Temat interpretacji

Skutki podatkowe sprzedaży lokali.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 201 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 6 listopada 2017 r. (data wpływu 8 listopada 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 8 listopada 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny/zdarzenie przyszłe:

W dniu 14 lipca 2006 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem zakupiła działkę budowlaną z zamiarem wybudowania budynków mieszkalnych dla swoich dzieci.

W dniu 7 lipca 2011 r. małżonkowie otrzymali pozwolenie na budowę czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. W dniu 8 sierpnia 2016 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego nie wniósł sprzeciwu wobec przystąpienia do użytkowania dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych (wybudowano tylko dwa budynki).

Mąż Wnioskodawczyni ciężko zachorował w 2016 r. W dniu 23 marca 2017 r. aktem notarialnym nastąpiło ustanowienie odrębnej własności lokali w tych dwóch budynkach. W efekcie tego aktu wydzielono sześć odrębnych lokali, w tym cztery lokale mieszkalne i dwa lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalnym.

Na każdy lokal została założona odrębna księga wieczysta. W związku z chorobą męża Wnioskodawczyni i potrzebami finansowymi w sierpniu 2017 r. i 4 października 2017 r. zostały sprzedane dwa lokale mieszkalne.

W dniu 11 października 2017 r. zmarł mąż Wnioskodawczyni. Obecnie Wnioskodawczyni jest zmuszona sprzedać resztę tych lokali. Na mocy testamentu sporządzonego przez męża Wnioskodawczyni nabyła w wyniku postępowania spadkowego jego udział. Wnioskodawczyni wskazała, że za życia męża wiązała małżonków wspólność małżeńska.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy sprzedaż lokali w sierpniu 2017 r. i 4 października 2017 r. a także dalsza sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych, gdyż lokale te są w budynkach, które zostały wybudowane na zakupionej 14 lipca 2006 r. działce?

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż lokali w budynkach wybudowanych na działce zakupionej 14 lipca 2006 r. będzie korzystała ze zwolnienia od podatku dochodowego, gdyż od nabycia działki minęło pięć lat.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawczyni, udział w lokalach nabyty po mężu, również będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych, gdyż małżonkowie wspólnie nabyli w 2006 r. działkę pod budowę. W tym przypadku Wnioskodawczyni uważa, że ma zastosowanie uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 maja 2017 r. sygn. akt II FPS 2/17.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości ma moment jej nabycia.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z treścią art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl zaś z art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 Kodeksu cywilnego).

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku (budynków) na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem (budynkami) stanowi jedną rzecz (nieruchomość). To oznacza, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku (budynków), trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynki.

Natomiast dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych zupełnie nieistotny jest fakt wydzielenia w przedmiotowych budynkach poszczególnych lokali i założenia dla nich odrębnych ksiąg wieczystych. Wyodrębnienie lokali w dotychczas posiadanych nieruchomościach (budynkach) nie stanowi bowiem ich nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Czynność ta nie miała wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w tym przepisie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyli 14 lipca 2006 r. działkę budowlaną z zamiarem wybudowania budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej dla swoich dzieci. Wybudowano dwa budynki mieszkalne jednorodzinne. W dniu 23 marca 2017 r. aktem notarialnym nastąpiło ustanowienie odrębnej własności lokali w tych dwóch budynkach. W efekcie tego aktu wydzielono sześć odrębnych lokali, w tym cztery lokale mieszkalne i dwa lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalnym. Na każdy lokal została założona odrębna księga wieczysta. W związku z chorobą męża Wnioskodawczyni i potrzebami finansowymi w sierpniu 2017 r. i 4 października 2017 r. zostały sprzedane dwa lokale mieszkalne. Wnioskodawczyni wskazała, że pomiędzy nią a małżonkiem obowiązywała wspólność małżeńska. Mąż Wnioskodawczyni zmarł 11 października 2017 r., a spadek po nim na podstawie testamentu nabyła Wnioskodawczyni. Obecnie Wnioskodawczyni jest zmuszona sprzedać resztę lokali. Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawczyni jest ustalenie, czy powinna zapłacić podatek zarówno w związku z już dokonaną sprzedażą dwóch lokali mieszkalnych jak i z planowaną sprzedażą reszty tych lokali.

W pierwszej kolejności należy odnieść się do sprzedaży dwóch lokali mieszkalnych dokonanej w sierpniu i w październiku 2017 r. a zatem jeszcze przed śmiercią męża Wnioskodawczyni.

W tej sytuacji istotne znaczenie dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma zatem fakt nabycia działki w 2006 r., co już zostało wyjaśnione na początku niniejszej interpretacji.

W konsekwencji, dokonanie w sierpniu 2017 r. i 4 października 2017 r. sprzedaży dwóch lokali mieszkalnych, wydzielonych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych wybudowanych na zakupionej wspólnie przez małżonków w 2006 r. działce nie jest źródłem przychodu

w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca 2006 r., w którym nastąpiło nabycie. W związku z powyższą okolicznością, w odniesieniu do ww. sprzedaży dwóch lokali, nie powstał u Wnioskodawczyni obowiązek zapłaty podatku dochodowego od przychodu uzyskanego z ich sprzedaży.

W odniesieniu natomiast do pozostałych lokali, których sprzedaży Wnioskodawczyni planuje obecnie dokonać również należy przeanalizować przepisy Kodeksu cywilnego.

W myśl art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

Stosownie do art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Natomiast na podstawie art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu. Innymi słowy, spadek nabywa się na podstawie testamentu jak w przypadku Wnioskodawczyni, lub z ustawy.

Z kolei zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 682) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu tego przepisu są wszelkie prawa majątkowe zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności). Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Z ww. przepisu wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale. Konsekwentnie, w przypadku sprzedaży tego prawa, każdy z małżonków zbywałby je w całości, a nie w określonym udziale.

Zaprezentowane stanowisko co również zauważyła Wnioskodawczyni znajduje odzwierciedlenie w podjętej przez NSA uchwale w składzie siedmiu sędziów z dnia 15 maja 2017 r., sygn. akt II FPS 2/17, w której sąd stwierdził, że dla celów opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14 poz. 176 ze zm.) nabytych przez współmałżonka w wyniku dziedziczenia, datą ich nabycia lub wybudowania w rozumieniu tego przepisu jest dzień nabycia (wybudowania) tych nieruchomości i praw majątkowych do majątku wspólnego małżonków.

Reasumując, również w przypadku planowanej sprzedaży pozostałych lokali, za datę nabycia przez Wnioskodawczynię zarówno udziału w tych lokalach, który przypadł jej w związku z ustaniem wspólności ustawowej, jak i udziału nabytego w drodze dziedziczenia po zmarłym małżonku należy uznać rok 2006, kiedy to działka budowlana, na której zostały wybudowane dwa budynki mieszkalne, w których następnie wydzielono lokale, nabyta została do majątku wspólnego małżonków.

Zatem planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż omawianych lokali, nie będzie stanowić dla niej źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie to nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca 2006 r., w którym to roku nastąpiło nabycie działki, na której zostały posadowione budynki mieszkalne, w których wyodrębniono ww. lokale. W związku z powyższym, nie powstanie u Wnioskodawczyni obowiązek zapłaty podatku dochodowego od przychodu z tej sprzedaży, ani obowiązek wykazania ww. przychodu w jakimkolwiek zeznaniu podatkowym.

Stanowisko Wnioskodawczyni należało zatem uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym a w przypadku interpretacji dotyczącej zdarzenia przyszłego stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej