Temat interpretacji

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 18 marca 2013 r. (data wpływu 22 marca 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 13 czerwca 2013 r. (data wpływu 14 czerwca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 marca 2013 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 13 czerwca 2013 r. (data wpływu 14 czerwca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 21 marca 2013 r. Wnioskodawczyni, zgodnie z wcześniejszą przedwstępną umową sprzedaży z dnia 29 stycznia 2013 r. zawrze umowę sprzedaży mieszkania, będącego własnością Jej i męża. Przedmiotowy lokal mieszkalny oraz udziały w lokalu niemieszkalnym (garażu) Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła od przedsiębiorstwa budowlanego w dniu 23 grudnia 2008 r., na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego. W dniu podpisania aktu przedstawiciele przedsiębiorstwa budowlanego wnieśli aby na podstawie tego aktu sąd rejonowy wyodrębnił lokal mieszkalny, będący przedmiotem umowy i założył dla niego nową księgę wieczystą z jednoczesnym wpisem prawa własności tego lokalu oraz współwłasności lokalu niemieszkalnego (garażu) na rzecz Wnioskodawczyni oraz Jej męża. Założenie księgi wieczystej i wyodrębnienie lokalu nastąpiło w dniu 12 marca 2009 r. W lokalu tym ani Wnioskodawczyni ani Jej mąż nie są zameldowani, gdyż w 2009 r. dokonali zakupu działki budowlanej z zamiarem rozpoczęcia budowy domu. Lokal mieszkalny zakupiony został w stanie deweloperskim, co wiązało się z koniecznością przeznaczenia sporej kwoty pieniężnej na doprowadzenie go do stanu umożliwiającego zamieszkanie w nim. Z uwagi na fakt, iż deweloper przed podpisaniem aktu notarialnego podniósł cenę nabycia Wnioskodawczyni nie dysponowała wystarczającą liczbą środków. Dodatkowo bank odmówił kolejnego wsparcia kredytowego. Wobec powyższego mama Wnioskodawczyni zawarła z bankiem w dniu 13 maja 2008 r. aneks do umowy swojego kredytu hipotecznego, z przeznaczeniem środków uzyskanych w ten sposób na pokrycie kosztów remontu nieruchomości Wnioskodawczyni. W dniu 28 maja 2008 r. Wnioskodawczyni zawiadomiła urząd skarbowy o takiej sytuacji i na formularzu PCC-3 oświadczyła o pożyczeniu od mamy kwoty 84 000 zł. na wykończenie mieszkania. Dodatkowo Wnioskodawczyni wyjaśnia, że od 2006 r. spłaca wraz z mężem kredyt na mieszkanie i kredyt na działkę budowlaną. Mieszkanie nabyte zostało za kwotę 219 483,30 zł, natomiast cena sprzedaży mieszkania oraz garażu wyniesie 360 000 zł.

Wobec powyższego zadano następujące pytania:

1. Czy do kosztów uzyskania przychodu mogą zostać zaliczone koszty zaciągniętego kredytu tzn. odsetki i prowizje bankowe...
2. Czy w przedstawionej sytuacji istnieją podstawy do skorzystania ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21. ust 1 pkt 131...
3. Czy faktury na materiały budowlane wystawione na mamę Wnioskodawczyni, zakupione ze środków z kredytu przeznaczonego na remont i wykończenie mieszkania Wnioskodawczyni mogą być uwzględnione jako koszty uzyskania przychodu w myśl art. 22 ust. 6c i 6d...
4. Czy za datę nabycia lokalu mieszkalnego uznać należy datę podpisania aktu notarialnego czy termin założenia księgi wieczystej w związku z wyodrębnieniem własności lokalu...

Zdaniem Wnioskodawczyni, koszt nabycia mieszkania, w sytuacji gdy mieszkanie zostało nabyte za zaciągnięty kredyt, nie jest tym samym co zapłacona cena. Pojęcie to wiąże się raczej z kosztami towarzyszącymi zakupowi, z wydatkami jakie trzeba ponieść żeby doszło do zakupu. Jest to według Wnioskodawczyni pojęcie szersze niż zapłacona cena. Dlatego uważa, że powinna mieć możliwość zaliczenia do kosztów wytworzenia mieszkania wydatków poniesionych na rzecz banku w związku z uzyskaniem kredytu i jego spłatę. W ocenie Wnioskodawczyni koszty nabycia i wytworzenia obejmują wszelkie wydatki bezpośrednio i pośrednio związane z zakupem, w tym koszty sfinansowania inwestycji do których należą na przykład prowizja za udzielenie kredytu, spłata odsetek naliczonych od kredytu. Zaznacza, że skoro uzyskała środki na nabycie mieszkania przez zaciągnięcie kredytu, a kosztem tego kredytu są odsetki, to odsetki naliczone i faktycznie zapłacone do dnia zbycia nieruchomości są jednocześnie kosztem nabycia nieruchomości. Wskazuje, że gdyby nie poniosła tych kosztów to uniemożliwiałoby inwestycję, a w konsekwencji sprzedaż mieszkania i uzyskanie z tego tytułu przychodu. Wobec tego stwierdza, że mogłaby skorzystać z możliwości odpisania takich wydatków z uwagi na art. 22 ust 6c-6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawczyni wyjaśnia również, przedstawiając stanowisko odnośnie pytania 2, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wynika, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości odpowiadające iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub prawa majątkowego został wydatkowany na cele mieszkaniowe. W ocenie Wnioskodawczyni może skorzystać z tego prawa, gdyż po zakupie działki budowlanej wszystkie oszczędności inwestowane były w przygotowanie inwestycji pod budowę domu, a po sprzedaży mieszkania kwota, która stanowiła dochód po spłacie całkowitej zaciągniętego wcześniej kredytu w pełni zostanie wykorzystana na dokończenie budowy domu do stanu surowego zamkniętego co jest udokumentowane. Stwierdza, że w świetle powyższego zgodnie z art. 21 dochód został przeznaczony wyłącznie na wydatki na cele mieszkaniowe.

Odnosząc się do pytania trzeciego Wnioskodawczyni wyjaśnia, że po zakupie mieszkania na kredyt nie posiadała możliwości zaciągnięcia kolejnego kredytu na wykończenie mieszkania, wówczas mama Wnioskodawczyni posiadając już kredyt hipoteczny podpisała aneks o podwyższenie swojego zadłużenia aby móc pożyczyć pieniądze Wnioskodawczyni. Aneks została podpisany z bankiem w dniu 13 maja 2008 r., w którym zawarty został zapis, że pieniądze będą przekazane na remont mieszkania Wnioskodawczyni. W dniu 28 maja 2008 r. mama pożyczyła Wnioskodawczyni kwotę 84 000 zł, a fakt ten zgłoszony został w dniu 4 czerwca 2008 r. we właściwym urzędzie skarbowym. Pieniądze w całości zostały przeznaczone na remont i wykończenie mieszkania, które było kupione w stanie deweloperskim i od początku było przez Wnioskodawczynię tworzone. Część faktur, z uwagi na umowę z bankiem, w którym zaciągnięty był kredyt, wystawiono na nazwisko mamy. Jednakże Wnioskodawczyni stwierdza, że przeprowadzony remont i wykończenie mieszkania znacznie podwyższyły jego wartość rynkową, wobec czego uważa, że ma możliwość skorzystania z art. 22 ust. 6c i 6d oraz art. 30e ust. 1, 2 i 4, gdyż koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, poniesione w czasie ich posiadania.

Przedstawiając natomiast stanowisko odnośnie pytania 4 Wnioskodawczyni stwierdza, że w dniu 23 grudnia 2008 r. podpisała wraz z mężem akt notarialny i na jego podstawie wystąpiła do sądu rejonowego z wnioskiem o wyodrębnienie ze wspólnej księgi wieczystej nabytego przez Nią lokalu mieszkalnego założenie dla niego nowej księgi wieczystej. Do założenia księgi wieczystej w wyniku wyodrębnienia lokalu doszło w dniu 12 marca 2009 r. Wnioskodawczyni wyjaśnia również, że zgodnie z art. 7 ust 2 ustawy o własności lokali, umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego, a do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Odrębna własność lokalu nie powstanie więc jeśli nie zostanie dokonany wpis w księdze wieczystej. Wobec tego uważa, że wyodrębnienie lokalu jest wiążące i znaczące.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych nie rodzi na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych skutków podatkowych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Z treści wniosku wynika, że w dniu 23 grudnia 2008 r., Wnioskodawczyni zawarła wraz z mężem umowę sporządzoną w formie aktu notarialnego, na podstawie której zakupiła lokal mieszkalny oraz udział w lokalu niemieszkalnym (garażu). W dniu podpisania aktu przedstawiciele przedsiębiorstwa budowlanego wnieśli aby na podstawie tego aktu sąd rejonowy wyodrębnił lokal mieszkalny, będący przedmiotem umowy i założył dla niego nową księgę wieczysta z jednoczesnym wpisem prawa własności tego lokalu oraz współwłasności lokalu niemieszkalnego (garażu) na rzecz Wnioskodawczyni oraz Jej męża. Założenie księgi wieczystej i wyodrębnienie lokalu nastąpiło w dniu 12 marca 2009 r. W dniu 21 marca 2013 r. Wnioskodawczyni, zgodnie z wcześniejszą przedwstępną umową sprzedaży z dnia 29 stycznia 2013 r. planowała zawarcie umowy sprzedaży ww. lokali.

W świetle przedstawionych wyżej okoliczności, dla oceny skutków prawnych planowanej przez Wnioskodawczynię sprzedaży konieczne jest ustalenie daty nabycia będącego przedmiotem sprzedaży lokalu mieszkalnego i udziału w lokalu niemieszkalnym. Data ta niezbędna jest bowiem dla ustalenia, czy w omawianej sytuacji zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. czy też od dnia 1 stycznia 2009 r.

W związku z powyższym wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, o czym stanowi art. 158 ww. ustawy powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Stosownie do art. 535 Kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedawcy cenę.

Dyspozycja tego przepisu wskazuje, iż umowa sprzedaży jest umową dwustronnie zobowiązującą. Obowiązkiem sprzedającego jest przeniesienie na kupującego własności rzeczy i wydanie mu tej rzeczy. Kupujący natomiast zobowiązuje się odebrać rzecz i zapłacić sprzedającemu cenę.

Nie ulega zatem wątpliwości, że co do zasady umowa sprzedaży nieruchomości przenosi własność na nabywcę, a transakcję uznaje się za zrealizowaną z datą podpisania umowy notarialnej, na mocy której dochodzi do przeniesienia prawa własności.

Zgodnie natomiast z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Z kolei w myśl art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - od chwili wszczęcia tego postępowania.

Powyższe oznacza, iż prawo odrębnej własności lokalu powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej. Jednakże podkreślenia wymaga, że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Zatem w sytuacji gdy sąd dokonał wpisu do księgi wieczystej to odrębna własność istnieje od chwili złożenia wniosku.

Mając na względzie powyższe, nie można zgodzić się z Wnioskodawczynią, iż nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność nastąpiło w dniu 12 marca 2009 r., bowiem jak wykazano powyżej przepisy nie wiążą powstania odrębnej własności lokalu z założeniem księgi wieczystej ale złożeniem wniosku o dokonanie wpisu, który jak wynika z treści wniosku zawarty został w akcie notarialnym sporządzonym w dniu 23 grudnia 2008 r. Zatem uznać należy, wbrew twierdzeniu Wnioskodawczyni, iż nabycie ww. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nastąpiło w 2008 r. W związku z tym skutki podatkowe jego sprzedaży należy oceniać w oparciu o przepisy obowiązujące do 31 grudnia 2008 r.

Stosownie bowiem do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku. Ustęp 4 tego przepisu stanowi, że podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, a z jego ust. 5 wynika, że dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2).

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć np.:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.

Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Nadto, w myśl art. 22 ust. 6f ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej Monitor Polski".

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Niemniej jednak pamiętać należy, że nie mogą to być dowolne koszty poniesione w związku z nabyciem lub wytworzeniem czy też poniesionymi nakładami.

Z treści wniosku wynika, że w ocenie Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego i udziału w lokalu niemieszkalnym odsetki i prowizje bankowe od kredytu zaciągniętego na jego zakup oraz wydatki na materiały budowlane przeznaczone na remont i wykończenie mieszkania, a udokumentowane fakturami wystawionymi na Jej mamę.

Odnosząc się do powyższego stwierdzić należy, że w świetle zacytowanych przepisów brak jest podstaw do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych przez Wnioskodawczynię na spłatę odsetek i prowizji bankowych związanych z zaciągniętym na zakup sprzedawanego lokalu mieszkalnego kredytem. Nie są to bowiem wydatki poniesione na nabycie zbywanego lokalu mieszkalnego oraz udziału w lokalu niemieszkalnym, gdyż stanowią one wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na ich nabycie. Wydatki takie nie mogą być również potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c poczynione w trakcie posiadania zbywanych lokali, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości przedmiotu zbycia.

Za koszty uzyskania przychodu w omawianej sprawie nie mogą również zostać uznane wydatki poniesione na wykończenie zbywanego lokalu, które udokumentowane zostały fakturami VAT wystawionymi na Jej matkę, a sfinansowane ze środków pochodzących z zaciągniętego przez nią kredytu, które przekazane zostały Wnioskodawczyni na podstawie umowy pożyczki. Należy bowiem zaznaczyć, że w niektórych przypadkach ustawodawca wyraźnie zastrzega, że poniesienie danego kosztu można potwierdzić wyłącznie za pośrednictwem określonego dokumentu. Wówczas regulacje te, jako lex specialis, mają pierwszeństwo przed ogólnymi zasadami prawa podatkowego. Dotyczy to tych przypadków, gdy dane wyjątki przewidziane są w przepisach ustaw podatkowych.

Przepisem takim jest bez wątpienia art. 22 ust. 6e ww. ustawy, stanowiący o konieczności udokumentowania poniesienia nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, za pomocą faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Oznacza to, że sam fakt poniesienia przez podatnika danego wydatku (nakładu) zwiększającego wartość nieruchomości nie upoważnia jeszcze do zaliczenia go do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Aby określony nakład poniesiony przez podatnika w czasie posiadania nieruchomości mógł zostać uznany za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tejże nieruchomości, musi on zostać udokumentowany w sposób wskazany w art. 22 ust. 6e ww. ustawy, tj. przy pomocy faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług lub dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych, z których będzie wynikać, że to podatnik poniósł określony wydatek.

Dlatego też poniesienie wydatków na wykończenie lokalu mieszkalnego, udokumentowanych fakturami VAT wystawionymi na matkę Wnioskodawczyni, nie uprawnia do uznania takich wydatków za koszt uzyskania przychodu z tytułu jego odpłatnego zbycia.

Podsumowując, w przedstawionej sytuacji do opodatkowania uzyskanego przez Wnioskodawczynię dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego i udziału w lokalu niemieszkalnym zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., wobec czego brak jest podstaw do zastosowania w omawianej sprawie zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. Przepis ten wszedł bowiem w życie z dniem 1 stycznia 2009 r. na podstawie art. 1 pkt 11 lit. a) tiret siedemnaste ustawy z dnia z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.), a więc znajduje zastosowanie począwszy od tego dnia. Ustalając natomiast dochód do opodatkowania Wnioskodawczyni nie ma prawa do pomniejszenia uzyskanego ze sprzedaży przychodu o wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup zbywanego lokalu mieszkalnego i udziału w lokalu niemieszkalnym oraz związanych z nim prowizji, jak również wydatków poniesionych na remont i wykończenie lokalu mieszkalnego udokumentowanych fakturami VAT wystawionymi na matkę Wnioskodawczyni.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 3 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy