Temat interpretacji

Czy prawidłowa jest przedstawiona przez wnioskodawcę interpretacja rozliczenia podatkowego, w myśl której przychód ze sprzedaży nieruchomości może zostać pomniejszony o ww. koszty w kwocie 72.720,36 zł poniesione na przygotowanie działki do sprzedaży?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 13 maja 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 16 maja 2013 r.), uzupełnionym w dniu 12 lipca 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 maja 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z dnia 27 czerwca 2013 r. Znak: IBPBII/2/415-541/13/MMa wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 12 lipca 2013 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W 2009 r. wnioskodawca kupił działkę za kwotę 280.000 zł z czego 200.000 zł pochodziło z kredytu hipotecznego. Działka stanowi współwłasność małżeńską. W międzyczasie działka została podzielona na cztery części, w tym dwie stanowiące drogę dojazdową. W 2011 r. wnioskodawca sprzedał jedną z działek. Przychód ze sprzedaży działki wynosi 104.000 zł.

Koszty jakie wnioskodawca poniósł na przygotowanie działki do sprzedaży to:

• geodeta 6.400 zł,
• badania geologiczne 2.500 zł,
• prowizja dla biur nieruchomości 11.228,40 zł,
• koszty wykupu rurociągu 6.000 zł,
• koszty notarialne 5.176,84 zł,
• wcześniejsza spłata kredytu 5.000 zł,
• wydanie warunków przez ZWiK 76,98 zł,
• księgi wieczyste 30 zł,
• podatki od nieruchomości 234 zł,
• odsetki od kredytu hipotecznego ok. 36.050 zł,
• służebność przejazdu + media 400 m² z działki.

Wnioskodawca wskazuje, że kwota uzyskana ze sprzedaży działki została w całości przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy prawidłowa jest przedstawiona przez wnioskodawcę interpretacja rozliczenia podatkowego, w myśl której przychód ze sprzedaży nieruchomości może zostać pomniejszony o ww. koszty w kwocie 72.720,36 zł poniesione na przygotowanie działki do sprzedaży...

Zdaniem wnioskodawcy, kosztem jaki poniósł był zakup działki w kwocie 280.000 zł oraz koszty poniesione na rzecz sprzedaży w kwocie 72.720,36 zł. Przychód ze sprzedaży wnioskodawca osiągnął w wysokości 104.000 zł i po obliczeniu różnicy przychodu i kosztu uzyskania przychodu wnioskodawca nie odnotował dochodu ze sprzedaży działki a uzyskana ze sprzedaży działki kwota została przeznaczona w całości na spłatę kredytu hipotecznego.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca wraz z małżonkiem nabył w 2009 r. działkę w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej za kwotę 280.000 zł. Następnie ww. działkę podzielono na cztery części z czego dwie części stanowiły drogę dojazdową. W 2011 r. małżonkowie sprzedali jedną z działek za kwotę 104.000 zł.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 788 z późn. zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Stosownie natomiast do art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Z powyższych przepisów oraz przedstawionego stanu faktycznego wynika zatem, że wnioskodawca w momencie nabycia nieruchomości w 2009 r. w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej nabył udział w działce w takiej samej wysokości jak jego małżonek. Udział ten nie uległ zmianie w wyniku podziału nabytej w 2009 r. działki na cztery części. Po jej podziale wnioskodawca posiadał w każdej z wydzielonych czterech działek taki sam udział jak przed podziałem, odpowiadający wielkością udziałowi małżonka. A zatem z uwagi na powyższe, w efekcie sprzedaży nieruchomości wnioskodawca rozliczy zarówno przychód ze sprzedaży jak i koszty zgodnie z posiadanym przez siebie udziałem we współwłasności nieruchomości, podobnie jak uczyni to jego współmałżonek, gdyż z tytułu tej transakcji oboje są podatnikami.

Skoro jak ustalono powyżej wnioskodawca nabycia udziału w nieruchomości dokonał w 2009 r. a sprzedaż jednej wydzielonej z niej działki nastąpiła w 2011 r., to sprzedaży tej dokonano przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia a zatem przychód uzyskany z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości itp.).

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wnioskodawca wskazał, że do kosztów uzyskania przychodu zamierza zaliczyć zakup działki w kwocie 280.000 zł oraz koszty poniesione na przygotowanie działki do sprzedaży a mianowicie:

• geodeta 6.400 zł,
• badania geologiczne 2.500 zł,
• prowizja dla biur nieruchomości 11.228,40 zł,
• koszty wykupu rurociągu 6.000 zł,
• koszty notarialne 5.176,84 zł,
• wcześniejsza spłata kredytu 5.000 zł,
• wydanie warunków przez ZWiK 76,98 zł,
• księgi wieczyste 30 zł,
• podatki od nieruchomości 234 zł,
• odsetki od kredytu hipotecznego ok. 36.050 zł,
• służebność przejazdu + media 400 m² z działki.

Mając na uwadze powyższe przepisy w pierwszej kolejności wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia dwie grupy kosztów. Są to koszty odpłatnego zbycia oraz koszty uzyskania przychodu.

Te pierwsze z wymienionych tj. koszty odpłatnego zbycia związane są z szeroko rozumianym pojęciem odpłatnego zbycia i stanowią wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku. Zatem do kosztów tych zaliczyć można z wydatków wymienionych przez wnioskodawcę bez wątpienia wydatki poniesione na prowizję dla biura nieruchomości, które pośredniczyło w sprzedaży działki. Podobnie wydatki na księgi wieczyste, jeśli dotyczyły otrzymania wypisu z tych ksiąg potrzebnego do przedstawienia przy sporządzaniu umowy sprzedaży. Jeżeli wydatek na geodetę dotyczył pomiaru tej konkretnej działki przed sprzedażą, to też może być uznany za koszt odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak geodeta został opłacony po to aby przeprowadził podział pierwotnie zakupionej działki na 4 mniejsze, to wnioskodawca winien zauważyć, że wydatek ten dotyczył będzie wszystkich 4 działek i nie może być w całości odliczony przy sprzedaży jednej z niech. W takim przypadku wnioskodawca winien koszt podzielić na 4 części, proporcjonalnie ustalone do wartości każdej z 4 działek i odliczyć może tylko tę część, która przypada na sprzedaną działkę. Niedopuszczalnym jest bowiem, aby podatnik odliczył od przychodu ze sprzedaży nieruchomości wydatki, które poniesione zostały nie tylko na tę sprzedaną nieruchomość. Każdy wydatek, który poniesiony został na działkę przed jej podziałem albo na wszystkie 4 działki łącznie po podziale musi zostać proporcjonalnie rozdzielony na wszystkie 4 nieruchomości, gdyż wszystkich tych działek dotyczy. Wnioskodawca będzie je mógł odliczać w miarę sprzedawania kolejnych nieruchomości. Jeśli pozostałych działek zaś nie sprzeda, nie będzie miał prawa odliczenia przypadających na te działki kosztów są to bowiem koszty odpłatnego zbycia i uzyskania przychodu jeśli nie ma zbycia a więc nie ma i przychodu, to nie ma też możliwości odliczenia kosztów dotyczących niezbywanych działek. Nie ma bowiem możliwości aby od sprzedaży jednej działki odliczyć wszystkie koszty, nawet jeśli dotyczą nie tylko tej sprzedanej działki, ale również innych nieruchomości. Byłoby to nic innego jak nieuzasadnione przerzucanie i zawyżanie kosztów.

Podobna zasada winna być obecna przy obliczaniu kosztów uzyskania przychodu. Skoro wnioskodawca poniósł koszty nabycia w 2009 r. działki, do których można zaliczyć zarówno cenę nabycia tej działki czyli 280.000 zł jak i koszty sporządzenia aktu notarialnego 5.176,84 zł, to w żadnym wypadku nie ma prawa do odliczenia całości tych wydatków od przychodu ze sprzedaży jednej działki. Koszty te rozkładają się bowiem na 4 działki i wnioskodawca ma obowiązek podzielić je między wszystkie działki powstałe z podziału pierwotnie zakupionej nieruchomości. Podziału należy dokonać proporcjonalnie biorąc pod uwagę wartość każdej z 4 działek. Zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu będzie podlegała tylko część kwoty, przypadająca na sprzedaną działkę. Do kosztów uzyskania przychodu nie będą natomiast zaliczane spłacone odsetki od kredytu hipotecznego. Nie są to bowiem koszty nabycia nieruchomości, ale wyłącznie koszty pozyskania środków finansowych od banku, na poniesienie których wnioskodawca wyraził zgodę zawierając z bankiem umowę kredytową. Podobnie koszty wcześniejszej spłaty kredytu nie są to ani koszty odpłatnego zbycia nieruchomości, ani koszty uzyskania przychodu a jedynie koszty obsługi zadłużenia kredytowego wnioskodawcy poniesione z tego tylko powodu, że wnioskodawca zadłużenie spłacił przed terminem. Podatek od nieruchomości również nie może zostać odliczony, gdyż nie wypełnienia definicji kosztów odpłatnego zbycia ani kosztów uzyskania przychodów a jedynie stanowi wydatek eksploatacyjny, związany z posiadaniem nieruchomości a nie z jej sprzedażą.

Oprócz wydatków na nabycie nieruchomości do kosztów uzyskania przychodu mogą zostać zaliczone także nakłady na sprzedaną nieruchomość, pod warunkiem wszakże, że zwiększyły jej wartość. W ocenie Organu nie ma przesłanek aby za takie wydatki móc uznać wydatek na badania geologiczne, koszty wykupu rurociągu, wydanie warunków przez ZWiK oraz służebność przejazdu i media. Z wniosku nie wynika aby w jakikolwiek sposób podniosły wartość tej zbywanej nieruchomości. W tym miejscu należy podkreślić za sądami administracyjnymi, że nie każdy faktycznie poniesiony przez podatnika wydatek można uznać za koszt uzyskania przychodu, gdyż nie każdy wydatek będzie spełniał definicję, o której mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu wskazać jedynie można, że gdyby wnioskodawca udowodnił, że w wyniku przeprowadzonych badań geologicznych, wykupu rurociągu, wydania warunków przez ZWiK oraz ustanowienia służebności przejazdu i mediów faktycznie zwiększyła się wartość sprzedanej nieruchomości, wydatki te tylko wówczas mogłyby zostać uznane za koszty uzyskania przychodu gdyż w takiej sytuacji byłyby objęte dyspozycją art. 22 ust 6c ww. ustawy. Przy czym ewentualna wysokość odliczenia byłaby uzależniona od tego czy dotyczyły wyłącznie sprzedanej działki, czy również pozostałych.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że wnioskodawca był wraz z małżonkiem współwłaścicielem sprzedanej działki to podstawę obliczenia podatku stanowi połowa przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki (ustalonego zgodnie z art. 19) i połowa kosztów uzyskania przychodu (ustalonych zgodnie z art. 22 ust. 6c), przy czym koszty te mają zostać określone wyłącznie dla sprzedanej działki a nie dla całej działki przed podziałem lub dla wszystkich 4 działek.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, iż powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D dochód ze sprzedaży,

W wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P przychód ze sprzedaży.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

2.wydatki poniesione na:

1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

-w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie natomiast z ust. 28 ww. przepisu, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

-przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30). Innymi słowy, przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek raz jako poniesiony np. na zakup nieruchomości, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansowałby ten właśnie zakup. W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

Z przedstawionego przez wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, iż przychód uzyskany ze sprzedaży w 2011 r. działki wnioskodawca wydatkował na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie działki w 2009 r. Zatem jeżeli wnioskodawca faktycznie wydatkował środki na własne cele mieszkaniowe tj. spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości działki, to przychód ten będzie korzystał ze zwolnienia na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednakże w takiej wysokości jaka proporcjonalnie odpowiadać będzie tej części kredytu, która przypada na nabycie nie sprzedanych nieruchomości. Za wydatki o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, uważa się bowiem wydatki na spłatę tej części kredytu, która nie została uwzględniona w kosztach uzyskania przychodów w postaci wydatków na nabycie zbywanej nieruchomości. Wynika to z brzmienia przytoczonego wyżej art. 21 ust. 30 ustawy.

Podsumowując powyższe przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że sprzedaż działki w 2011 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że została dokonana przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Podstawę opodatkowania dla wnioskodawcy stanowi połowa przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki (gdyż taki właśnie udział w sprzedanej nieruchomości posiadał wnioskodawca) a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy i tylko w takiej części, w jakiej dotyczą sprzedanej nieruchomości. Jednakże z uwagi na fakt, że nieruchomość stanowiła majątek wspólny małżonków, koszty jakie wnioskodawca poniósł, poniesione zostały również przez drugiego małżonka zatem do kosztów uzyskania przychodu wnioskodawca może zaliczyć wyłącznie połowę tych wydatków. Tak ustalony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca wskazał, że środki uzyskane ze sprzedaży działki zamierza przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2009 r. na nabycie nieruchomości, z której następnie wydzielono działkę będącą przedmiotem sprzedaży w 2011 r. Zauważyć jednak należy, że zwolnieniu na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy podlegała będzie ta część przychodu jaka proporcjonalnie będzie wydatkowana na spłatę kredytu w części odpowiadającej pozostałym w posiadaniu małżonków działek i która nie została uwzględniona w kosztach uzyskania przychodów w postaci wydatków na nabycie zbywanej nieruchomości.

W świetle powyższego sposób wyliczenia podatku dochodowego przedstawiony przez wnioskodawcę należało uznać za nieprawidłowy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 443 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach