Temat interpretacji
W jaki sposób rozliczyć podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości?
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 30.12.2010 r. (data wpływu 03.01.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 03.01.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:
W roku 2010, po podziale majątku dorobkowego uzyskanego w trakcie trwania małżeństwa, Wnioskodawczyni stała się jedyną właścicielką kilku nieruchomości, które w przyszłości zamierza sprzedać. Jedna nieruchomość, składająca się z jedenastu działek budowlanych obejmuje grunty orne, przeznaczone w planie zabudowy na budownictwo mieszkalne. Grunty te, o pow. 1,3 ha zostały nabyte w 1991 i 1992 roku, a w roku 1998 nabyto grunty do nich przylegające o pow. 0,7 ha. Były to grunty orne, a ich podział na działki budowlane nastąpił w 2002 roku.
Druga nieruchomość to działka zabudowana budynkiem do rozbiórki i przeznaczona pod zabudowę przemysłową nabyta w 2001 roku. Trzecia działka została nabyta w 1998 roku przeznaczona w planie zagospodarowania pod zabudowę jednorodzinną z dopuszczeniem drobnych usług w pasie 120 m od ulicy, a reszta - uprawy polowe i ogrodowe.
Czwarta nieruchomość zakupiona w 1998 roku przeznaczona jest pod usługi związane z obsługą komunikacji i turystyki oraz zieleń izolacyjną.
Żadna z wyżej opisanych nieruchomości nie była nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej, a Wnioskodawczyni nie zajmuje się obrotem nieruchomościami. Zbycie działek nastąpi w celu uzyskania dodatkowych środków finansowych na cele osobiste. Podział majątku nastąpił bez dodatkowych rozliczeń finansowych gdzie były mąż uzyskał na własność inne nieruchomości o wartości przekraczającej mienie pozostawione dla Wnioskodawczyni.
W związku z powyższym zadano następujące pytanie:
W jaki sposób rozliczyć podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości...
Zdaniem Wnioskodawczyni:
Podatek dochodowy przy sprzedaży nieruchomości nie powstanie, gdyż zostały one nabyte w terminie przekraczającym obecnie 5-letni okres umożliwiający ich opodatkowanie i nie są związane z działalnością gospodarczą.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie decydujące znaczenie ma właściwe ustalenie daty od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy tj. czy od końca roku kiedy nastąpiło pierwotne nabycie zbywanych nieruchomości tj. od 1991 r., 1992 r., 1998 r., 2001 r., czy też od końca 2010 r. czyli od końca roku kiedy nastąpił podziału majątku wspólnego.
Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Wspólność ustawowa ma charakter współwłasności łącznej (bezudziałowej). Ustanie współwłasności małżeńskiej powoduje przekształcenie współwłasności bezudziałowej we współwłasność w częściach ułamkowych i od tego momentu dopuszczalne jest zniesienie współwłasności.
Zgodnie z ogólną zasadą uregulowaną w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zarówno w wypadku umownego wyłączenia wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa, jak i w przypadku zniesienia tej wspólności przez sąd między małżonkami (byłymi małżonkami) ustaje wspólność ustawowa, a do majątku, który był nią objęty stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych (art. 42 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).
Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy. Mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:
- podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
- jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.
Za datę nabycia nieruchomości lub prawa, które przypadły danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę ich nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego, jeżeli wartość otrzymanych przez daną osobę nieruchomości lub praw w wyniku tego podziału mieści się w udziale, jaki temu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanych przez byłego małżonka nieruchomości lub praw przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział byłego małżonka w majątku dorobkowym, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego. Stąd wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak też stan jej majątku osobistego.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż w roku 2010, po podziale majątku dorobkowego uzyskanego w trakcie trwania małżeństwa, Wnioskodawczyni stała się jedyną właścicielką kilku nieruchomości, które w przyszłości zamierza sprzedać. Pierwotne nabycie zbywanych nieruchomości nastąpiło w latach 1991, 1992, 1998, 2001. Podział majątku nastąpił bez dodatkowych rozliczeń finansowych gdzie były mąż uzyskał na własność inne nieruchomości o wartości przekraczającej mienie pozostawione dla Wnioskodawczyni.
Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy oraz mając na względzie przedstawiony stan faktyczny, z którego wynika, że podział majątku nastąpił bez dodatkowych rozliczeń finansowych, a mąż Wnioskodawczyni uzyskał na własność inne nieruchomości o większej wartości, za daty nabycia nieruchomości należy przyjąć 1991 r., 1992 r., 1998 r., 2001 r., czyli daty ich nabycia w trakcie trwania związku małżeńskiego. Wobec powyższego bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, winien być liczony od końca 1991 r., 1992 r. 1998 r. i 2001 r. Termin ten upłynął więc odpowiednio z dniem 31.12.1996 r., 31.12.1997 r., 31.12.2003 r., 31.12.2006 r.
Zatem, Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży przedmiotowych nieruchomości.
Jeżeli jednak przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od zdarzenia, które wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M.C. Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.
Wniosek ORD-IN
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie