej. W przypadku odpłatnego nabycia środka trwałego wartością początkową jest kwota należna zbywcy powiększona m.in. o koszty związane z zakupem, na co pozwala art. 22g ust. 3 ww. ustawy. Natomiast w przypadku środka trwałego nabytego w drodze darowizny wartością początkową jest wartość rynkowa z dnia nabycia darowizny, chyba że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości. Nie ma możliwości powiększenia tej wartości o inne wydatki bowiem art. 22g ust. 3 ustawy odnosi się wyłącznie do ceny nabycia, która występuje w sytuacji dopłatnego nabycia środka trwałego. Skoro zatem do wartości rynkowej występującej przy nabyciu w drodze darowizny nie odnosi się art. 22g ust. 3, to nie ma żadnej możliwości aby wszelkie inne wydatki, które towarzyszyły temu nabyciu zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Zasadą generalną jest bowiem, że wydatki poniesione na nabycie środka trwałego nie mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, a ustawodawca rozliczanie tych wydatków dopuszcza jednie w formie odpisów amortyzacyjnych. W przypadku zaś środków trwałych nabytych w drodze darowizny konstrukcja przepisów wskazuje, że poza wartością rynkową z dnia nabycia nie wolno odliczać innych wartości.

Reasumując, wydatki poniesione na opłatę sądową, taksę notarialną oraz podatek VAT stanowią element kosztów nabycia. Koszty nabycia środka trwałego mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów wyłącznie poprzez odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej środka trwałego. W przypadku nabycia w drodze darowizny wartością początkową, od której dokonuje się odpisy amortyzacyjne jest wartość rynkowa, która nie może być powiększana o inne wydatki związane z nabyciem. Tym samym wnioskodawca nie może w rozliczeniu za 2011 r. poniesionych wydatków zaliczać do kosztów uzyskania przychodów.

Stanowisko wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach