Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź na pytanie Nr 1 i 2 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Wniosek odnośnie pytania Nr 3 i 4 w zakresie podatku od towarów i usług został rozpatrzony w odrębnej interpretacji.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku zbycia nieruchomości stanowiących Majątek Docelowy, bądź Majątek Osobisty Wnioskodawcy bez dokonywania Darowizny na rzecz Dzieci, przychód uzyskany z tego tytułu zaliczony powinien być do źródła, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT.

W przypadku zbycia ww. nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, uzyskany przychód należy opodatkować na zasadach określonych w przepisie art. 30e Ustawy PIT (z uwzględnieniem zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy). Natomiast w przypadku ich zbycia po tym terminie po jego stronie nie powstanie przychód w rozumieniu Ustawy PIT.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 Ustawy PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast, zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest:

1. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

Z treści art. 10 ust. 2 pkt 3 przedmiotowej ustawy wynika, że ww. przepisu nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 Ustawy PIT, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

• nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Z przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT wynika natomiast zasada, iż odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie tego okresu, a także nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż w przypadku gdy Wnioskodawca dokona zbycia opisanych nieruchomości po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, a zbycie to nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, wówczas przychód z tego tytułu nie podlega opodatkowaniu.

Jeśli jednak zbycie, wymienionych w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat, a nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, wówczas przychód Wnioskodawcy należy określić w oparciu o przepis art. 30e Ustawy PIT, a zatem, zgodnie z regulacją przepisu art. 30e ust. 4 pkt 2 Ustawy PIT z uwzględnieniem zwolnienia, o którym mowa w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy.

Wnioskodawca pragnie podkreślić, iż w przedmiotowej sprawie, jego zdaniem, nie zachodzą przesłanki do uznania, iż odpłatne zbycie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Zgodnie bowiem z przepisem art. 5a pkt 6 Ustawy PIT za działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą uznaje się: działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Przez działalność zarobkową należy rozumieć stałe i zasadniczo podstawowe, a nie dodatkowe (uzupełniające) źródło dochodów dla danej osoby. Dochód z takiej zarobkowej działalności powinien zapewniać danej osobie stałe źródło utrzymania.

O handlu (obrocie) nieruchomościami można by mówić, gdyby w danym okresie (rocznym, półrocznym lub nawet miesięcznym) zakupy i sprzedaż nieruchomości następowały częstotliwie (wielokrotnie). Prowadzenie działalności gospodarczej w sposób zorganizowany oznacza zaś, że obrót nieruchomościami musiałby przybrać pewien profesjonalny i sformalizowany charakter, np. wpis do ewidencji działalności gospodarczej osoby fizycznej, bądź wpis do KRS osobowej spółki prawa handlowego, prowadzenie biura obsługującego taki obrót. Natomiast ciągły charakter działalności to inaczej wykonywanie działalności w sposób powtarzalny i stały.

Mając na uwadze powyższe, nie można uznać, iż Wnioskodawca dokonałby zbycia nieruchomości stanowiących Majątek Docelowy, bądź Majątek Osobisty Wnioskodawcy bez dokonywania Darowizny na rzecz Dzieci, w sposób, który można uznać za wykonywanie działalności gospodarczej. Jak bowiem wskazano w stanie faktycznym niniejszego wniosku, Wnioskodawca nabył posiadane nieruchomości z myślą o przekazaniu ich na rzecz swoich dzieci oraz zapewnieniu sobie zabezpieczenia na czas emerytury. Nie można zatem uznać, iż czynności, które zamierza podjąć Wnioskodawca mają charakter zorganizowany i ciągły, tym bardziej, że odstęp czasu pomiędzy zakupem opisanych nieruchomości a ich zbyciem (które dotychczas nie nastąpiło) nie sugeruje, iż czynności Wnioskodawcy mają charakter zorganizowany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT dotyczący przychodów ze zbycia praw majątkowych, nieruchomości i rzeczy ruchomych w aspekcie interpretacji pojęcia wykonywania działalności gospodarczej, był przedmiotem wykładni sądów administracyjnych.

W wyroku z dnia 14 lutego 2001 r. Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. akt I SA/Gd 1982/98) stwierdził, iż Skala dokonywanych umów, ich częstotliwość i różnica czasu pomiędzy nabyciem i zbyciem stanowią prawidłowo ocenioną przez organy podatkowe podstawę do ustalenia, że celem tych umów nie było zaspokajanie potrzeb podatnika. W sprawie tej w toku postępowania podatnik przedstawił dokumenty, z których wynikało, że w 1996 r. przeprowadził szereg transakcji kupna i sprzedaży samochodów. W wyniku analizy tych dokumentów, z uwagi na dużą ilość dokonanych transakcji kupna sprzedaży samochodów w 1996 r. Urząd Skarbowy uznał, że podatnik prowadził nie zgłoszoną działalność gospodarczą. W toku postępowania podatkowego organy podatkowe ustaliły, że podatnik w 1996 r. dokonał szeregu transakcji kupna sprzedaży samochodów. Ponieważ większość samochodów sprzedawana była już po kilku, bądź kilkunastu dniach od dnia zakupu, z uwagi na częstotliwość tych transakcji, działalność ta zdaniem organów podatkowych nosiła znamiona działalności gospodarczej wykonywanej w celu uzyskania dochodów.

W wyroku z dnia 26 kwietnia 2006 r. Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. akt II FSK 612/05) stwierdził, iż Działalność gospodarcza wywodzona w orzecznictwie jest zatem oparta w m.in. na seryjności produkcji, standaryzacji transakcji, czy wreszcie stałej współpracy (por. K. Pawłowicz: Pojęcie działalności gospodarczej w pracy zbiorowej pod red. naukową M. Wierzbowskiego i M. Wyrzykowskiego: Prawa działalności gospodarczej. Zagadnienia administracyjne, Warszawa 2003, str. 88). Stąd nie każda czynność mająca zarobkowy charakter i podejmowana na własny rachunek będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej, a tylko taka, której można przypisać cechy powtarzalności/regularności, ciągłości/i profesjonalny/zorganizowany/ charakter. Nie będą mieć natomiast takiego charakteru czynności incydentalne /choćby nawet były związane z samą działalnością gospodarczą, np. służyły jej wykonywaniu/, których wykonywanie nie jest trwale związane z przedmiotem działalności gospodarczej, innymi słowy na których wykonywaniu ta działalność gospodarcza nie polega.

Wskazać należy również na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 lutego 2009 r. (sygn. akt II FSK 1733/07), w którym stwierdzono, iż: Należy jednak podkreślić, że Naczelny Sąd Administracyjny w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę zgadza się z wywodem prawnym przeprowadzonym przez Wojewódzki Sąd Administracyjny , w myśl którego odpłatne zbycie nieruchomości jest odrębnym źródłem uzyskania przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 8 updof), ale może być także przychodem uzyskiwanym w ramach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 updof), dlatego też opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości następuje według zasad ogólnych, jeżeli sprzedaż ta wykonywana jest w ramach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, albo w sposób odrębny (szczególny), jeżeli do sprzedaży nieruchomości dochodzi w ramach czynności prawnych nie stanowiących wykonywania działalności gospodarczej. W takiej sytuacji przychód jest opodatkowany ryczałtowo na podstawie art. 28 updof z możliwością zwolnienia od opodatkowania w wypadku przeznaczenia przychodu na cele mówiąc ogólnie związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych podatnika, albo też, w przypadku sprzedaży gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, przychód jest zwolniony od opodatkowania. Jednakże ustalenie, że do sprzedaży nieruchomości doszło w wykonaniu działalności gospodarczej, wyklucza możliwość opodatkowania uzyskanego w ten sposób przychodu według zasad odrębnych (względnie zwolnienie tego przychodu od podatku). Jeżeli zatem niepodważone ustalenia faktyczne świadczą o tym, że skarżący prowadził pozarolniczą działalność gospodarczą polegającą na obrocie nieruchomościami a o jej profesjonalnym charakterze przekonuje ciągłość, zorganizowany charakter, nastawienie na zysk, wreszcie rozmach z angażowaniem znacznego kapitału wykluczone jest zarówno ryczałtowe opodatkowanie uzyskanego przychodu, jak i uznanie, że przychód ten jest wolny od opodatkowania.

Natomiast w wyroku z dnia 8 grudnia 2009 r. (sygn. akt I SA/Po 756/09) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wskazał, iż: O tym, czy działalność prowadzona przez dany podmiot jest działalnością gospodarczą decyduje kryterium obiektywne, tj. ustalenie, czy dany podmiot faktycznie prowadzi działalność, która winna w normalnych warunkach przynosić dochód. Naczelnik Urzędu Skarbowego. na stronie 12 decyzji wykazał, że w każdym przypadku sprzedaż zakupionych nieruchomości przynosiła skarżącym zyski. Wskazał, że wniosek o podział działki położonej w miejscowości W. wpłynął do organu kilkanaście dni od zakupu nieruchomości, a następnie po podziale, działki były sprzedawane. Nie ulega wątpliwości, że obrót nieruchomościami generalnie przynosi zyski i w tym celu skarżący nabywali i sprzedawali nieruchomości.

Kolejną przesłanką pozwalająca odróżnić działalność gospodarczą od innych form aktywności osób fizycznych jest jej ciągłość. Przesłanka ta ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych (względnie podejmowanych sporadycznie). Nie należy jej jednak rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy (np. przez cały rok, cały miesiąc, a tym bardziej przez cały dzień). Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu (np. jak w niniejszej sprawie powtarzalność podziału nieruchomości i ich cykliczna sprzedaż). Wykonywanie działalności gospodarczej może być przez osobę fizyczną w zasadzie w dowolnym momencie rozpoczęte, jak i zakończone, mogą być również przerwy w prowadzeniu działalności gospodarczej. Z akt sprawy wynika, że skarżący dokonywali wielokrotnych zakupów i sprzedaży nieruchomości (...).

Warto przytoczyć również wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, który w wyroku z dnia 8 września 2010 r. (sygn. akt I SA/Łd 464/10) uznał, iż: W dodanym z dniem 1 stycznia 2003 roku do ustawy podatkowej przepisie art. 5a pkt 6 ustawodawca stanowi, że przez pozarolniczą działalność gospodarczą należy rozumieć działalność zarobkową: 1) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową; 2) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż; 3) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do przychodów z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w ustawie.

Ustawodawca przyjął uniwersalną definicję pozarolniczej działalności gospodarczej. Dla uzyskiwania przychodów z tego źródła nie jest konieczne, aby podatnik miał status przedsiębiorcy. Ustalając, czy dany przychód pochodzi z działalności gospodarczej, należy w pierwszym rzędzie podjąć próbę przypisania go do jednego z pozostałych, wymienionych w ustawie źródeł. Jeżeli okaże się to niemożliwe, a osiągnięcie przychodu jest wynikiem działalności zarobkowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły, wówczas przychód ten będzie stanowił przychód z działalności gospodarczej.

Dla powstania przychodu z działalności gospodarczej konieczne jest zatem, aby określone w komentowanym przepisie art. 14 u.p.d.o.f składniki majątku były wykorzystywane w działalności gospodarczej (lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej).

Wskazać również należy na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 29 lipca 2010 r. sygn. I SA/Wr 745/10. Sąd zauważył, że Z okoliczności przedstawionych przez skarżącego we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie można było wyprowadzić wniosku, że nabycia gruntu w roku 1992 (wówczas gruntu rolnego) dokonał w celu jego późniejszego zbycia. Trzeba przypomnieć, że M. P. dokonywał zbycia działek wydzielonych ze wskazanego gruntu, po zmianie jego przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, co miało miejsce w 1999 roku. W tych warunkach nawet kilkukrotna sprzedaż (dostawa towarów) wydzielonych działek nie może przesądzać uznania czynności jako dokonywanych w ramach działalności handlowej (gospodarczej). Nie można dostrzec w przebiegu zdarzeń przedstawionych przez skarżącego, profesjonalnego stałego i zorganizowanego charakteru jego działalności (w przedmiotowym zakresie, gdyż M. P. z innymi jeszcze osobami wspólnie wykonywał działalność usługową budowlaną). W szczególności ów profesjonalny, zawodowy charakter działalności skarżącego nie wynika z faktu, że po podziale gruntu dokonał kilku transakcji mających za przedmiot wydzielone części. Podjęcie decyzji dotyczącej sprzedaży w częściach posiadanej rzeczy nie prowadzi w prostej linii do profesjonalizacji działalności. Tymczasem wielokrotność transakcji uznał Minister Finansów za przesądzającą o uznaniu skarżącego za podmiot wykonujący działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Podobnie uiszczenie podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działek oraz formalne zarejestrowanie dla celów tego rozliczenia nie mogą przesądzać o statusie podatnika, skoro dokonanie określonych czynności formalnoprawnych jest zasadniczo wynikiem wykładni przepisów prawa, co nie pozwala wykluczyć, że na podstawie prawidłowej wykładni działania nie zostałyby podjęte, czego zaakcentowanie jest potrzebne zwłaszcza w sytuacji samoobliczenia podatku przez podatnika.

Wskazać należy, iż stanowisko Wnioskodawcy znajduje poparcie również w interpretacjach wydawanych przez organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 24 marca 2009 r. Nr IPPP3/443-283/08-4/CS Inaczej rzecz ma się w przypadku osoby, która dokonuje sprzedaży swojego majątku prywatnego używanego, bądź który miał być wykorzystywany na potrzeby prywatne tej osoby. W tym przypadku nie ma znaczenia, czy wyprzedaż dokonywana jest jedną umową sprzedaży, czy też wieloma umowami zawartymi z wieloma nabywcami. Sprzedaż nawet kilkukrotna przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży nie ma charakteru handlowego podlegającego opodatkowaniu. Podatnikiem w obrocie nieruchomościami byłby podmiot, który jest handlowcem lub usługodawcą i obraca częstotliwie budynkami, lokalami albo gruntami.

Wskazać należy, iż w podobnych stanach faktycznych zapadają rozstrzygnięcia organów podatkowych, potwierdzające stanowisko Wnioskodawcy. Wskazać można przykładowo indywidualną interpretację prawa podatkowego z dnia 20 grudnia 2010 r. (Nr IPPB4/415-829/10-2/LS), w której Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, iż: W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Organ ten wyraził taki pogląd również w interpretacji indywidualnej z dnia 21 grudnia 2010 r., (Nr IPPB4/415-853/10-2/KS) oraz z dnia 11 listopada 2010 r. (Nr IPPB1/415-826/10-2/RS).

Na poparcie swego stanowiska Wnioskodawca pragnie przywołać również interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 23 kwietnia 2010 r. (Nr IPPP1-443-318/10-4/PR), w której organ uznał, iż: Mając na uwadze powyższe okoliczności zauważyć należy, iż ze względu na długi okres czasu jaki upłynął od zakupu nieruchomości gruntowej w 1991 roku do dnia sprzedaży (blisko 20 lat), nie sposób jest przypisać tej czynności znamion działalności handlowej. Działanie takie byłoby całkowicie, pozbawione sensu z ekonomicznego punktu widzenia. Nie można również stwierdzić, iż Wnioskodawczyni w chwili nabycia gruntu towarzyszył zamiar jego sprzedaży w celach zarobkowych. Ponadto przemawia za tym fakt, iż jak wskazuje Zainteresowana, nosiła się ona z zamiarem wybudowania domu na przedmiotowej działce, a więc jej intencją było zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Reasumując, Wnioskodawczyni nie działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a zatem planowana sprzedaż działek, o których mowa we wniosku nie będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem, gdyż nie będzie stanowić czynności wykonywanych w ramach działalności gospodarczej.

Wskazać należy, iż w powyższej sprawie doszło do sprzedaży 16 działek.

Mając powyższe na uwadze uznać należy, iż zbycie przez Wnioskodawcę Majątku Docelowego, bądź Majątku Osobistego Wnioskodawcy bez dokonywania Darowizny na rzecz Dzieci, nie spełnia przesłanek do uznania czynności tej za stanowiącą wykonywanie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie byłyby bowiem w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym spełnione przesłanki wskazane w ustawowej definicji działalności gospodarczej, brak bowiem w przedmiotowym działaniu cech zorganizowania i ciągłości. W przypadku zbycia ww. nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, uzyskany przychód należy opodatkować na zasadach określonych w przepisie art. 30e Ustawy PIT (z uwzględnieniem zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy). Natomiast w przypadku ich zbycia po tym terminie po jego stronie nie powstanie przychód w rozumieniu Ustawy PIT.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam co następuje

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Wskazać należy, iż zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, obywatelem polskim, polskim rezydentem podatkowym nie prowadzącym działalności gospodarczej. Dochody uzyskuje z tytułu pełnienia funkcji członka zarządu w spółce, w której jest większościowym udziałowcem. Wnioskodawca jest obecnie właścicielem 10 nieruchomości gruntowych w: 1) S. nabyte w dniu 6 lipca 1998 r., 2) P. nabyte w dniu 21 maja 1993 r., 3) K. nabyte w dniu 13 lipca 1994 r., 4) W. nabyte w 13 kwietnia 1993 r., 5) B. (dwie nieruchomości: z czego jedna nieruchomość stanowi drogę, a druga działkę budowlaną) nabyte w dniu 19 września 1997 r., 6) G. nabyte w dniu 14 października 1997 r., 7) N. (dwie nieruchomości) nabyte w dniu 06 sierpnia 2007 r., 8) W., gm. Ł. nabyte w dniu 03 października 2007 r. Działki w N. Wnioskodawca nabył na zasadzie współwłasności. Zniesienie współwłasności nastąpiło w dniu 07 lutego 2011 r. Wartość nieruchomości nabytej przez Wnioskodawcę w drodze zniesienia współwłasności nie przekracza udziału we współwłasności, jaki przysługiwał Mu przed zniesieniem współwłasności. W chwili obecnej Wnioskodawca posiada jeszcze dodatkowo 2 lokale mieszkalne nabyte kolejno w dniu 23.08.2004 r. oraz w dniu 30 grudnia 1993 r.

Kupując nieruchomości gruntowe wskazane powyżej, zamierzeniem Wnioskodawcy było dokonanie darowizny na rzecz swoich dzieci oraz pozostawienie części działek jako zabezpieczenia emerytalnego (zabezpieczenie na starość). Nieruchomości gruntowe nie są ujęte przez Wnioskodawcę w jego ewidencji środków trwałych, gdyż nie są związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie rejestrował działalności gospodarczej w urzędzie gminy. Nie rejestrował się również dla celów podatku VAT. Nieruchomości gruntowe nie były odpłatnie udostępnione innym osobom w celach komercyjnych. Wnioskodawca posiada status rolnika ryczałtowego. Nie dokonywał jednak i nie dokonuje sprzedaży produktów rolnych pochodzących z działalności rolnej. Od momentu nabycia nieruchomości gruntowych, Wnioskodawca nie wykorzystywał ich w celu osiągania przychodów. Wszelkie działania związane z podziałem nieruchomości miały na celu wzrost wartości majątku rodzinnego w celu ich późniejszej darowizny na rzecz dzieci lub też pozostawienia części działek dla celów zabezpieczenia emerytalnego (zabezpieczenie na starość). Wnioskodawca zamierza w przeciągu najbliższych 5 lat dokonać darowizny części nieruchomości na rzecz dzieci, a część pozostanie w majątku osobistym jako zabezpieczenie emerytalne (majątek docelowy). W przypadku, gdy z różnych przyczyn nie doszłoby do zawarcia umów darowizny Wnioskodawca nie wyklucza, iż składniki majątkowe, które miały być przedmiotem darowizny mogą zostać zbyte na rzecz osób trzecich.

Wskazać należy, iż zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Ponadto, definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność ta wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Przy czym sprzedaż, nawet kilkukrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie przedstawionego zdarzenia przyszłego należy wywieść, iż sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. nieruchomości nie będzie wykonana w warunkach wskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej. W związku z tym skutki podatkowe zbycia tych części majątku należy rozpatrzyć w oparciu o przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zatem z powyższego wynika, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego przedmiotowe działki Wnioskodawca nabył w latach 1993-1998 oraz dwie nieruchomości Wnioskodawca nabył na zasadzie współwłasności w 2007 r. Ponadto, w chwili obecnej Wnioskodawca posiada jeszcze dodatkowo 2 lokale mieszkalne. Jeden lokal otrzymał w drodze darowizny od matki w dniu 23.08.2004 r., a drugi zakupił w celu dokonania darowizny na rzecz córki mieszkającej w Belgii w dniu 30 grudnia 1993 r.

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż sprzedaż działek nabytych w latach 1993-1998 oraz dwóch mieszkań nabytych odpowiednio w dniu 23.08.2004 r. i w dniu 30.12.1993 r. nie będzie stanowiła źródła przychodu w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie.

Natomiast odnosząc się do zbycia działek nabytych na zasadzie współwłasności wskazać należy, iż współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegająca na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat, wówczas datą nabycia nieruchomości jest data nabycia udziału w nieruchomości, a nie data zniesienia współwłasności. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad tą rzeczą (nieruchomości) jak i stan jej majątku osobistego. Zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, która po dokonanym podziale przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż zniesienie współwłasności nastąpiło w dniu 07 lutego 2011 r. Wartość nieruchomości nabytej przez Wnioskodawcę w drodze zniesienia współwłasności nie przekracza udziału we współwłasności, jaki przysługiwał Mu przed zniesieniem współwłasności. Zatem nabycie ww. nieruchomości nastąpiło więc z dniem 06 sierpnia 2007 r. oraz z dniem 03 października 2007 r.

Na mocy art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Wobec tego do opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia działek nabytych w 2007 r. w związku z treścią powołanego uprzednio przepisu przejściowego będą miały zastosowanie poniżej przytoczone przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ustawy).

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż zbycie nieruchomości nabytych w 2007 r. będzie stanowiło źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Ponadto wyjaśnić należy, iż w związku ze zmianą sposobu opodatkowania kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2009 r., na podstawie ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), ustawodawca w art. 8 ust. 1 tej ustawy wskazał, że do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 . stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Nowe zasady opodatkowania, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2009 roku.

W powołanym przepisie ustawodawca zatem jednoznacznie wskazał, że pomimo wprowadzonych od dnia 1 stycznia 2009 r. nowych zasad opodatkowania przychodu (dochodu) ze sprzedaży nieruchomości (w tym wprowadzenia nowego katalogu ulg związanych z przeznaczeniem środków uzyskanych z tej sprzedaży), zasady opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytych w latach 2007 i 2008 nie uległy zmianie, wobec czego do przychodu ze sprzedaży tych nieruchomości należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Natomiast zwolnienie, dotyczące możliwości przeznaczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dodane zostało przez art. 1 pkt 11 lit. a) ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw. Powyższa zmiana weszła w życie z dniem 1 stycznia 2009 r. i ma zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

Zwolnienie wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, dotyczy wyłącznie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych po dniu 01 stycznia 2009 r. Ponieważ przedmiotowe nieruchomości Wnioskodawca nabył w 2007 r., zatem do osiągniętego przychodu z jego odpłatnego zbycia nie będą miały zastosowania przepisy ustawy podatkowej w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 roku. W przedmiotowej sprawie zastosowanie mają przepisy ustawy podatkowej, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. nie przewidują zwolnienia przedmiotowego dla przychodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości lub praw nabytych pomiędzy dniem 1 stycznia 2007 r. a dniem 31 grudnia 2008 r. w części wydatkowanej na tzw. własne cele mieszkaniowe.

Reasumując, stwierdzić należy, iż zbycie nieruchomości nabytych w latach 1993-1998 oraz dwóch mieszkań nabytych odpowiednio w dniu 23.08.2004 r. oraz w dniu 30.12.1993 r. nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, bowiem nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Natomiast zbycie nieruchomości nabytych w 2007 r. będzie stanowiło źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy. Przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie mógł korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym na 31.12.2008 r.

Należy przy tym zastrzec, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy sprzedaż działek wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem stanowi to domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Tutejszy organ wskazuje, że w przedmiocie wydawania interpretacji indywidualnych jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę. Tym samym, jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego, które wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę wyroków i interpretacji indywidualnych należy stwierdzić, iż zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.

Referencje

IPPP2/443-137/11-2/MM, interpretacja indywidualna

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie