Temat interpretacji

Czy wnioskodawca na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zwolniony od podatku dochodowego w przypadku przeznaczenia środków ze sprzedaży zabudowanej nieruchomości na budowę domu mieszkalnego?
Czy w przypadku sprzedaży zabudowanej nieruchomości po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w przypadku nie przeznaczenia tych środków na własne cele mieszkaniowe?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 września 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 16 października 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

• możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 - jest nieprawidłowe,
• w pozostałym zakresie - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 października 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z drugą osobą, z którą nie pozostaje w związku małżeńskim, na mocy umowy sprzedaży z dnia 28 grudnia 2007 r. nabył na współwłasność, po połowie nieruchomość obejmującą działkę o powierzchni 0,1944 ha za cenę 8.250,00 zł każdy. Wnioskodawca wraz z drugim współwłaścicielem planują sprzedać ww. nieruchomość a przychód uzyskany z jej sprzedaży zamierzają wydatkować na budowę domu, w którym zamierzają zamieszkać. Planowana budowa domu mieszkalnego ma powstać na części działki, której wyłącznym właścicielem jest wnioskodawca.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy wnioskodawca na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zwolniony od podatku dochodowego w przypadku przeznaczenia środków ze sprzedaży zabudowanej nieruchomości na budowę domu mieszkalnego...

Czy w przypadku sprzedaży zabudowanej nieruchomości po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w przypadku nie przeznaczenia tych środków na własne cele mieszkaniowe...

Zdaniem wnioskodawcy, będzie on mógł skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie w jakim wydatkuje środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na budowę domu, w którym zamierzają wspólnie zamieszkać ze współwłaścicielem sprzedanej nieruchomości. Wskazać należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia własne cele mieszkaniowe. Zgodnie z literalnym brzmieniem art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma znaczenia czy podatnik wydatkuje środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na zakup, remont czy też na zapłatę czynszu wynikającego z umowy najmu. Zwrócić należy uwagę, iż ustawodawca nie powiązał pojęcia własne cele mieszkaniowe z prawem własności lokalu, który ma te cele mieszkaniowe spełniać. Ponadto ustawodawca milczy na temat możliwości przeznaczenia środków ze sprzedaży nieruchomości na wspólne cele mieszkaniowe przez osoby nie pozostające w związku małżeńskim. Mając powyższe na uwadze, pomimo iż dom mieszkalny będzie miał na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych także innej osoby, wnioskodawca wraz z tym współwłaścicielem będzie mógł skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych w części, w której przeznaczy dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na budowę domu mieszkalnego, w którym zamierza zamieszkać wspólnie ze współwłaścicielem.

Odnośnie drugiego z postawionych pytań, zdaniem wnioskodawcy, zbycie nieruchomości po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie rodzi obowiązku zapłaty podatku bez względu na cele, na które wydatkowane zostaną środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości. Powyższe, zdaniem wnioskodawcy, wynika wprost z treści art. 10 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że wnioskodawca wraz z inną osobą nabył na współwłasność w dniu 28 grudnia 2007 r. nieruchomość gruntową o powierzchni 0,1944 ha za kwotę 8.250 zł każdy. Współwłaściciele planują sprzedać przedmiotową nieruchomość a środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe tj. na budowę domu na działce, której właścicielem jest wnioskodawca.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że planowana sprzedaż udziału w nieruchomości nabytego przez wnioskodawcę w 2007 r. jeżeli nastąpi po dniu 31 grudnia 2012 r. nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w cytowanym art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż sprzedaż ta nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Tym samym w przypadku gdy wnioskodawca sprzeda swój udział w nieruchomości po dniu 31 grudnia 2012 r. sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w przypadku gdy wnioskodawca sprzedał swój udział w nieruchomości przed dniem 01 stycznia 2013 r. sprzedaż ta będzie stanowiła źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na mocy ustawy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo skutkowy.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy. Jak wynika z art. 30e ust. 4 ustawy podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podatek ten należy wykazać w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) za rok podatkowy w którym nastąpiło zbycie nieruchomości (PIT-36).

Jedynym zwolnieniem jakie przysługuje podatnikowi w przypadku sprzedaży budynku lub lokalu mieszkalnego (wraz z gruntem, na którym są położone) nabytych w latach 2007-2008 jest tzw. ulga meldunkowa wynikająca z art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

-jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Wnioskodawca wskazał, że środki uzyskane ze sprzedaży udziału w nieruchomości przeznaczy na budowę domu na działce, której jest wyłącznym właścicielem. Należy zatem wyjaśnić, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. w katalogu zwolnień przedmiotowych przewidywały jedynie możliwość zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy na podstawie tzw. ulgi meldunkowej. Zatem podkreślić należy, że dla skutków podatkowych nie ma znaczenia fakt czy wnioskodawca wydatkuje środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowej działki na własne cele mieszkaniowe czy też cudze, gdyż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. w ogóle nie przewidywała zwolnienia z opodatkowania dla podatników, którzy przychody ze sprzedaży nieruchomości wydatkowali na własne cele mieszkaniowe. Stąd też Organ odstąpił od przeprowadzenia wykładni przesłanek zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż analiza taka jest bezprzedmiotowa w sytuacji, w której przepis ten w ogóle nie ma zastosowania jak w niniejszej sprawie (jedynie na marginesie Organ nadmienia, że wykładnia zaproponowana przez wnioskodawcę jest całkowicie błędna).

Z wniosku wynika, że przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość zabudowana. Warto zatem wyjaśnić, że dla rozstrzygnięcia przedstawionej sprawy data zabudowania gruntu pozostaje bez znaczenia, gdyż budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, lecz dzieli los gruntu, jako jej cześć składowa. W tym zakresie odwołać należy się do prawa cywilnego. Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr.16, poz. 93 z późn. zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Oznacza to, iż na gruncie polskiego porządku prawnego można wyróżnić trzy rodzaje nieruchomości: tj. nieruchomości gruntowe, nieruchomości budynkowe oraz nieruchomości lokalowe. Z powyższego wynika, że grunty, o ile spełnione są wymagania art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, zawsze są nieruchomościami, natomiast budynki i lokale mogą stanowić nieruchomość tylko wyjątkowo tj. jedynie w wypadkach przewidzianych wprost w przepisach np. kiedy wzniesione są na gruncie, do którego przysługuje prawo wieczystego użytkowania. Zasadą jest, że budynki i ich części są częściami składowymi gruntu (art. 48 Kodeksu cywilnego). Budynek dzieli los prawny gruntu, na którym został posadowiony (zasada superficies solo cedit). W takim przypadku należy mówić o nieruchomości zabudowanej np. budynkiem mieszkalnym (który nie stanowi jednak odrębnej nieruchomości).

W niniejszej sprawie budynek posadowiony na zbywanej nieruchomości nie stanowi odrębnego od niej przedmiotu własności.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że dla zbycia zarówno gruntu jak i posadowionego na nim budynku znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stanie prawnym obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Reasumując, w przypadku gdy sprzedaży udziału w nieruchomości nabytej 2007 r. wnioskodawca dokona po dniu 31 grudnia 2012 r., sprzedaż ta w ogóle nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Wówczas bez znaczenia pozostaje kwestia czy wnioskodawca spełnia warunki do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania uzyskanego ze sprzedaży przychodu, skoro w ogóle nie powstanie źródło przychodu podatkowego. Natomiast w przypadku gdy sprzedaż przedmiotowego udziału nastąpiła przed dniem 01 stycznia 2013 r. sprzedaż ta będzie stanowiła źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., chyba że spełnione zostaną warunki uprawniające do skorzystania ze zwolnienia na podstawie tzw. ulgi meldunkowej.

Tym samym stanowiska wnioskodawcy nie można było uznać w całości za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach