Temat interpretacji

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 17.07.2007 r. (data wpływu 18.07.2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18.07.2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Aktem notarialnym Repertorium A NrX z dnia 29.11.2001 r. nabył Pan wraz z żoną na zasadach współwłasności nieruchomość w W na terenie oznaczonym symbolem planu X teren lasów i upraw polowych z niewielką ilością łąk oraz istniejącą rozproszoną zabudową zagrodową. Wydanie nieruchomości nastąpiło w dniu podpisania aktu notarialnego. Określone zostały części przypadające jak również cena sprzedaży.

Dnia 22.01.2002 r. zaprojektowany został geodezyjny podział na działki.

Aktem notarialnym z dnia 14.02.2002 r. została zniesiona współwłasność nieruchomości. Natomiast cena i udział w nieruchomości przypadające na współwłaścicieli nie uległy zmianie.

W opinii urbanistycznej Wójta Gminy z dnia 11.01.2002 r. Nr X ustalono, że nieruchomości (zaprojektowane działki 192/5 do 192/13 oraz działki 192/14 do 192/23) w W znajdują się na terenach upraw polowych z enklawami lasów i łąk oraz istniejącą rozproszoną zabudową zagrodową.

Powyższe dwa akty notarialne Wnioskodawca podpisał razem z żoną na zasadzie wspólności ustawowej. W latach 2004/2005 na działce Nr 192/6 został wybudowany budynek mieszkalny. W dniu 9.07.2007 r. zawarto przedwstępną umowę sprzedaży działki oznaczonej Nr 192/6 w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr X, natomiast zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi do dnia 30.09.2007 r.

Przedstawiony stan faktyczny został uzupełniony pismem (data wpływu 9.08.2007 r.), w którym doprecyzowano, iż przedmiotowa nieruchomość została zakupiona 29.11.2001 r. i jej całkowita powierzchnia wynosi 2.600m2, która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z dnia 06.08.2007 r. została sklasyfikowana jako grunty orne 1.600 m2 oraz użytki rolne zabudowane 1.000m2.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem wnioskodawcy:

Małżonkowie nie powinni być obciążeni podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży zabudowanej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a c ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 01.01.2007 r. źródłami przychodów są odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 9.07.2007 r. zawarliście Państwo przedwstępną umowę sprzedaży działki oznaczonej Nr X/6, na której wybudowano budynek mieszkalny oddany do użytkowania w 2005 r.

W świetle przytoczonego stanu prawnego, rozstrzygającym faktem odnośnie ewentualnego opodatkowania odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości wraz z budynkiem mieszkalnym będzie miał moment i forma prawna pierwotnego nabycia.

Z uwagi na to, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, należy odnieść się do regulacji prawa cywilnego, tj. art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solu cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Od tej ogólnej zasady przepisy szczególne przewidują wyjątki. W aktualnym stanie prawnym ze względu na treść art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego odrębną własność mogą stanowić budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy przez wieczystego użytkownika.

W świetle powyższego należy zauważyć, że w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości.

Przepis ten nie rozdziela więc sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie można więc traktować, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również Kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku.

Należy zatem stwierdzić, że bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Przyjąć trzeba, że bieg tego terminu liczony jest od daty nabycia własności gruntu, a data wybudowania budynku nie ma znaczenia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że prawo współwłasności do przedmiotowej nieruchomości w W na terenie oznaczonym symbolem planu X teren lasów i upraw polowych z niewielką ilością łąk oraz istniejącą rozproszoną zabudową zagrodową zostało przez Państwa nabyte (zakupione) aktem notarialnym Repertorium A 10330/01 w dniu 29.11.2001 r.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego - art.196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z art. 210 i nast. K.c., każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy w niniejszej sprawie nowe nieruchomości stanowiące wyłączną własność poszczególnych właścicieli. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat.

Z przedstawionego przez Pana stanu faktycznego wynika że przy podziale przedmiotowej nieruchomości wartość nabytych wyodrębnionych nieruchomości przez strony odpowiada wartościom posiadanych wcześniej udziałów. Tym samym przy dokonywaniu przedmiotowego zniesienia współwłasności nie wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności.

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, iż zniesienie współwłasności (14.02.2002 r.) nie zmieniło stanu prawnego nabytej nieruchomości, tym samym dla celów zryczałtowanego podatku dochodowego zniesienie współwłasności nieruchomości nie stanowi daty nabycia.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy podkreślić, iż jesteście Państwo właścicielem przedmiotowej nieruchomości od dnia 29.11.2001 r. zatem pięcioletni termin, określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2006 r.

Reasumując należy stwierdzić, iż przychód ze sprzedaży w 2007 r. nieruchomości nabytej w 2001 r. w drodze kupna na zasadzie współwłasności wraz z wybudowanym na niej budynkiem mieszkalnym nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie skutkuje obowiązkiem uiszczenia 10% zryczałtowanego podatku dochodowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w przypadku interpretacji dotyczącej zdarzenia przyszłego stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.