Temat interpretacji

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) w związku z art. 16 ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1649) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 listopada 2015 r. (data wpływu 4 grudnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 grudnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 22 maja 2006 r. Wnioskodawczyni zakupiła wraz z mężem do wspólnego majątku małżeńskiego lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, położony w . Z lokalem tym związany jest udział w nieruchomości wspólnej stanowiącej grunt oraz części budynku i urządzenia służące do wspólnego użytku, w części 4242/100000. Dla nieruchomości tej prowadzona jest księga wieczysta nr przez Sąd Rejonowy w V Wydział Ksiąg Wieczystych.

W dniu 7 sierpnia 2012 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem ustanowili rozdzielność majątkową akt notarialny nr Rep. A sporządzony przez notariusza w , z związku z czym przedmiotowy lokal przysługiwał Wnioskodawczyni i Jej mężowi w udziałach po ½.

Następnie w tym samym dniu aktem notarialnym Rep. A nr , sporządzonym przez notariusza , mąż darował Wnioskodawczyni swój udział w przedmiotowej nieruchomości, w wyniku czego Wnioskodawczyni została jedynym właścicielem całej nieruchomości. Wartość otrzymanego w darowiźnie udziału nie przekracza udziału zarówno męża Wnioskodawczyni, jak i Jej w majątku dorobkowym małżeńskim. Nie wystąpiły także żadne spłaty ani dopłaty.

W dniu 2 lipca 2015 r. aktem notarialnym Rep. A nr , sporządzonym przez notariusza , Wnioskodawczyni sprzedała przedmiotową nieruchomość. Nastąpiło to po upływie 9 lat i 2 miesięcy od daty nabycia nieruchomości do wspólnego majątku małżeńskiego oraz po upływie 2 lat i 11 miesięcy od daty otrzymania w darowiźnie udziału od męża.

Z tytułu otrzymanej darowizny Wnioskodawczyni przysługuje zwolnienie z podatku na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, co zostało potwierdzone zaświadczeniem wydanym przez Naczelnika I Urzędu Skarbowego w .

W dniu zbycia nieruchomości Wnioskodawczyni nadal pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje rozdzielność majątkowa.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1. Jaka jest pierwotna data nabycia przez Wnioskodawczynię udziału otrzymanego w darowiźnie od męża: 22 maja 2015 r., czy 7 sierpnia 2012 r.
2. Czy z tytułu sprzedaży tej nieruchomości Wnioskodawczyni korzysta ze zwolnienia w całości z podatku dochodowego w związku z upływem 5 lat od daty jej nabycia, a więc czy spełnione są przesłanki wynikające z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawczyni, w odniesieniu do pytania nr 1, datą nabycia udziału otrzymanego w darowiźnie od męża jest data nabycia nieruchomości do wspólnego majątku małżeńskiego, tj. dzień 22 maja 2006 r. Pojęcie nabycia jest szerokie i obejmuje każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy na podstawie aktu prawnego lub stosowanej umowy.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia nabycie. Zgodnie z teorią prawa rzeczowego otrzymanie przez daną osobę udziału w nieruchomości na skutek podziału majątku wspólnego jest nabyciem tego udziału.

Jednak jak to podkreślono w wyroku NSA z dnia 28 stycznia 1998 r. w sprawie bezkrytyczne przeniesienie poglądów i teorii prawa rzeczowego na grunt prawa podatkowego powodowałoby skutki nie nadające się do akceptacji. Naczelny Sąd Administracyjny w ww. wyroku podkreślił, że nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: u.p.d.o.f.) nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu z małżonków, w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty lub dopłaty.

W przeciwnym wypadku nabycie udziału otrzymanego w darowiźnie od męża nastąpiłoby dwukrotnie:

• pierwszy raz w dniu nabycia nieruchomości do majątku wspólnego, tj. 22 maja 2006 r.,

• drugi raz w dniu otrzymania darowizny, tj. 7 sierpnia 2012 r.

Podobne stanowisko zawarte jest w piśmie Ministra Finansów z dnia 28 lipca 2005 r., znak: PB2/PS/033-0421-1252/04.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w odniesieniu do pytania nr 2, w świetle argumentacji przedstawionej powyżej, skoro udział otrzymany od męża w darowiźnie został przez Wnioskodawczynię nabyty w dniu 22 maja 2006 r., tj. w dniu nabycia nieruchomości do wspólnego majątku dorobkowego małżeńskiego, to od daty nabycia do daty sprzedaży nieruchomości upłynęło więcej niż 5 lat.

W związku z powyższym odpłatne zbycie tej nieruchomości nie stanowi przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., a zatem przychód uzyskany ze sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Potwierdzenie stanowiska Wnioskodawczyni zawiera m.in. wyrok WSA w Łodzi sygn. I SA/Łd 1151/07 z dnia 15 lutego 2008 r., w którym Sąd odnosząc się do kwestii ustalenia daty nabycia nieruchomości będącej we wspólnym posiadaniu małżonków stwierdził, że podatnik przez cały czas (od nabycia gruntu w czasie trwania małżeństwa aż do jej zbycia) był bowiem właścicielem całej nieruchomości, a poprzez zniesienie współwłasności stał się po prostu jedynym jej właścicielem, nabywając udział byłej żony (a nie część nieruchomości czy nowe prawo do nieruchomości).

Pomimo odmiennego stanu faktycznego wnioski Sądu dotyczące momentu nabycia rzeczy przystają do stanu faktycznego opisanego we wniosku o interpretację. Podobne stanowisko zostało zawarte także w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 3 lipca 2012 r., znak: IBPB2/2/415-516/12/MM. Także Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w swoim wyroku z dnia 3 listopada 2011 r., sygn. akt I SA/Wr 1215/11 stwierdza: () nieuprawnionym jest twierdzenie, że strona skarżąca na skutek podziału majątku wspólnego nabyła ½ nieruchomości w L. Strona skarżąca ową nieruchomość nabyła wraz z mężem () do majątku wspólnego i nie wyzbyła się jej własności. Nie można mówić zatem o ponownym niejako wtórnym nabyciu połowy nieruchomości. Skoro za moment nabycia nieruchomości należy uznać moment jej nabycia do majątku wspólnego, tj. 13 września 1999 r. (nie zaś moment podziału majątku) to konsekwencją powyższego jest brak możliwości opodatkowania strony skarżącej zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) u.p.d.o.f. albowiem upłynął wskazany w tym przepisie pięcioletni termin z uwagi na fakt sprzedaży nieruchomości w dniu 28 lipca 2006 r..

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zatem, przy odpłatnym zbyciu nieruchomości i ww. praw majątkowych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 22 maja 2006 r. Wnioskodawczyni zakupiła wraz z mężem do wspólnego majątku małżeńskiego lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. W dniu 7 sierpnia 2012 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem ustanowili rozdzielność majątkową z związku z czym przedmiotowy lokal przysługiwał Wnioskodawczyni i Jej mężowi w udziałach po ½.

Następnie w tym samym dniu aktem notarialnym mąż darował Wnioskodawczyni swój udział w przedmiotowej nieruchomości, w wyniku czego Wnioskodawczyni została jedynym właścicielem całej nieruchomości.

W dniu 2 lipca 2015 r. Wnioskodawczyni sprzedała przedmiotową nieruchomość. Nastąpiło to po upływie 9 lat i 2 miesięcy od daty nabycia nieruchomości do wspólnego majątku małżeńskiego oraz po upływie 2 lat i 11 miesięcy od daty otrzymania w darowiźnie udziału od męża.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2015 r., poz. 583, z późn. zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zarówno w wypadku umownego wyłączenia wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa, jak i w przypadku zniesienia tej wspólności przez sąd bądź w przypadku ustania małżeństwa między małżonkami (byłymi małżonkami) ustaje wspólność ustawowa, a do majątku, który był nią objęty stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Natomiast w myśl art. 50¹ Kodeksu w razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Z przywołanych przepisów wynika zatem, że z chwilą ustania wspólności majątkowej między małżonkami współwłasność łączna zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych.

W konsekwencji na podstawie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni stała się z dniem dokonania darowizny, tj. z dniem 7 sierpnia 2012 r. faktycznym, jedynym właścicielem lokalu mieszkalnego. Skoro małżonkowie byli przed dokonaniem darowizny współwłaścicielami lokalu mieszkalnego to przedmiotem darowizny mógł być jedynie należący do męża udział we współwłasności lokalu mieszkalnego. Tym samym, dniem nabycia - w odniesieniu do nabytego przez Wnioskodawczynię na podstawie darowizny udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną własność jest dzień dokonania darowizny. Natomiast w odniesieniu do pozostałego udziału Wnioskodawczyni do lokalu mieszkalnego (posiadanego przed datą darowizny), datą nabycia będzie dzień, w którym dokonano zakupu lokalu mieszkalnego w ramach wspólności małżeńskiej majątkowej.

Wobec powyższego, w odniesieniu do sprzedaży udziału Wnioskodawczyni w lokalu mieszkalnym nabytego w 2006 r. wspólnie z mężem w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, upłynął pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tej części odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego nie spowodowało powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast do przychodu z odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym, w części odpowiadającej udziałowi, który Wnioskodawczyni nabyła w 2012 r. w drodze darowizny, mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej () (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: związane ze zbyciem koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne jak i przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego odpowiadający udziałowi nabytemu w 2012 r. w drodze darowizny podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast odpłatne zbycie udziału w lokalu mieszkalnym nabytego przez Wnioskodawczynię w 2006 r. do wspólności majątkowej małżeńskiej, która ustała wskutek ustanowienia rozdzielności majątkowej w 2012 r., nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawczynię orzeczeń sądów administracyjnych stwierdzić należy, że stanowiska w nich zawarte dotyczą indywidualnych spraw i nie są wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację, gdyż nie stanowią przepisów prawa materialnego. Ponadto należy wyjaśnić, że powołane wyroki sądów administracyjnych zostały wydane w innym stanie faktycznym niż przedstawiony we wniosku przez Wnioskodawczynię.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 3 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi