Temat interpretacji

Kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 25 sierpnia 2008 r. (data wpływu 01 września 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu:

• nieruchomości określonej w poz. 1 jest nieprawidłowe,

• nieruchomości przedstawionych we wniosku pod poz. 2, 3 i 4 - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 01 września 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony zaistniały stan faktyczny.

Wnioskodawca wraz z żoną (wspólnota majątkowa) zakupili 4 nieruchomości (jedna z nich w trakcie budowy) przeznaczone jako inwestycje w celu osiągania dochodów z najmu.

Od września 2008 rozpocznie się ich wynajem (oprócz tej która jest w trakcie budowy). Obecnie, tj. od lutego 2007 Wnioskodawca wraz z małżonką i dziećmi mieszka i żyje w Irlandii (tzw. ośrodek życia), z zamiarem pobytu długotrwałego, możliwe że na stałe. Zakupione nieruchomości to:

1. ul. S W.

W 2004 mieszkanie było finansowane z kredytu hipotecznego (kredyt hipoteczny w roku 2007 przeniesiony do innego banku i przewalutowany na CHF frank szwajcarski),

• korzystano w 2004 z ulgi na materiały wykończeniowe i z ulgi odsetkowej w latach 2004-2006, - umowa przedwstępna i notarialna w roku 2004.

Przed wyjazdem do Irlandii lokal w okresie 07/2004-02/2007 zamieszkiwany był przez Wnioskodawcę i jego rodzinę. Wnioskodawca nie ma zamiaru powrotu do mieszkania, do jego zamieszkiwania, jest obecnie wyłącznie przeznaczamy jako inwestycja w celu osiągania dochodu z najmu. Od lutego 2007 roku Wnioskodawca wraz z rodziną mieszka w domku w Irlandii, z myślą o pobycie długotrwałym, możliwe na stałe.

• Mieszkanie oddane w tzw. stanie developerskim wymagane było wykończenie (zaciągnięty w tym celu kredyt) i umeblowanie,
• rozpoczęcie wynajmu: 09/2008

2. ul. D W oraz

3. ul. C W.

Oba powyższe mieszkania zakupione zostały w tym samym czasie na rynku pierwotnym.

Oba mieszkania były finansowane w 100% z kredytów hipotecznych, całkowita kwota obu kredytów zawiera: spłata należności dla developera (koszt kupna nieruchomości) + kwota na ich wykończenie,

• nie korzystano dotychczas z żadnych ulg podatkowych,
• umowa z deweloperem: 09/2006,
• odbiór mieszkania: (kluczy) 06/2008,- akt notarialny: 08/2008,
• oba powyższe mieszkania zakupione jako inwestycje w celu osiągania dochodu z najmu
• mieszkania oddane w tzw. stanie developerskim - wymagane było wykończenie i umeblowania,
• rozpoczęcie wynajmu: 09/2008 - nikt wcześniej ich nie zamieszkiwał,
• planowane przeniesienie kredytów hipotecznych dla obu mieszkań do innego banku i ich przewalutowanie.

4. ul. O..., W (zgodnie z umową xxx z Dom Dxxx w trakcie budowy:

• mieszkanie było finansowane w 100% z kredytu hipotecznego,
• mieszkanie zakupione na rynku pierwotnym jako inwestycja celu osiągania dochodu z najmu,
• umowa z developerem podpisana 08/2007,
• planowy termin oddania 05/2008,
• planowane rozpoczęcie wynajmu: 06/2009

Wnioskodawca rozlicza się z urzędem skarbowym jako osoby fizyczna na zasadach ogólnych (nie prowadzi, ani nie prowadził nigdy działalności gospodarczej).

Związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy kosztami możemy uznać spłacane skapitalizowane odsetki od kredytów hipotecznych wziętych na zakup wynajmowanych nieruchomości.
2. Czy w kosztami można zaliczyć spłacane odsetki od pełnej kwoty naszych kredytów hipotecznych wraz z częścią kwoty kredytu przeznaczoną na wykańczanie mieszkań (mieszkania wymagały remontu/wykończenia oddano w tzw. stanie developerskim czyli m.in bez drzwi wewnętrznych, umywalki, posadzki paneli ()...
3. Czy kosztami, są również zapłacone odsetki kredytów hipotecznych do czasu rozpoczęcia wynajmu...
4. Czy możemy wliczyć w koszty kwoty z faktur poniesione na wykończenie mieszkań - najemcy życzyli sobie wykończenia to jest ich postawiony warunek do czasu podpisania umów wynajmu...
5. Czy możemy wliczyć w koszty kwoty z faktur poniesione na umeblowanie mieszkań - najemcy życzyli sobie mieszkań umeblowanych to jest ich postawiony warunek do czasu podpisania umów wynajmu....
6. Czy wszystkie powyższe mieszkania możemy uznać jako środki trwale i naliczać od nich odpisy amortyzacyjne...
7. Czy naliczając kwotę początkowa w środków trwałych możemy wliczyć następujące kwoty:
   - koszty poniesione na spłatę odsetek kredytów hipotecznych do momentu rozpoczęcia wynajmu,
   - koszty poniesione na wykończenie (żądanie najemców),
   - koszty poniesione na umeblowanie mieszkań (żądanie najemców),
   - koszty prowizji bankowych, opłat notarialnych...
8. Czy po przeniesieniu kredytów hipotecznych do innego banku (i/lub przewalutowanie) odsetki z nich nadal będą tak samo traktowane jako koszt...

Wnioskodawca uważa, iż odpowiedź na wszystkie postawione pytania od 1 do 8 jest pozytywna. Wymienione kwestie są kosztami w sensie podatkowym, wszystko to w oparciu o art. 10 ust.1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na potwierdzenie kwestii dotyczącej uznania skapitalizowanych odsetek kredytów hipotecznych jako koszty Wnioskodawca powołuje się na interpretację IPPB1/415-103/07-2/07/JB orzeczoną przez Dyrektora Izby w Warszawie.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje:

Artykuł 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) wymienia najem (który nie stanowi działalności gospodarczej) jako odrębne źródło przychodu. W odniesieniu do przychodów z najmu ma zastosowanie ogólna definicja kosztu podatkowego, zawarta w art. 22 ust. 1 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Duże znaczenie dla ustalenia wysokości kosztów najmu ma treść zawartej umowy. Powinno z niej wynikać, jakie wydatki związane z wynajmowaną rzeczą ponosi właściciel, a jakie najemca.

W przypadku najmu, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które mają związek z uzyskaniem przychodu z najmu, w tym również wydatki remontowe. Poniesienie wydatków przed rozpoczęciem najmu nie wyklucza możliwości zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów z najmu, jeżeli wydatki te miały na celu osiągnięcie przychodu. Poniesione wydatki mające na celu przystosowanie lokalu na cele mieszkalne, a tym samym przygotowanie go do wynajęcia, niewątpliwie mają wpływ na osiągnięcie przychodów z najmu.

Nie zawsze jednak jest możliwe zaliczenie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu bezpośrednio. Zgodnie bowiem z art. 23 ust. 1 pkt 1) lit. c) ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

W myśl zaś ww. art. 22g ust. 17 ustawy, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł.

Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

W omawianej sytuacji, rozstrzygające znaczenie ma charakter prac wykonanych w lokalu przed jego wynajęciem. Z uwagi na brak w przepisach prawa podatkowego definicji remontu, należy odnieść się do definicji sformułowanej przez przepisy prawa budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.), remontem jest wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Wobec powyższego, różnica między remontem a ulepszeniem polega na tym, iż remont zmierza do przywrócenia pierwotnego stanu technicznego, a ulepszenie do przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodującej zmianę cech użytkowych.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu z najmu można zaliczyć jedynie wydatki poniesione na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację, jeżeli w roku podatkowym nie przekroczyły 3500 zł oraz wydatki mające charakter odtworzeniowy, przywracający stan pierwotny, czyli remont. Zaznaczyć należy, iż w myśl art. 22 ust. 4 ustawy, koszty uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 5 i 6, są potrącane tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione.

Natomiast wydatki związane z instalacją elementów i urządzeń pierwotnie nieistniejących, jak również prace skutkujące zmianą cech użytkowych, z wyjątkiem wydatków nieprzekraczających w roku podatkowym kwoty 3500 zł, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu jedynie poprzez odpisy amortyzacyjne. W myśl przepisu art. 22 ust. 8 ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Natomiast zgodnie z przepisem art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

Jednakże nie bez znaczenia jest moment poniesienia przez podatników wydatków związanych ze spłatą odsetek od kredytu.

Zatem z uwagi na zaistnienie bezpośredniego związku pomiędzy ponoszonym wydatkiem a źródłem przychodu z tytułu najmu lokalu mieszkalnego, kwota odsetek i prowizja od kredytu naliczane do dnia przekazania środka trwałego do używania podwyższają wartość początkową ustaloną zgodnie z art. 22g ust. 3 ww. ustawy - będącą podstawą do dokonania odpisów amortyzacyjnych zgodnie z art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o ile podatnik podejmie decyzję o ich amortyzacji.

Podatnik, który podejmie decyzję o amortyzowaniu przedmiotu najmu, musi ustalić jego wartość początkową oraz właściwą stawkę amortyzacyjną.

Wartość początkową wynajmowanych środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych ustala się przyjmując:

1. cenę nabycia - w razie nabycia w drodze kupna,
2. cenę nabycia powiększoną o wartość przychodu, określonego zgodnie z art. 11 ust. 2b ustawy - w razie częściowo odpłatnego nabycia,
3. koszt wytworzenia - w razie wytworzenia we własnym zakresie,
4. wartość rynkową z dnia nabycia - w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości,
5. wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej powierzchni użytkowej lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Zasady ustalenia wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych określone zostały w art. 22g ust.1 i ust. 3 oraz w art. 22g ust.10 ww. ustawy.

Artykuł 22g ust. 1 pkt 1 stanowi, iż za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się: w razie nabycia w drodze kupna cenę ich nabycia.

W myśl art. 22g ust. 3 za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług (...).

Z kolei zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W celu ustalenia właściwej stawki amortyzacyjnej, w pierwszej kolejności należy środek trwały zakwalifikować do odpowiedniego rodzaju według Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT), gdyż stawki amortyzacyjne ustalane są w zależności od przyporządkowanego danemu środkowi trwałemu symbolu KŚT. Czynność ta jest zatem konieczna dla właściwego ustalenia stawki amortyzacyjnej, a w konsekwencji warunkuje naliczenie odpisów amortyzacyjnych w prawidłowej wysokości.

Klasyfikacji należy dokonać w oparciu o rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) (Dz. U. Nr 112, poz. 1317, ze zm.)

Uwzględniając powyższe przepisy oraz stan faktyczny przedstawiony we wniosku należy stwierdzić, iż skapitalizowane odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania zapłacone do dnia przekazania środka trwałego (tj. lokalu mieszkalnego) do używania, będą stanowić element wartości początkowej tego środka trwałego, natomiast po tym dniu będą stanowić koszty uzyskania przychodów w momencie ich poniesienia.

Ustalając odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej, którą stanowi koszt nabycia lokalu, konieczne jest uwzględnienie regulacji wynikających z art. 23 ust. 1 pkt 45 ustawy. Nabiera on szczególnego znaczenia, w sytuacji gdy z tytułu wydatków poniesionych na nabycie budynku lub lokalu będącego przedmiotem najmu podatnik skorzystał z ulgi podatkowej. Powołany przepis stanowi bowiem, że nie uważa się za koszt uzyskania przychodów odpisów z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywanych, według zasad określonych w art. 22a-22o ustawy, od tej części ich wartości, która odpowiada poniesionym wydatkom na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie tych środków lub wartości niematerialnych i prawnych, odliczonym od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym albo zwróconym podatnikowi w jakiejkolwiek formie.

Poza wydatkami na utrzymanie przedmiotu najmu, bieżącą eksploatację oraz remont, kosztami uzyskania przychodów z tytułu najmu są równie wydatki na zakup wyposażenia podwyższającego atrakcyjność (standard) lokalu.

Wydatki poniesione na nabycie wyposażenia (o ile stanowi tak zawarta umowa) wynajmujący może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio lub poprzez odpisy amortyzacyjne.

Składniki wyposażenia danego lokalu uznaje się za środki trwałe, jeżeli stanowią własność lub współwłasność wynajmującego, są kompletne i zdatne do użytku w dniu oddania do używania najemcy, a przewidywany okres ich używania będzie przekraczał rok. W takiej sytuacji wydatek na ich zakup będzie stanowił koszt uzyskania poprzez odpisy amortyzacyjne. W tym celu konieczne jest wprowadzenie danego składnika majątku do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Odpisów dokonuje się od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym środek wprowadzono do tej ewidencji.

Nie w każdym przypadku wymagane jest, aby składnik wyposażenia był amortyzowany. Ustawodawca dopuszcza możliwość dokonania jednorazowego odpisu (w miesiącu oddania do używania lub w miesiącu następnym). Przy czym dotyczy to składników, których wartość początkowa w dniu przyjęcia do używania jest równa lub niższa niż 3.500 zł.

Zgodnie z art. 22d ust. 1 ww. ustawy, podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku, o których mowa w art. 22a i 22b, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g nie przekracza 3.500 zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepis prawne należy stwierdzić, iż

W zakresie przychodów uzyskiwanych z wynajmu mieszkania, o którym mowa w poz. 1 nie będzie można zliczyć do kosztów uzyskania przychód wydatków poniesionych na spłatę odsetek, od kredytu hipotecznego zaciągniętego na ten lokal mieszkalny zapłaconych do dnia przekazania tego lokalu do wynajmu, jak również wydatków poniesionych na wykończenie umeblowanie tego lokalu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego na jego wykończenie. Natomiast kosztem uzyskania przychodów będą odsetki zapłacone po dniu przekazania tego lokalu do wynajmu.

W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca wraz z rodziną w okresie 07/2004 do 02/2007 zamieszkiwał w tym lokalu do czasu wyjazdu do Irlandii. Wnioskodawca w latach 2004-2006 korzystał z ulgi na materiały wykończeniowe oraz z ulgi odsetkowej.

Mając powyższe na względzie, należy uznać, iż powyższy lokal został zakupiony na cele mieszkaniowe Wnioskodawcy i jego rodziny.

A zatem poniesione nakłady inwestycyjne na wykończenie i umeblowanie tego lokalu zostały poczynione w celu przystosowania i przygotowania go do zamieszkania przez Wnioskodawcę i jego rodzinę, a nie w celu osiągnięcia przychodów z tytułu najmu.

Warunkiem konicznym do zaliczenia w koszty uzyskania przychodów poniesionych wydatków jest, ich jak już wskazano powyżej, ich bezpośredni lub pośredni związek przyczynowo skutkowy z osiąganymi przychodami.

Ponadto, należy wskazać, iż kosztem uzyskania przychodu Wnioskodawcy z tytuły wynajmu tego lokalu mogą być odpisy amortyzacyjne (o ile Wnioskodawca podejmie taką decyzję) z uwzględnieniem postanowień, o których mowa w cytowanym art. 23 ust. 1 pkt 45 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w odniesieniu do nieruchomości przedstawionych we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej pod pozycją 2, 3 i 4, które przeznaczone zostały pod wynajem, należy wskazać, iż Wnioskodawca:

• Poniesione wydatki na spłatę odsetek od kredytów zaciągniętych na zakup tych nieruchomości oraz na ich wykończenie, może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. Z tym jednak zastrzeżeniem, iż do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć tylko te odsetki, które zostały faktycznie zapłacone (od momentu przekazania lokalu do użytkowania wynajmu) zgodnie z ww. art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, iż odsetki zapłacone od kredytów, które zostały zaciągnięte na ich zakup oraz na ich wykończenie, do dnia przekazania środków trwałych (nieruchomości) do używania, będą stanowić element wartości początkowej danego środka trwałego.

• Wymienione nieruchomości w poz. 2, 3 i 4 Wnioskodawca może uznać za środki trwałe, a tym samym naliczać od nich odpisy amortyzacyjne z uwzględnieniem zasad określonych w art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

• Wnioskodawca do wartości początkowej środka trwałego (o ile zdecyduje się go amortyzować) może zaliczyć wydatki poniesione na prowizje bankowe i opłaty notarialne związane z tymi nieruchomościami, a także nakłady poniesione na ich wykończenie (tj. zakup drzwi , umywalek itp.).

• Natomiast wydatki na umeblowanie nieruchomości do potrzeb najemcy (o ile wynika to z umowy najmu), nie będą podwyższały wartości początkowej danej nieruchomości (lokalu mieszkalnego). W tym przypadku za koszt uzyskania przychodów - bezpośrednio lub poprzez odpisy amortyzacyjne - należy uznać wydatki poniesione na zakup mebli oraz innych elementów wyposażenia pomieszczeń, będących przedmiotem najmu. Zgodnie zaś z art. 22d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od wymienionych składników majątku, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g nie przekracza 3.500 zł. Wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania. (). Wobec powyższego przy spełnieniu ww. warunków wydatki poniesione na wyposażenie wynajmowanego lokalu mieszkalnego mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów uzyskiwanych z najmu albo jednorazowo w miesiącu oddania do używania, albo w sytuacji gdy wyposażenie będzie stanowiło środek trwały podlegający amortyzacji, to wówczas kosztem uzyskania przychodów będą odpisy amortyzacyjne.

• fakt przeniesienie kredytów hipotecznych zaciągniętych na nieruchomości wyszczególnione w poz. 2, 3 i 4 do innego banku i/lub ich przewalutowanie nie są przesłanką by nie można by ich uznać za koszty uzyskania przychodów.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.

Referencje

IPPB1/415-103/07-2/JB, interpretacja indywidualna

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie