Temat interpretacji

Przychód uzyskany ze sprzedaży działki na cel uzasadniające wywłaszczenie.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 29 stycznia 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 31 stycznia 2013 r.), uzupełnionym w dniu 12 kwietnia 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działki na rzecz Gminy jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 31 stycznia 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działki na rzecz Gminy.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 03 kwietnia 2013 r. Znak: IBPB II/2/415-122/13/HS wezwano wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano w dniu 12 kwietnia 2013 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca nabył działkę nr 1861/1 w drodze spadku po matce, która zmarła 12 grudnia 1982 r. Przez szereg lat sprawa spadku była prawnie nieuregulowana, gdyż nie przeprowadzono postępowania spadkowego. Postępowanie przeprowadzono na wniosek ojca wnioskodawcy w 2008 r. i na mocy postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 03 kwietnia 2008 r. wnioskodawca stał się właścicielem ww. niezabudowanej działki. W 2012 r. Wójt Gminy zwrócił się z wnioskiem o sprzedaż części tej działki na rzecz Gminy z przeznaczeniem na drogę gminną. Wniosek uzasadnił faktem, że część ww. działki zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego znajduje się w terenie KDW o przeznaczeniu droga wewnętrzna. W wyniku negocjacji z Wójtem Gminy w dniu 01 sierpnia 2012 r. podpisano protokół uzgodnień w sprawie sprzedaży wydzielonej już części działki o nr ewid. 1861/4, a w dniu 10 sierpnia 2012 r. podpisano akt notarialny. Zapłatę w kwocie 2000,00 zł Gmina przelała na konto wnioskodawcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w związku z tym, że zbycie nieruchomości nastąpiło na cele publiczne, dochód uzyskany z jej sprzedaży jest wolny od podatku dochodowego, mimo że od dnia jej nabycia nie upłynęło 5 lat...

Zdaniem wnioskodawcy, zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest również odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, jeżeli to zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Z kolei art. 21 ust. 1 pkt 29 przytoczonej ustawy stanowi, że wolne od podatku są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lub odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie o ile zachodzą przesłanki opisane dalej.

Zasady ograniczania i pozbawiania prawa do nieruchomości oraz przekazywana nieruchomości na cele publiczne zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.). Natomiast cele publiczne zostały wymienione w art. 6 ww. ustawy budowa drogi gminnej zawiera się w jednym z celów wymienionych w tym punkcie.

W stanie faktycznym i w oparciu o przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości jest wolny od podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie m. in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym miało miejsce nabycie nieruchomości do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment jej nabycia.

Zgodnie z art. 924 i 925 ww. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca w spadku po zmarłej w 1982 r. matce nabył działkę nr 1861/1. Wnioskodawca w 2012 r. sprzedał działkę nr 1861/4 wydzieloną z działki nabytej w spadku za kwotę 2 000,00 zł na cel publiczny, jakim jest budowa drogi gminnej. Datą nabycia sprzedanej działki jest zatem 12 grudnia 1982 r., dzień śmierci matki wnioskodawcy; nie jest nią natomiast data wydania przez Sąd postanowienia, gdyż z wniosku nie wynika aby poza nabyciem spadku miały miejsce dział spadku lub zniesienie współwłasności.

Odnosząc zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny do powołanych powyżej przepisów stwierdzić należy, że skoro działkę nr 1861/1 wnioskodawca nabył w spadku po matce, a więc w 1982 r., to tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży wydzielonej z niej działki 1861/4 nie stanowi w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, gdyż 5 - letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z końcem 1987 r. W związku z powyższym, skoro nie powstało źródło przychodu podatkowego ze sprzedaży, to bez znaczenia jest czy sprzedaż spełniała warunki, o jakich mowa w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe.

Jedynie dodatkowo Organ wyjaśnia, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ww. ustawy wolne od podatku są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Zasady ograniczania i pozbawiania praw do nieruchomości oraz przekazywania nieruchomości na cele publiczne zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami celem publicznymi jest m.in. wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji.

W myśl natomiast art. 112 ust. 3 ww. ustawy przepisy rozdziału 4 tej ustawy (wywłaszczanie nieruchomości) stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 125 i 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne.

Zgodnie z art. 112 ust. 2 ustawy wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (art. 112. ust. 3 ww. ustawy). Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W przypadku wywłaszczania nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego rokowania, o których mowa wyżej przeprowadzają ich organy wykonawcze. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna (art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Jak wynika z powyższego, w przypadku nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne może zostać wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane w przypadku, gdy cele publiczne nie mogą być osiągnięte w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Zatem wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane tylko wówczas, gdy prawo do nieruchomości położonej na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne nie może być nabyte w drodze umowy. Jednak przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego powinny zostać podjęte próby nabycia nieruchomości w drodze umowy, przez przeprowadzenie rokowań z podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości niezbędnej dla osiągnięcia celu publicznego.

Jednakże, aby skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w cytowanym wyżej art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wystarczy wyłącznie fakt, że nieruchomość została odpłatnie zbyta na cele uzasadniające jej wywłaszczenie. Z analizy tego przepisu wynika również, że przedmiotowe zwolnienie nie przysługuje jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

• nabycie nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,
• cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.

Zatem jeżeli łącznie nie są spełnione warunki wyłączające przedmiotowe zwolnienie - brak jest ceny przy nabyciu (nieodpłatne nabycie, np. spadek, darowizna) i nabycie nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem, lub gdy nie jest spełniony jeden z warunków - brak jest ceny przy nabyciu (nieodpłatne nabycie, np. spadek, darowizna) lub nabycie nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego, wówczas nie są spełnione warunki wyłączające przedmiotowe zwolnienie, co oznacza, że można z niego skorzystać.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4A, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach