Temat interpretacji

Czy udokumentowane wydatki na opłaty administracyjne naliczone przez spółdzielnię mieszkaniową za okres od śmierci spadkodawcy do dnia sprzedaży mieszkania poniesione przez jednego z trzech spadkobierców i pomniejszające przychód ze sprzedaży można uznać za koszt uzyskania przychodu w poz. 21 PIT-39, gdy uiszczenie ww. opłat było warunkiem koniecznym aby zachować i utrzymać prawo do lokalu podczas sądowego rozpatrywania praw do nabycia lokalu przez spadkobierców?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) w związku z § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 23 kwietnia 2015 r. (data otrzymania 30 kwietnia 2015 r.), uzupełnionym 5 i 9 czerwca 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 kwietnia 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z 27 maja 2015 r. Znak: IBPB-2-2/4511-121/15/MMa, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 5 i 9 czerwca 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Ojciec Wnioskodawcy zmarł 16 sierpnia 2000 r. natomiast matka Wnioskodawcy zmarła 30 listopada 2010 r. Spółdzielcze własnościowe mieszkanie nabyte zostało w spadku po rodzicach przez troje dzieci w tym przez Wnioskodawcę. Mieszkanie to sprzedano w sierpniu 2014 r.

W spadku po ojcu postanowieniem sądu ze stycznia 2001 r. część mieszkania nabyli Wnioskodawca, jego matka, brat i siostra każdy po 1/8.

W spadku po matce postanowieniem sądu z grudnia 2011 r. Wnioskodawca nabył 5/8 mieszkania. Formalnie do wyłącznej dyspozycji Wnioskodawca przejął mieszkanie w całości na podstawie postanowienia sądu o dziale spadku i zniesieniu współwłasności z 23 października 2013 r.

Spłaty udziałów brata i siostry Wnioskodawca dokonał dopiero po sprzedaży mieszkania tj. w październiku 2014 r.

Z powodu długo trwającego postępowania sądowego, ze względu na podważanie testamentu matki i braku ugody między spadkobiercami, przez cały okres od śmierci matki do dnia sprzedaży mieszkanie stało puste, niezamieszkałe przez nikogo, nie mogło być sprzedane ani wynajęte. Dopiero rozstrzygnięcie postanowieniem sądu z października 2013 r. pozwoliło na podjęcie kroków w celu sprzedaży mieszkania co nastąpiło w sierpniu 2014 r. Przez cały okres od śmierci matki do dnia sprzedaży mieszkania Wnioskodawca płacił opłaty administracyjne w spółdzielni mieszkaniowej. Pozostali spadkobiercy mimo wezwań do zapłaty przez spółdzielnię mieszkaniową nie poczuwali się do zapłaty.

W sumie Wnioskodawca zapłacił za ww. okres 16.765 zł tytułem opłat administracyjnych udokumentowanych, które pomniejszyły uzyskany przychód ze sprzedaży mieszkania.

Uiszczenie opłat w spółdzielni mieszkaniowej było warunkiem koniecznym i musiało być dokonane przed sprzedażą lokalu. W przypadku gdyby te opłaty nie zostały uregulowane, to mieszkanie przejęłaby spółdzielnia mieszkaniowa.

Wnioskodawca nadmienia, że przez 7 lat ponosił wszystkie koszty związane z leczeniem i opieką nad chorą matką w tym celu Wnioskodawca zaciągnął 2 kredyty bankowe na kwotę 40.000 zł zaniedbując własną rodzinę, dom, kosztem swojego zdrowia.

Rodzeństwo odcięło się od niewygodnego problemu odmawiając pomocy i nie ponosząc żadnych wydatków. Wnioskodawca wypłacił im należne udziały, ale rodzeństwo wystąpiło na drogę sądową o kolejne wypłaty z tytułu zachowków.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie.

Czy udokumentowane wydatki na opłaty administracyjne naliczone przez spółdzielnię mieszkaniową za okres od śmierci spadkodawcy do dnia sprzedaży mieszkania poniesione przez jednego z trzech spadkobierców i pomniejszające przychód ze sprzedaży można uznać za koszt uzyskania przychodu w poz. 21 PIT-39, gdy uiszczenie ww. opłat było warunkiem koniecznym aby zachować i utrzymać prawo do lokalu podczas sądowego rozpatrywania praw do nabycia lokalu przez spadkobierców...

Zdaniem Wnioskodawcy, poniesione i udokumentowane opłaty administracyjne w spółdzielni mieszkaniowej uznaje się za koszt nabycia prawa do formalnego przejęcia lokalu. Jest to wydatek poniesiony dla podtrzymania i zabezpieczenia przed utratą źródła dochodu z jego sprzedaży, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nakłady te pomniejszyły uzyskany przychód ze sprzedaży zgodnie z art. 24 ust. 6 ustawy. Ich poniesienie było konieczne a ich wysokość była zależna od długości trwania procesu sądowego, na co Wnioskodawca nie miał żadnego wpływu.

Z powodu braku ugody między trzema spadkobiercami nikt nie mógł użytkować mieszkania, ani go sprzedać czy wynająć, aż do rozstrzygnięcia sądowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w spadku po ojcu zmarłym 16 sierpnia 2000 r. odziedziczył udział 1/8 w lokalu mieszkalnym. Pozostałymi spadkobiercami byli matka Wnioskodawcy, jego brat i siostra. Matka Wnioskodawcy zmarła 30 listopada 2010 r. Spadek po matce nabył w całości Wnioskodawca. W skład masy spadkowej po matce wchodził udział 5/8 w ww. lokalu mieszkalnym. Następnie na mocy postanowienia sądu z 23 października 2013 r. Wnioskodawca stał się właścicielem całego lokalu mieszkalnego. Spłata udziałów brata i siostry została dokonana dopiero po sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego, która miała miejsce w sierpniu 2014 r.

W myśl art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

Stosownie do art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego powołanie do spadku, czyli przekazanie w spadku majątku, wynika z ustawy albo z testamentu, jednakże dniem nabycia spadku przez spadkobiercę jest zawsze data śmierci spadkodawcy. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy bądź spadkodawców.

Z instytucją działu spadku mamy natomiast do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom stosownie do wielkości ich udziałów przechodzą na nich. Ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom. Tak więc na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

Natomiast celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności.

Dział spadku i zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Jeżeli zatem w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności spadkobierca nabywa nieruchomości lub prawa ponad udział, który uprzednio nabył w spadku, to nabycie w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności, w części przekraczającej udział w spadku, należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem jeżeli przy dokonaniu działu spadku i zniesieniu współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed dokonaniem tej czynności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości lub prawie nabytego w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności ponad pierwotnie posiadany udział dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpił dział spadku i zniesienie współwłasności.

Skoro w omawianej sprawie w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności Wnioskodawca nabył od brata i siostry należące do nich udziały w lokalu mieszkalnym (Wnioskodawca stał się bowiem wyłącznym właścicielem mieszkania podczas gdy przed działem spadku i zniesieniem współwłasności posiadał tylko udziały nabyte w spadku po ojcu i matce) to dzień dokonania działu spadku i zniesienia współwłasności utożsamiać należy z nabyciem przez Wnioskodawcę udziałów należących uprzednio do brata i siostry. Potwierdzeniem powyższych ustaleń jest fakt, że w zamian za ww. udziały Wnioskodawca został zobowiązany do spłaty na rzecz brata i siostry.

Z powyższych rozważań wynika zatem, że udziały w lokalu mieszkalnym Wnioskodawca nabył w różnym czasie i w różny sposób:

• udział 1/8 w spadku po ojcu w 2000 r.,
• udział 5/8 w spadku po matce w 2010 r.,
• udział 2/8 w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności od brata i siostry w 2013 r.

Z uwagi na okoliczność, że sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawca dokonał w sierpniu 2014 r. to ta część ceny sprzedaży przypadająca proporcjonalnie na udział nabyty w spadku po ojcu nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast ta część ceny uzyskanej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego jaka przypada na udział nabyty w spadku po matce oraz na udział jaki w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności Wnioskodawca nabył od brata i siostry będzie stanowiła źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży mieszkania należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w związku ze sprzedażą, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Pamiętać jednak należy, że jeżeli Wnioskodawca poniósł takie wydatki, to do kosztów odpłatnego zbycia będzie mógł zaliczyć jedynie ich część odpowiadającą udziałowi nabytemu w 2010 r. w spadku po matce oraz w 2013 r. w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności. Skoro bowiem sprzedaż przypadająca na udział nabyty w spadku po ojcu nie jest źródłem przychodu, to nie może generować także kosztów.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie. Ww. przepisy są przepisami szczególnymi w stosunku do zasady ogólnej uregulowanej w art. 22 ust. 1 ustawy mówiącej, że kosztami uzyskania przychodu są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. To oznacza, że skoro ustawodawca ustanowił odrębnie zasady dotyczące sposobu określania kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, to należy stosować te właśnie szczególne zasady a więc art. 22 ust. 6c i 6d ustawy, a nie odwoływać się do zasad ogólnych, jak to czyni Wnioskodawca we własnym stanowisku, a które zastosowania nie mają. Zatem jeżeli wydatek nie będzie się mieścił w kryteriach wskazanych wyżej przepisów, tj. art. 22 ust. 6c czy też art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to nie będzie mógł być odliczony od przychodu ze sprzedaży lokalu. Nie jest dopuszczalne aby Wnioskodawca omijał szczególną regulację dotyczącą kosztów przy sprzedaży lokalu poprzez powoływanie się na art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W sprawie Wnioskodawcy zastosowania nie znajduje też art. 24 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten wskazuje w jaki sposób należy ustalić dochód z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d) ustawy (jeżeli przychód z odpłatnego zbycia nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej). Tymczasem Wnioskodawca odpłatnie zbył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) a nie lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Wątpliwości Wnioskodawcy sprowadzają się do ustalenia czy ponoszone przez Wnioskodawcę opłaty administracyjne stanowią koszt uzyskania przychodu, o który można pomniejszyć przychód ze sprzedaży mieszkania. Odnosząc się do kwestii odliczenia jako koszt uzyskania przychodu opłat administracyjnych należy wyjaśnić, że zgodnie z powyższymi przepisami przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy (koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6c i 6d ww. ustawy (koszty uzyskania przychodu). Jak już wyżej wskazano do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, a zatem tylko takie wydatki, które są bezpośrednio związane z samą czynnością sprzedaży. Kosztem odpłatnego zbycia nie są natomiast koszty utrzymania lokalu mieszkalnego poniesione od śmierci spadkodawców do dnia sprzedaży mieszkania. Ww. wydatki nie stanowią warunku dokonania sprzedaży. Innymi słowy Wnioskodawca nie poniósł ww. wydatków po to aby móc dokonać sprzedaży lokalu mieszkalnego lecz z obowiązku ich ponoszenia, jak każdy inny właściciel. Każdy właściciel/współwłaściciel spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zobowiązany jest do ponoszenia opłat administracyjnych, niezależnie od tego czy lokal zamierza sprzedać czy też nie. Jeżeli opłat tych nie regulował na bieżąco to uczynić to musi chcąc taki lokal sprzedać, ale nie z tego względu, że jest to wydatek poniesiony w celu sprzedaży a dlatego, że wcześniej opłaty nie były ponoszone na bieżąco, a następny właściciel mieszkania nie może zostać obciążony obowiązkiem uregulowania tych opłat za kogoś innego (poprzedniego właściciela), dlatego nie chce go nabyć z długami.

Opłaty administracyjne ponoszone od daty śmierci spadkodawców do dnia sprzedaży lokalu mieszkalnego nie mogą również stanowić kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c lub ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje, że koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia m.in. lokalu mieszkalnego stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast art. 22 ust. 6d ww. ustawy w sposób jednoznaczny wylicza jakie wydatki mogą stanowić koszt uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia m.in. lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku. Są nimi:

• udokumentowane nakłady na lokal zwiększające jego wartość,
• kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na udział w tym lokalu.

Opłaty administracyjne w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem nie mogą one stanowić kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Opłaty te nie są nakładem zwiększającym wartość lokalu, a zatem brak jest podstaw prawnych do zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów. Nakładem na lokal zwiększającym jego wartość są np. wydatki mające na celu ulepszenie lokalu, a nie wydatki poniesione na opłaty administracyjne, które ze zwiększeniem jego wartości nie mają nic wspólnego. Żaden właściciel lokalu chcący go sprzedać nie może sobie opłat administracyjnych płaconych w czasie posiadania lokalu odliczać. Opłaty te nie zwiększają wartości lokalu tylko są należnością za korzystanie z lokalu. Skoro nie były nakładem na lokal, to nie podlegają odliczeniu, bo wprost zabrania tego ustawodawca. Nie ma przy tym znaczenia czy właściciel lokalu opłaty administracyjne ponosił kilka lat jak Wnioskodawca czy czasem całe życie.

Koszt uzyskania przychodu w myśl art. 22 ust. 6c stanowi natomiast kwota spłaty dokonanej na rzecz pozostałych spadkobierców w zamian za ich udziały w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. Bezspornym jest bowiem, że w momencie przeprowadzenia działu spadku i zniesienia współwłasności Wnioskodawca nabył własność udziału 2/8 w lokalu mieszkalnym, który to udział należał uprzednio do pozostałych spadkobierców (brata i siostry). Bezspornym jest również to, że spadkobiercy posiadający łączny udział 2/8 w lokalu mieszkalnym utracili prawo własności tych udziałów na rzecz Wnioskodawcy za odpłatnością. Sąd przyznał im bowiem spłatę od Wnioskodawcy w zamian za utracone w spadku udziały.

Nie jest zatem przeszkodą uznanie za koszt uzyskania przychodu wydatku na tę spłatę, nawet jeśli podatnik najpierw sprzeda spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego a potem dokona spłaty. Tak jak to miało miejsce w niniejszej sprawie. Skoro spłata na rzecz innych współwłaścicieli jest dla Wnioskodawcy niejako ceną nabycia udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, to może zostać potraktowana jako koszt uzyskania przychodu i wykazana w zeznaniu PIT-39.

Podsumowując, kwota uzyskana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przypadająca na udział nabyty w spadku po matce w 2010 r. oraz w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności w 2013 r. czyli przychód, który przypada na udział 7/8 w tym lokalu mieszkalnym stanowi dla Wnioskodawcy źródło przychodu i dochód ze sprzedaży przez Wnioskodawcę tego udziału podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż tego udziału nastąpiła bowiem przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca go nabył w spadku i dziale spadku i zniesieniu współwłasności.

Powtórzyć raz jeszcze należy, że środki pieniężne, które Wnioskodawca wydatkował na opłaty administracyjne nie mają wpływu na wysokość podatku z tytułu odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nie mogą bowiem pomniejszać dochodu do opodatkowania. Do kosztów odpłatnego zbycia Wnioskodawca nie może zaliczyć wpłaconych do spółdzielni opłat, gdyż nie służą one zawarciu umowy sprzedaży tylko utrzymaniu lokalu. Nie można ich także zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 22 ust. 6c lub ust. 6d ustawy, gdyż nie są to udokumentowane nakłady na lokal mieszkalny zwiększające jego wartość ani nie stanowią podatku od spadków i darowizn.

Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia, stanowisko Wnioskodawcy, że poniesione i udokumentowane opłaty administracyjne do spółdzielni mieszkaniowej stanowią koszt nabycia prawa do lokalu mieszkalnego należało uznać za nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 860 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach