Temat interpretacji

Czy prawidłowym będzie sprzedaż przedmiotowej nieruchomości na fakturę VAT ze stawką 23% i odprowadzenie do urzędu skarbowego różnicy pomiędzy podatkiem należnym od sprzedaży nieruchomości i naliczonym od zakupu zakładów poniesionych przez Najemcę?Czy prawidłowym będzie zwolnienie transakcji z podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży przedmiotowego gruntu wraz z naniesieniami?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 19.08.2013 r. (data wpływu 26.08.2013 r.) uzupełnionego pismem (data wpływu: 28.10.2013 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 17.10.2013 r. nr IPPP1/443-849/13-2/EK, IPPB1/415-879/13-3/AM o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 26.08.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące zdarzenia przyszłe.

Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości (grunt ze stacją paliw), którą zakupiła w 1997 roku na postawie aktu notarialnego, bez podatku VAT. Jest to majątek osobisty Wnioskodawczyni, ponieważ nabyła go przed zawarciem związku małżeńskiego. Od momentu zakupu Wnioskodawczyni wynajmuje przedmiotową nieruchomość osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, polegającą między innymi na sprzedaży detalicznej paliw płynnych na stacjach paliw. Wnioskodawczyni jest zarejestrowanym podatnikiem od towarów i usług. Wnioskodawczyni wystawia Najemcy comiesięczne faktury VAT za czynsz. Podatek dochodowy od osób fizycznych opłaca w formie ryczałtu od najmu jako osoba prywatna. Wnioskodawczyni nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej.

W 2008 roku Najemca rozpoczął za zgodą Wnioskodawczyni budowę nowej stacji paliw na przedmiotowej nieruchomości ponosząc nakłady inwestycyjne na obcym środku trwałym. Koszty poniesione na budowę Najemca zarejestrował w swojej ewidencji VAT zakupu i księgach rachunkowych. W marcu 2011 roku uruchomił nową stację paliw i zburzył stary budynek. Do chwili złożenia niniejszego wniosku:

• Wnioskodawca wystawia Najemcy comiesięczne faktury VAT za czynsz.
• Najemca prowadzi na przedmiotowej nieruchomości stację paliw w ramach swojej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca planuje sprzedać przedmiotową nieruchomość. Zarówno grunt kupiony w 1997 roku w formie aktu notarialnego bez odliczenia podatku VAT, jak i naniesioną przez Najemcę stację paliw.

Wnioskodawczyni zaznacza, że sprzedaż przez nią kupującej Spółce z o.o. odbędzie się również w formie aktu notarialnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy prawidłowym będzie sprzedaż przedmiotowej nieruchomości na fakturę VAT ze stawką 23% i odprowadzenie do urzędu skarbowego różnicy pomiędzy podatkiem należnym od sprzedaży nieruchomości i naliczonym od zakupu zakładów poniesionych przez Najemcę...
2. Czy prawidłowym będzie zwolnienie transakcji z podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży przedmiotowego gruntu wraz z naniesieniami...

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, prawidłowym będzie zwolnienie transakcji sprzedaży całej nieruchomości (grunt wraz z naniesieniami) ze względu na fakt, iż od momentu zakupu nieruchomości minęło 5 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, sprzedaż ta nie jest źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z powyższego wynika zatem, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, wynika, że Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości (grunt ze stacją paliw), którą zakupiła w 1997 roku na postawie aktu notarialnego. Jest to majątek osobisty Wnioskodawczyni, ponieważ nabyła go przed zawarciem związku małżeńskiego. Od momentu zakupu Wnioskodawczyni wynajmuje przedmiotową nieruchomość osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą. Wnioskodawczyni wystawia Najemcy comiesięczne faktury VAT za czynsz. Podatek dochodowy od osób fizycznych opłaca w formie ryczałtu od najmu jako osoba prywatna. Wnioskodawczyni nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. W 2008 roku Najemca rozpoczął za zgodą Wnioskodawczyni budowę nowej stacji paliw na przedmiotowej nieruchomości ponosząc nakłady inwestycyjne na obcym środku trwałym. W marcu 2011 roku uruchomił nową stację paliw i zburzył stary budynek.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, co oznacza, iż należy skorzystać z definicji nieruchomości zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

Dlatego też w przedmiotowej sprawie sprzedaż nieruchomości obejmować będzie zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującej się na nim stacji paliw, trwale z nim związanej, nawet jeśli została wzniesiona przez inną osobę niż właściciel.

Stwierdzić zatem należy, że pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wyżej powołanej ustawy, będzie liczony od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia prawa własności gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Zatem za datę nabycia nieruchomości od której liczy się upływ 5-letniego terminu należy uznać 1997 rok. Tym samym pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy w przypadku Wnioskodawczyni upłynął z końcem 2002 r.

W związku z powyższym, sprzedaż przez Wnioskodawczynię gruntu wraz z wybudowaną na nim stacją paliw, nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w powołanym art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem sprzedaż zostanie dokonana po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Oznacza to, iż uzyskany przez Wnioskodawczynię przychód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym przedstawionego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002, r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 712 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie