Temat interpretacji

Czy Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłacenia podatku od sprzedaży przedmiotowej nieruchomości córce?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami ) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 10 maja 2011 r. (data wpływu) uzupełnionym pismem z dnia 18 lipca 2011 r. (data wpływu 19 lipca 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 maja 2011 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku oraz uzupełnieniu z dnia 18 lipca 2011 r. (data wpływu 19 lipca 2011 r.) przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 24 kwietnia 1998 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Mąż zmarł 28 sierpnia 2009 r. W dniu 24 sierpnia 2010 r. sporządzono w formie aktu notarialnego akt poświadczenia dziedziczenia, z którego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła z mocy ustawy spadek po mężu w ¼ części, w pozostałej części spadek odziedziczyły dzieci zmarłego. Dnia 16 września 2010 r. nastąpiło zniesienie współwłasności nieruchomości w ten sposób, że własność lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku nabyła w całości jedna z córek Wnioskodawczyni. W związku ze zniesieniem współwłasności Wnioskodawczyni otrzymała od córki spłatę. Wnioskodawczyni jest zameldowana w przedmiotowej nieruchomości na pobyt stały od roku 1974 i nadal w niej zamieszkuje. Nadmienia, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczone zostały na pomoc córce w przeprowadzeniu gruntownego remontu mieszkania. Córka zapewnia Wnioskodawczyni dożywotnią opiekę i mieszkanie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłacenia podatku od sprzedaży przedmiotowej nieruchomości córce...

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości córce nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast, zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nie dokonane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu, jeśli ma miejsce przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Jeśli natomiast odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu, przychód nie powstaje.

Zgodnie z art. 1035 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.

W myśl art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

W wyniku dokonania zniesienia współwłasności możliwe jest przyznanie rzeczy lub prawa jednej osobie, przy jednoczesnym zobowiązaniu do dokonania spłat na rzecz pozostałych współspadkobierców lub współwłaścicieli. Wówczas osoba otrzymująca w całości daną rzecz lub prawo nabywa jej część ponad dotychczas posiadany i przysługujący jej udział w rzeczy lub prawie. Konsekwencją tego jest zbycie tej części rzeczy lub prawa po stronie tego spadkobiercy (lub dotychczasowego współwłaściciela), który w zamian przysługującej części rzeczy lub prawa otrzyma spłatę pieniężną.

W sytuacji przedstawionej we wniosku Wnioskodawczyni w zamian za przysługujący jej udział w nieruchomości otrzymała równowartość pieniężną. Zatem w dniu, w którym dokonano zniesienia współwłasności, t.j. w dniu 16 września 2010 r. Wnioskodawczyni dokonała odpłatnego zbycia posiadanego udziału w przedmiotowej nieruchomości.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Zgodnie z art. 922 ustawy Kodeks cywilny, spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy.

Wnioskodawczyni nabyła więc udział w nieruchomości w roku 1998, t.j. w dacie nabycia tej nieruchomości do majątku małżeńskiego, a następnie kolejny udział w tej nieruchomości nabyła w roku 2009, t.j. w dacie śmierci męża.

Analizując skutki podatkowe odpłatnego zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego należy wobec tego stwierdzić, że kwota uzyskana z tytułu zniesienia tej współwłasności, w części odpowiadającej udziałowi w nieruchomości nabytemu w 1998 r. nie stanowi przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Natomiast od końca roku w którym nastąpiło nabycie przez Wnioskodawczynię udziału w nieruchomości w drodze spadku (2009 r.) do daty odpłatnego zbycia (2010 r.) nie upłynęło pięć lat, w związku z czym kwota uzyskana w związku ze zniesieniem współwłasności i przekazaniem nieruchomości córce w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze spadku, stanowi przychód o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w 2009 r. będą miały zastosowanie poniżej przytoczone przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. Zgodnie bowiem z ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (...).

W myśl natomiast art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Stosownie do treści cytowanych przepisów otrzymana przez Wnioskodawczynię kwota (o ile ustalona została z uwzględnieniem wartości rynkowej nieruchomości), pomniejszona o ewentualne poniesione przez Wnioskodawczynię koszty związane z odpłatnym zniesieniem współwłasności w części odpowiadającej udziałowi w nieruchomości nabytemu w drodze spadku stanowi dla Wnioskodawczyni przychód. Do kosztów uzyskania tego przychodu można zaliczyć ewentualne poniesione przez Wnioskodawczynię (obliczone proporcjonalnie do zbytego udziału) wydatki z tytułu zapłaconego podatku od spadków i darowizn oraz nakładów na lokal mieszkalny, zwiększających jego wartość, o ile nakłady te byłyby poniesione w czasie jego posiadania i prawidłowo udokumentowane. W przypadku odpłatnego zbycia udziału nabytego w drodze spadku nie wystąpią natomiast koszty nabycia.

Różnica między przychodem a kosztami jego uzyskania stanowi dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:



1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego


1. położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2. wydatki poniesione na:



1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)


1. w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - na warunkach określonych w ustawie uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Innymi słowy, kwota uzyskana przez Wnioskodawczynię mogłaby korzystać ze zwolnienia od opodatkowania wyłącznie sytuacji gdyby została wydatkowana na określone w ustawie cele. Z treści wniosku wynika natomiast, że uzyskane od córki pieniądze Wnioskodawczyni przeznaczyła na remont zbytego lokalu mieszkalnego. Skoro nie jest to już własny lokal Wnioskodawczyni, to wydatkowanie uzyskanej kwoty na jego remont nie może skutkować zastosowaniem zwolnienia. Dochód z odpłatnego zbycia, obliczony zgodnie z omówionymi zasadami podlega zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jak wynika z treści art. 30 e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek ten wynosi 19% podstawy opodatkowania (dochodu).

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 30e ust. 5 ww. ustawy dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Na podstawie art. 45 ust. 1 cytowanej powyżej ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 7 i 8.

Zgodnie z treścią art. 45 ust. 1a pkt 3 powoływanej ustawy, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Stosownie do art. 45 ust. 4 pkt 4 w terminie określonym w ust. 1, z zastrzeżeniem ust. 7, podatnicy są obowiązani wpłacić należny podatek wynikający z zeznania, o którym mowa w ust. 1a pkt 3.

Reasumując, mając na uwadze stan faktyczny przedstawiony we wniosku oraz przedstawione powyżej przepisy prawa stwierdzić należy, iż:

• kwota uzyskana z odpłatnego zniesienia współwłasności w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1998 r. we współwłasności małżeńskiej, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych
• natomiast przychód uzyskany z odpłatnego zniesienia współwłasności w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2009 r. w drodze spadku po zmarłym mężu Wnioskodawczyni ma obowiązek wykazać w zeznaniu, które należało złożyć w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło odpłatne zbycie tego lokalu, t.j. w niniejszym przypadku do końca kwietnia 2011 r. i w tym samym terminie zobowiązana była dokonać zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87-100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy