Temat interpretacji

Czy Wnioskodawca zapłaci podatek dochodowy od osób fizycznych od tej transakcji,czy też taka sprzedaż z konieczności, ale regulująca sprawę związaną z inwestycją gminnąi zgodna z uchwałami organów gminy jest lub może być zwolniona od zapłacenia podatku, kiedy jeszcze nie upłynęło 5 lat od darowizny?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 29 lipca 2015 r. (data wpływu 30 lipca 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 września 2015 r. (data nadania 23 września 2015 r., data wpływu 25 września 2015 r.) na wezwanie z dnia 14 września 2015 r. (data nadania 15 września 2015 r., data doręczenia 22 września 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 lipca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/4511-860/15-2/MS1 z dnia 14 września 2015 r. (data nadania 15 września 2015 r., data doręczenia 22 września 2015 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez wskazanie przepisów prawa podatkowego mających być przedmiotem interpretacji oraz doprecyzowanie zdarzenia przyszłego.

Pismem z dnia 23 września 2015 r. (data nadania 23 września 2015 r., data wpływu 25 września 2015 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku oraz uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 2011 roku Wnioskodawca otrzymał darowiznę od swojej siostry, to jest dwie działki gruntu w miejscowości L. gmina K. oznaczone Nr 961 o powierzchni 1.0700 ha i Nr 975/2 o powierzchni 0.8602 ha. (Akt Notarialny Rep. A z dnia 4 marca 2011 r. sporządzony w W. u Notariusza pani Elżbiety M.). W 2012 roku na prośbę wójta gminy K., Wnioskodawca wyraził zgodę, aby po jego działce Nr 961 został poprowadzony wodociąg wzdłuż drogi gminnej, której szerokość wynosi 3 metry, co zostało wykonane w 2014 roku.

Wybudowany wodociąg automatycznie poszerzył drogę do szerokości 6-8 metrów, a to przez wykop pod rurociąg i usunięcie drzew i krzewów z działki Wnioskodawcy. W ten sposób automatycznie poszerzona droga spełnia po części szerokość zgodną z miejscowym planem zabudowy przestrzennej, uzyskując szerokość określoną na 8 metrów (uchwała rady gminy z 3 lipca 2008 r.). Z racji, że faktycznie ubyło Wnioskodawcy z działki 961 około 700 m² powierzchni na całej jej szerokości 160 m i to nie z samowoli Wnioskodawcy i chęci zysku, ale na cele gminne i społeczne, to Wnioskodawca wystąpił do wójta gminy, aby gmina wykupiła grunt zajęty pod wodociąg i poszerzenie drogi gminnej, za cenę 20-25% ceny rynkowej. Gmina odpowiedziała pozytywnie i Wnioskodawca zbliża się do zawarcia aktu notarialnego.

Do chwili obecnej nie było żadnego zbycia omawianej części nieruchomości, a w tym ani przez wywłaszczenie, ani za odszkodowaniem. Sprzedając Wnioskodawca chce być pewny, co go czeka co do podatku i dlatego występuje o interpretację przepisu w tej konkretnej materii, Wnioskodawca podkreśla, że jako właściciel nieruchomości od 2011 roku chce załatwić sprawę porządnie szanując obowiązujące prawo podatkowe, ale także uchwały władzy miejscowej oraz swoje święte prawo własności i jest przekonany, że sprzedając dobrowolnie gminie część nieruchomości za 20% wartości rynkowej i tylko po to, aby wykonane zostały podjęte wcześniej decyzje władz. Wnioskodawca powinien być zwolniony z obowiązku płacenia każdego podatku od tej konkretnej transakcji. Wnioskodawca uważał zawsze i uważa nadal, że wszystko co idzie na polepszenie warunków w gminie to również polepsza warunki w państwie, a jeżeli obywatel oddaje coś za wartość dużo niższą niż rynkowa na rzecz gminy czy państwa, to z automatu powinien być zwolniony z podatków.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca zapłaci podatek dochodowy od osób fizycznych od tej transakcji, czy też taka sprzedaż z konieczności, ale regulująca sprawę związaną z inwestycją gminną i zgodna z uchwałami organów gminy jest lub może być zwolniona od zapłacenia podatku, kiedy jeszcze nie upłynęło 5 lat od darowizny...

Zdaniem Wnioskodawcy.

Wnioskodawca osobiście uważa, że w opisanej sprawie powinien być zwolniony od wszelkich podatków. Ww. działki 961 i 975/2 oprócz innych nieruchomości należały od 1908 roku do dziadka Wnioskodawcy, od 1928 roku do ojca Wnioskodawcy, od 1975 roku do siostry Wnioskodawcy, a od 2011 roku do Wnioskodawcy, Wspomniana droga dziś zwana drogą gminną była od lat 60-tych drogą wewnętrzną rodziny K. o szerokości 3 metry. Od lat 60-tych jest drogą gminną, którą w 2008 r. ustalono w planach zabudowy przestrzennej na szerokość 8 m. Oczywiście droga ta dziś ma inne znaczenie ale w dalszym ciągu nie uregulowany stan prawny.

Wnioskodawca podkreśla, ze chce uregulować sprawę nie z zysku i ominięcia przepisów, ale potwierdzenia stanu faktycznego i potwierdzenia prawnego tego co zostało podjęte i realizowane przez władze gminy. Wnioskodawca uważa, że proponowana przez Wnioskodawcę cena 20-25% wartości rynkowej daje mu moralne prawo ubiegania się o zwolnienie z podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), źródłem przychodów jest z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i forma jej nabycia.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w 2011 roku Wnioskodawca nabył od swojej siostry dwie działki gruntu. Część jednej z tych działek za zgodą Wnioskodawcy została zajęta celem przeprowadzenia wodociągu i poszerzenie drogi gminnej. Zajęty na ww. cele przez gminę grunt jednej z tych działek Wnioskodawca zamierza sprzedać gminie za 20% wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Darowizna zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jest umową, a nie jednostronną czynnością prawną. Istotą jej jest zatem bezpłatne świadczenie, które darczyńca wykonuje ze swego majątku na rzecz innej osoby. Immanentną cechą tak rozumianej darowizny jest więc brak gospodarczego ekwiwalentu. Umowa prowadzi do przesunięcia określonego dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku osoby obdarowanej. Samo zaś przesunięcie następuje zawsze pod tytułem darmym i podyktowane jest chęcią wzbogacenia obdarowanego.

Oceniając skutki podatkowe sprzedaży udziału w działce nabytej w 2011 r. w drodze darowizny stwierdzić należy, że zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca zwrócił się do wójta gminy, aby gmina wykupiła grunt zajęty pod wodociąg i poszerzenie drogi. Gmina odpowiedziała pozytywnie. Sprzedaż jest zgodna z uchwałami organów gminy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłaconego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Z pierwszego zdania zacytowanego przepisu wynika zatem, że podstawowym warunkiem uprawniającym do skorzystania z tego zwolnienia jest uzyskanie przychodu z tytułu odszkodowania lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.) celami publicznymi są m.in. wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji.

Natomiast stosownie do art. 6 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami celami publicznymi jest budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej, placówek opiekuńczo-wychowawczych i obiektów sportowych.

W myśl natomiast art. 112 ust. 1 ww. ustawy przepisy rozdziału 4 tej ustawy (wywłaszczanie nieruchomości) stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 122a, art. 124b, art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Zgodnie z art. 112 ust. 2 ustawy wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (art. 112. ust. 3 ww. ustawy). Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna (art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W przypadku natomiast, kiedy wywłaszczana ma być nieruchomość na wniosek jednostki samorządu terytorialnego, rokowania przeprowadza organ wykonawczy tej jednostki (art. 114 ust. 2 ww. ustawy).

Jak wynika z powyższych przepisów, w przypadku nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne może zostać wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane w przypadku, gdy cele publiczne nie mogą być osiągnięte w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Zatem wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane tylko wówczas, gdy prawo do nieruchomości położonej na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne nie może być nabyte w drodze umowy. Jednak przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego powinny zostać podjęte próby nabycia nieruchomości w drodze umowy, przez przeprowadzenie rokowań z podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości niezbędnej dla osiągnięcia celu publicznego. Jak wynika z art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednym z celów publicznych w rozumieniu tej ustawy jest wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, oraz budowa obiektów sportowych.

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego, w przedmiotowej sprawie nie wystąpiło wywłaszczenie nieruchomości. Obie strony (Wnioskodawca i gmina) doszły do porozumienia w sprawie nabycia nieruchomości na podstawie umowy (aktu notarialnego).

Aby skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w cytowanym wyżej art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wystarczy jednak wyłącznie fakt, że nieruchomość została wywłaszczona bądź odpłatnie zbyta na cele uzasadniające jej wywłaszczenie.

Z analizy tego przepisu wynika również, że przedmiotowe zwolnienie nie będzie przysługiwało jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

• nabycie nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,
• cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.

Zatem w przypadku, gdy spełniony zostanie tylko jeden z warunków albo żaden z nich, wówczas uzyskany przychód będzie korzystał ze zwolnienia.

W analizowanym stanie faktycznym nie zachodzą przesłanki wykluczające zastosowanie zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ Wnioskodawca stał się właścicielem nieruchomości w drodze darowizny, czyli w sposób nieodpłatny. Tym samym nie można ustalić ceny nabycia nieruchomości i tym samym zbywanego udziału.

Skoro w omawianej sprawie brak jest ceny przy nabyciu udziału w działce, to niezależnie od tego, czy do sprzedaży doszło przed czy po upływie 2 lat od daty nabycia darowizny, to i tak nie będzie spełniony drugi warunek wyłączający przedmiotowe zwolnienie. W związku z powyższymi okolicznościami, jeżeli z aktu notarialnego sprzedaży wynikać, będzie że zbycie nieruchomości na rzecz gminy na cel publiczny nastąpiło na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami, Wnioskodawca będzie mógł skorzystać z przedmiotowego zwolnienia w odniesieniu do przychodu ze sprzedaży części działki nabytej w darowiźnie w 2011 r.

Podsumowując, przychód osiągnięty przez Wnioskodawcę ze zbycia udziału w nieruchomości nabytego w 2011 r. w darowiźnie, będzie stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, ale Wnioskodawca będzie mógł skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o ile odpłatne zbycie na cel publiczny nastąpi na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami. Wówczas Wnioskodawca nie będzie w ogóle zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży części działki.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 308 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie