Temat interpretacji
Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie określenia podstawy opodatkowania z tytułu nabycia mieszkania na preferencyjnych zasadach.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 24 sierpnia 2011 r. (data wpływu 26 sierpnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia podstawy opodatkowania z tytułu nabycia mieszkania na preferencyjnych zasadach jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 26 sierpnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia podstawy opodatkowania z tytułu nabycia mieszkania na preferencyjnych zasadach.
W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.
Zasady sprzedaży przez Lasy Państwowe nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi i samodzielnych lokali mieszkalnych oraz gruntów z budynkami w budowie nieprzydatnych Lasom Państwowym zostały określone w ustawie z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2011 r. Nr 12, poz. 59 ze zm.).
Zgodnie z art. 40a ust. 9 powołanej ustawy, pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych niebędący najemcami lokali mieszkalnych (tzw. pustostanów) korzystają z prawa pierwszeństwa nabycia tych lokali na preferencyjnych warunkach, tj. za cenę obniżoną, według zasad określonych w ust. 4 powyższego artykułu.
W świetle obowiązujących przepisów dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych, różnica pomiędzy ceną rynkową takiego lokalu mieszkalnego, a faktyczną ceną zakupu stanowi dla kupującego przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym
W związku z powyższym zadano następujące pytanie.
W związku z powyższym Wnioskodawca prosi o wyjaśnienie, którą wartość należy przyjąć za cenę rynkową: czy wartość ustaloną przez rzeczoznawcę w operacie wyceny danego mieszkania (175.400,00 zł), czy kwotę zaoferowaną w przetargu ograniczonym przez nabywcę (2.461.600,00 zł) dla ustalenia wartości świadczenia podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych...
Zdaniem Wnioskodawcy, za cenę rynkową należy przyjąć wartość wyceny lokalu przez rzeczoznawcę, gdyż odzwierciedla ona cenę stosowaną w obrocie rzeczami i prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia. Natomiast cena (rażąco zawyżona) oferowana w przetargu ograniczonym przez pracowników jest jedynie pochodną rzeczywistej kwoty po obniżkach, którą dana osoba faktycznie jest skłonna zapłacić.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.
Zgodnie z art. 40a ust. 1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 12, poz. 59 ze zm.) Lasy Państwowe mogą sprzedawać nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi i samodzielne lokale mieszkalne, zwane dalej "lokalami", oraz grunty z budynkami mieszkalnymi w budowie, nieprzydatne Lasom Państwowym.
W myśl art. 40 ust. 2 powołanej ustawy ustalenie ceny nieruchomości przy sprzedaży, o której mowa w ust. 1, następuje na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.
Stosownie do treści art. 40a ust. 9 ustawy o lasach pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych niebędący najemcami lokali przeznaczonych do sprzedaży, pozostających w zarządzie Lasów Państwowych, mają pierwszeństwo nabycia lokali wolnych (pustostanów) lub gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie na warunkach określonych w ust. 4.
Jak stanowi art. 40a ust. 11 ww. ustawy jeżeli ofertę kupna lokalu wolnego (pustostanu) lub gruntu z budynkiem mieszkalnym w budowie zgłosi więcej niż jedna osoba, sprzedaż następuje w drodze przetargu ograniczonego, w którym uczestniczyć mogą jedynie osoby uprawnione na podstawie ust. 9. Przy zapłacie ceny ustalonej w przetargu ograniczonym ust. 4 stosuje się odpowiednio.
Z treści art. 40a ust. 4 cytowanej ustawy wynika, że pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych mający co najmniej trzyletni okres zatrudnienia w Lasach Państwowych, z wyjątkiem osób, z którymi stosunek pracy rozwiązany został bez wypowiedzenia z winy pracownika, posiadają pierwszeństwo nabycia lokali, których są najemcami i w których mieszkają. Cena sprzedaży lokalu podlega łącznemu obniżeniu o 6% za każdy rok zatrudnienia w jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych i o 3% za każdy rok najmu tego lokalu, nie więcej jednak niż o 95%, a spłata należności może zostać rozłożona na 60 rat miesięcznych, przy czym oprocentowanie nie może przekraczać w stosunku rocznym stopy referencyjnej, określającej minimalne oprocentowanie podstawowych operacji otwartego rynku prowadzonych przez Narodowy Bank Polski, powiększonej o 2 punkty procentowe. Jeżeli osobą uprawnioną jest emeryt lub rencista, cena nabycia lokalu ustalona jest na 5% jego wartości.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Problem zakwalifikowania do odpowiedniego źródła przychodów, a co za tym idzie opodatkowania przychodów uzyskanych przez osoby wykupujące na zasadach preferencyjnych nieruchomości na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprowadza się do ustalenia zależności między nabywcą nieruchomości a jednostką organizacyjną Lasów Państwowych zbywającą tę nieruchomość, tj. istotnym jest czy nabywca jest:
- pracownikiem tej jednostki organizacyjnej,
- byłym pracownikiem (emerytem, rencistą) tej jednostki organizacyjnej, bądź
- pracownikiem albo byłym pracownikiem /emerytem, rencistą/ innej jednostki organizacyjnej Lasów Państwowych.
W przypadku, gdy nabywca nieruchomości jest byłym pracownikiem (emerytem, rencistą) jednostki organizacyjnej Lasów Państwowych zbywającej tę nieruchomość przychód osiągnięty przez nabywcę w związku z preferencyjnym nabyciem nieruchomości zakwalifikować należy do przychodów z tzw. innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (uszczegółowieniem tego przepisu jest art. 20 ust. 1 cytowanej ustawy, który w związku z użyciem w nim przez ustawodawcę zwrotu za przychody z innych źródeł uważa się w szczególności jedynie przykładowo wymienia tego rodzaju przychody).
Natomiast w przypadku zakupu lokalu mieszkalnego (pustostanu) przez pracownika jednostki organizacyjnej sprzedającej ww. lokal, ewentualne przychody osiągnięte w związku z preferencyjnym nabyciem lokalu mieszkalnego przez pracownika należy zakwalifikować do przychodów ze stosunku pracy, o których mowa w art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ze złożonego wniosku wynika, że pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych niebędący najemcami lokali mieszkalnych, korzystają z prawa pierwszeństwa nabycia tych lokali na preferencyjnych warunkach, tj. za cenę obniżoną.
Poprzez zakup na preferencyjnych warunkach przedmiotowej nieruchomości pracownicy i byli pracownicy otrzymują świadczenie rzeczowe częściowo odpłatne.
Pod pojęciem świadczeń częściowo odpłatnych należy rozumieć takie świadczenia otrzymywane przez nabywcę, których wartość pokrywa się w części. Mogą to być zarówno świadczenia w naturze, których wartość pokrywa nabywca, jak i inne świadczenia częściowo odpłatne.
Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
W celu ustalenia wartości otrzymanego świadczenia w naturze należy odwołać się do art. 11 ust. 2 cytowanej ustawy, gdzie wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 2, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.
Ponadto zgodnie z art. 11 ust. 2b ww. ustawy, jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.
Zatem, mając na uwadze literalne brzmienie powyższych przepisów dla ustalenia wartości świadczenia podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych należy przyjąć cenę rynkową ustaloną przez rzeczoznawcę (175.400,00 zł).
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.
Wniosek ORD-IN
Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu