Temat interpretacji

Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 6 października 2010 r. (data wpływu: 21 października 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości jest:

• nieprawidłowe w odniesieniu do kwoty przychodu wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na większe mieszkanie (65 m²), w części stanowiącej własność rodziców Zainteresowanej,
• prawidłowe w pozostałej części.

UZASADNIENIE

W dniu 21 października 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W listopadzie 2005 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem kupiła mieszkanie 50 m² od dewelopera, finansowane z kredytu hipotecznego (na 100% ceny nieruchomości). Umowę kupna mieszkania małżonkowie podpisali w listopadzie 2005 r., a akt notarialny w maju 2006 r.

Zainteresowana i Jej mąż skorzystali z ulgi odsetkowej (rozliczonej w zeznaniach podatkowych za lata: 2006, 2007, 2008 i 2009).

Małżonkowie częściowo spłacili już kredyt na ww. nieruchomość. Do końca spłaty pozostało ok. 70.000,00 zł.

Z uwagi na powiększenie rodziny, małżonkowie postanowili nabyć większe mieszkanie w 2009 r. Mieszkanie (65 m²) kupili w czerwcu 2009 r. od dewelopera (akt notarialny: sierpień 2009 r.). Zakup mieszkania został sfinansowany w 90% ceny nieruchomości kredytem hipotecznym. Jednak z uwagi na zaostrzenie warunków udzielania kredytów, np. brak wystarczającej zdolności kredytowej, kredyt (342.000,00 zł) małżonkowie wzięli wraz z rodzicami Zainteresowanej, którzy stali się też współwłaścicielami mieszkania. Obecnie do spłaty kredytu pozostało 335.000,00 zł.

W 2011 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem planuje sprzedać mieszkanie (50 m²), a z uzyskanych środków spłacić kredyt 70.000,00 zł (na mieszkanie 50 m²), natomiast pozostałą kwotę przeznaczyć na spłatę drugiego kredytu (na mieszkanie 65 m²).

Zainteresowana podaje, iż sytuacja wyglądałaby następująco:

1. Małżonkowie dokonują korekty zeznań podatkowych za lata: 2006, 2007, 2008 i 2009 zwracają odliczone odsetki od kredytu wraz z odsetkami. Małżonkowie wiedzą też, że korzystanie z ulgi odsetkowej wyklucza korzystanie z innych ulg przy sprzedaży mieszkania.
2. Małżonkowie sprzedają mieszkanie 50 m² za cenę np. 320.000,00 zł. Spłacony kredyt wynosi 70.000,00 zł.
3. Pozostałą kwotę (320.000,00 zł 70.000,00 zł = 250.000,00 zł) małżonkowie przeznaczą na spłatę kredytu zaciągniętego na mieszkanie 65 m².

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy opisana sytuacja (operacja finansowa) byłaby obciążona podatkiem 10% od sprzedaży mieszkania (50 m²) lub innymi podatkami...

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przypadku sprzedaży mieszkania (50 m²) przed upływem pięciu lat od podpisania aktu notarialnego, należy zwrócić ulgę odsetkową i skorygować zeznania.

W przypadku sprzedaży spłaty kredytu na mieszkanie (50 m²) ze środków uzyskanych ze sprzedaży tego mieszkania nie płaci się 10% podatku.

W przypadku przeznaczenia (w ciągu dwóch lat od sprzedaży) środków uzyskanych ze sprzedaży tego mieszkania (50 m²) na spłatę kredytu zaciągniętego na większe mieszkanie (w celu poprawy warunków mieszkaniowych) nie płaci się 10% podatku.

W przypadku przeznaczenia tylko części środków na spłatę kredytu podatek (10%) naliczany jest od kwoty, która nie została przeznaczona na spłatę ww. kredytów.

Końcowo Zainteresowana przedstawia wniosek, iż sytuacja opisana w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie byłaby obciążona podatkiem 10%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

• nieprawidłowe w odniesieniu do kwoty przychodu wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na większe mieszkanie (65 m²), w części stanowiącej własność rodziców Zainteresowanej,
• prawidłowe w pozostałej części.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.

Z uwagi na to, iż mieszkanie, ze sprzedaży którego część środków Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę zaciągniętych kredytów, zostało nabyte 2006 r., w przedmiotowej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Na mocy art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Artykuł 21 ust. 2a ww. ustawy stanowi, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają w ramach ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 roku w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Ważny jest natomiast moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu lub na budowę własnego budynku mieszkalnego muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Powyższe oznacza, że ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 roku, mają prawo korzystać m. in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości oraz innych nieruchomości mieszkalnych, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 roku.

Należy jednak podkreślić, że zgodnie z cyt. art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Korzystanie bowiem z tzw. ulgi odsetkowej wyklucza jednoznacznie możliwość wykazania jako zwolnienia spłaty kredytu zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy.

Stosownie do powyższego należy stwierdzić, że ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ma prawo skorzystać podatnik, który w chwili dokonywania spłaty kredytu i odsetek dysponował przychodem ze sprzedaży nieruchomości oraz nie korzystał lub nie korzysta z ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w 2006 roku na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawczyni wraz z mężem kupiła mieszkanie (50 m²) od dewelopera. Na nabycie tego mieszkania został zaciągnięty kredyt bankowy. Małżonkowie skorzystali jednak z ulgi odsetkowej (rozliczonej w zeznaniach podatkowych za lata: 2006, 2007, 2008 i 2009).

Ponadto, w 2009 r., Zainteresowana wraz mężem kupiła od dewelopera inne mieszkanie (65 m²), którego zakup został sfinansowany w 90% ceny nieruchomości kredytem hipotecznym. Małżonkowie wzięli ten kredyt wraz z rodzicami Zainteresowanej, którzy stali się też współwłaścicielami mieszkania. Obecnie do spłaty kredytu pozostało 335.000,00 zł.

W 2011 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem planuje sprzedać mieszkanie (50 m²), a z uzyskanych środków spłacić kredyt 70.000,00 zł (na mieszkanie 50 m²), natomiast pozostałą kwotę przeznaczyć na spłatę drugiego kredytu (na mieszkanie 65 m²).

Zgodnie z art. 81 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy, płatnicy i inkasenci mogą skorygować uprzednio złożoną deklarację. Zgodnie z § 2 tego artykułu, skorygowanie deklaracji następuje przez złożenie deklaracji korygującej wraz z dołączonym pisemnym uzasadnieniem przyczyn korekty.

Jeżeli podatnik dokona korekty zeznań podatkowych za lata, w których korzystał z odliczeń mieszkaniowych, w myśl art. 81 ustawy Ordynacja podatkowa oraz ureguluje zaległe zobowiązania podatkowe wraz z odsetkami za zwłokę będzie to traktowane jak niekorzystanie z ww. ulg.

Przepisy ustawy Ordynacja podatkowa nie określają szczególnych terminów, w których przysługuje powyższe uprawnienie. Należy więc powiązać tę możliwość ze zobowiązaniem podatkowym, którego deklaracje (zeznanie) dotyczy. Prawo do korekty deklaracji (zeznania) istnieje tak długo, jak długo istnieje zobowiązanie podatkowe czyli 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku (art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej).

Zatem stwierdzić należy, iż dokonanie korekt rocznych zeznań podatkowych za lata: 2006, 2007, 2008 i 2009 w taki sposób, że Wnioskodawczyni zrezygnuje z ulgi odsetkowej i dokona zapłaty należnego podatku wraz z odsetkami za zwłokę spowoduje stan taki, jakby Wnioskodawczyni nie korzystała z tej ulgi.

Wobec powyższego, przysługujący Wnioskodawczyni przychód uzyskany z tytułu sprzedaży przedmiotowego mieszkania w części wydatkowanej w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży (jednakże dopiero od momentu osiągnięcia przychodu ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania) na spłatę wskazanych kredytów, będzie korzystał ze zwolnienia uregulowanego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r., w części wydatkowanej na spłatę wskazanych kredytów, w wysokości do jakiej Zainteresowana była zobowiązana do ich spłaty, jednakże dopiero po skorygowaniu zeznań i wpłacie podatku wraz z odsetkami (od dnia dokonania tych korekt i wpłat).

Jednocześnie zastrzec należy, iż z uwagi na fakt, iż Wnioskodawczyni nie jest jedynym właścicielem, a jedynie współwłaścicielem nabytego większego mieszkania (65 m²), kwota wydatkowana przez Nią na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie tegoż mieszkania będzie korzystała z ww. zwolnienia od podatku jedynie w części proporcjonalnej do przysługującego Zainteresowanej udziału we współwłasności tegoż mieszkania i z tego też powodu stanowisko Zainteresowanej w tej części należało uznać za nieprawidłowe.

Jeżeli przysługująca Zainteresowanej całość przychodu ze sprzedaży mieszkania po skorygowaniu zeznań podatkowych za lata: 2006, 2007, 2008 i 2009 nie zostanie w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży przeznaczona na cele wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e), to przychód do opodatkowania będzie stanowiła ta część środków uzyskanych ze sprzedaży, która nie została wykorzystana na cele wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że przedmiotowy wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez jednego ze współwłaścicieli mieszkania, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla męża Wnioskodawczyni.

Mąż Zainteresowanej, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu