Temat interpretacji

przychód z najmu przy umowie quoad usum

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 07 listopada 2011r. (data wpływu do tut. Biura 08 listopada 2011r.), uzupełnionym w dniu 01 lutego 2012r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie powstania przychodu z tytułu zawarcia umowy najmu jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 08 listopada 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie powstania przychodu z tytułu zawarcia umowy najmu. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 19 stycznia 2012r. Znak: IBPBI/1/415-1139/11/KB, IBPBI/1/415-1140/11/KB, IBPBI/1/415-1141/11/KB wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniu 01 lutego 2012r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W pierwszym kwartale 2010r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła własność udziału w wysokości 2/5 w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym z częścią usługową. Pozostały udział w wysokości 3/5 nieruchomości nabyli rodzice Wnioskodawczyni, również na zasadach wspólności małżeńskiej. Przy zakupie ustalono, że Wnioskodawczyni wraz z mężem i dziećmi zajmie pierwsze piętro budynku na cele mieszkaniowe (z wykorzystaniem strychu i piwnicy oraz ogrodu) a Jej rodzice będą mieli do wyłącznej dyspozycji powierzchnię użytkową na parterze. Strony zawarły umowę quoad usum w zakresie wyłącznego korzystania z określonych pomieszczeń. Powierzchnia przeznaczona do wynajmu nie jest wydzielona administracyjnie jako odrębny lokal. Rodzice Wnioskodawczyni poszukiwali najemcy jednocześnie rozważając podjęcie samodzielnej działalności gospodarczej. Nieoczekiwanie Wnioskodawczyni zmuszona została do podjęcia decyzji o rozpoczęciu własnej działalności gospodarczej i podjęła negocjacje z rodzicami o warunkach umowy najmu. Na dzień złożenia wniosku strony ustaliły warunki finansowe umowy najmu.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie opatrzonym datą 06 stycznia 2012r., wskazano m.in., iż:

• Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą indywidualnie, na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej RP,
• przedmiotem tej działalności jest działalność prawnicza (PKD 69.10.Z),
• dochody z prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni opodatkowuje według tzw. zasad ogólnych,
• nakłady, które poniosła na nieruchomość to wydatki remontowe, tj. remont i malowanie ścian, wymiana podłóg, remont instalacji wewnętrznych, wymiana armatury, wymiana sufitów podwieszanych, wymiana drzwi.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w przypadku zawarcia umowy najmu pomiędzy Wnioskodawczynią prowadzącą działalność gospodarczą, a Jej rodzicami, przychody z tytułu najmu pomieszczeń użytkowych na parterze, przeznaczone do wyłącznego korzystania przez rodziców Wnioskodawczyni na podstawie obowiązującej umowy quoad usum będą stanowiły wyłączny przychód rodziców Wnioskodawczyni z tytułu najmu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...

(pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

Zdaniem Wnioskodawczyni, stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest najem a przychodem jest, co do zasady, czynsz otrzymany przez podatnika z tytułu umowy najmu. Na podstawie art. 206 kodeksu cywilnego, współwłaściciele mogą zawrzeć umowę, na mocy której ustalają zasady wyłącznego korzystania z nieruchomości. Możliwość, zasady i konsekwencje takiej umowy ustala obszerne orzecznictwo sądów. Przykładowo Wnioskodawczyni wskazuje postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 listopada 1973r., sygn. akt III CRN 188/73 (OSNCP 1974, z. 11, poz. 183), w którym Sąd wskazał, iż podział rzeczy wspólnej do korzystania (quoad usum) nie jest definitywny, gdyż w zależności od zmienionych okoliczności może on ulec stosownej zmianie, bądź to w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź też, w braku takiego porozumienia, w drodze orzeczenia sądowego (zniesienie współwłasności). Jak wskazuje Wnioskodawczyni, według postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 06 marca 1997r., I CZ 7/97 (OSNC 1997, z. 8, poz. 111) podział rzeczy quoad usum jest z reguły czynnością zwykłego zarządu. Przypomnijmy bowiem, że zastosowanie podziału rzeczy do indywidualnego użytku bynajmniej nie jest czynnością zarządu, lecz ustaleniem sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. W ocenie Wnioskodawczyni, skoro wszyscy współwłaściciele nieruchomości zawarli umowę ustalającą zakres wyłącznego korzystania z nieruchomości, to ma ona skutek suponowania, kosztów i przychodów stosunków obligacyjnych również w stosunkach pomiędzy nimi. Wnioskodawczyni stosownie do obowiązującej umowy quoad usum, nie będzie uprawniona do uzyskania przychodu z tytułu uiszczanego czynszu najmu i nie będzie z tego tytułu podlegała podatkowi dochodowemu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.), własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). Ponadto pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (art. 207 Kodeksu cywilnego). Współwłaściciele nieruchomości mogą jednak, na podstawie umowy quoad usum, określić sposób i zakres korzystania z rzeczy wspólnej, a także ponoszenia kosztów i ciężarów związanych z tą nieruchomością oraz pobierania pożytków i innych przychodów z tej nieruchomości. Zauważyć jednak należy, iż zawarcie ww. umowy w żaden sposób nie modyfikuje prawa własności nieruchomości. W przypadku zawarcia umowy quoad usum, współwłaścicielami nieruchomości pozostają nadal strony ww. umowy, zmienia się jedynie wewnętrznie zorganizowanie sposobu korzystania z tej nieruchomości.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), ustawa reguluje opodatkowanie podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych.

W myśl art. 9 ust. 1 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy).

Stosownie natomiast do art. 11 ust. 1 ww. ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Podstawową przesłanką, jaka musi zostać spełniona aby podatnik podlegał przepisom ww. ustawy, jest uzyskanie przez niego przychodu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Najogólniej stwierdzić należy, iż przychodem jest każda korzyść o możliwej do ustalenia wartości, jaką uzyskuje osoba fizyczna, tj. każde uzyskane przez nią przysporzenie majątkowe. Przy czym, przysporzenie to nie musi oznaczać fizycznego otrzymania rzeczy, czy też prawa, bądź usługi. Może wyrażać się także w postaci powstrzymania się, bądź całkowitej rezygnacji przez podmiot uprawniony do domagania się od podatnika określonego świadczenia.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawczyni wraz z mężem oraz rodzicami jest współwłaścicielką nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym z częścią usługową. Wnioskodawczyni podpisała ze swoimi rodzicami umowę quoad usum określającą sposób korzystania z nieruchomości wspólnej. Ponadto Wnioskodawczyni prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą. Na potrzeby tej działalności zamierza wykorzystywać część nieruchomości, która na podstawie ww. umowy quoad usum została przyznana do wyłącznej dyspozycji Jej rodziców. W tym celu zamierza zawrzeć z rodzicami umowę najmu ww. części nieruchomości i płacić im z tego tytułu czynsz.

Mając na względzie cyt. wyżej przepisy stwierdzić należy, iż jeżeli w świetle odrębnych przepisów, niebędących przepisami prawa podatkowego i niemogących być przedmiotem niniejszej interpretacji, zawarcie opisanej we wniosku umowy najmu jest prawnie dopuszczalne, to w przedstawionym zdarzeniu przyszłym u Wnioskodawczyni, z tytułu uiszczania przez Nią czynszu rodzicom, nie powstanie przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie uzyska ona bowiem z ww. tytułu żadnego przysporzenia majątkowego. Nie dojdzie też do uzyskania przychodu z tzw. nieodpłatnych świadczeń.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, iż w zakresie dotyczącym:

• możliwości zawarcia umowy najmu,
• skutków podatkowych planowanego przez Wnioskodawczynię działania dla Jej rodziców oraz męża,
• podatku od towarów i usług oraz
• pytań oznaczonych we wniosku nr 3 5

zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Referencje

IBPBI/1/415-1140/11/KB, interpretacja indywidualna

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach