Temat interpretacji
Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 5 marca 2016 r. (data wpływu 17 marca 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 kwietnia 2016 r. (data wpływu 4 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 17 marca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
Z uwagi na fakt, że ww. wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia oraz nr Dyrektor Izby Skarbowej działający w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.
Wezwanie wysłano w dniu (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu), zaś w dniu . (data nadania) Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.
We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.
W dniu Wnioskodawca nabył własność zabudowanej nieruchomości w postaci zespołu Pałacowo-parkowego. Nieruchomość ma 8,47 ha, w jej skład wchodzi: (wynika to z rejestru gruntów) rola V i VI klasy, grunty zakrzewione, wody stojące i tereny zabudowy mieszkaniowej. Zabudowa to zdewastowany budynek dawnego Pałacu (budynek nie posiada okien, instalacji ani wewnętrznych ścian działowych, lecz przykryty jest szczelnym dachem, a wszelkie otwory okienne i drzwiowe zabezpieczone są wmurowaną cegłą lub deskowaniem). Poza tym, na terenie działki znajduje się budynek wielorodzinny (osiem mieszkań) w złym stanie technicznym, zamieszkały w dniu zakupu nieruchomości przez 6 rodzin. Obecnie w budynku zamieszkałe są dwa mieszkania i od wielu lat Wnioskodawca nie pobiera od lokatorów czynszu. (Zarówno na pałac jak i na budynek nie ponosił i nie ponosi żadnych nakładów z wyjątkiem trudno policzalnych drobnych kosztów związanych z bieżącymi naprawami zabezpieczenia budynku pałacu). Na terenie nieruchomości znajdują się również dwa budynki gospodarcze w postaci budynku z komórkami lokatorskimi oraz budynku z garażami. Są również jeszcze 3 resztki budynków gospodarskich, pozbawione części ścian i dachów. Nieruchomość została zakupiona od Spółki , która wcześniej, w dniu . nabyła ją od Gminy. W dniu nabycia nieruchomości przez Spółkę w jej skład wchodziły opisane wyżej budynki, wraz z budynkiem zamieszkałym przez wspomnianych już 6 rodzin.
Zakupu przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca dokonał ze środków z majątku osobistego, niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (był w tym czasie wspólnikiem Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością). Nieruchomość zakupił z zamiarem wyremontowania jej i zamieszkania wraz z rodziną. Nigdy nie była ona w jakikolwiek sposób związana z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą ani nie czerpał z niej żadnych pożytków. Przy jej zakupie nie wystąpił również podatek VAT.
W dniu Rada Gminy podjęła uchwałę w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obrębu wsi. Nowy plan obejmował cały teren wsi w tym między innymi również należącą do Wnioskodawcy działkę nr. Nowy plan przewiduje dla należącej do Wnioskodawcy działki jako funkcję wiodącą terenu usługi inne w obrębie zabytkowego zespołu pałacowo-parkowego, a ponadto m.in. lokalizację zabudowy mieszkalnej o wysokim standardzie w formie apartamentowej i rezydencji mieszkalnych o charakterze pałacowym. W międzyczasie tj. od chwili zakupu do chwili obecnej, zmieniły się plany Wnioskodawcy związane z nieruchomością. Po pierwsze, w sposób drastyczny wzrosły koszty planowanej przez Wnioskodawcę renowacji i przebudowy budynku Pałacu. Po drugie, zmieniła się sytuacja rodzinna Wnioskodawcy.
W związku z powyższym, Wnioskodawca gotów jest sprzedać przedmiotową nieruchomość, tym bardziej, że jakiś czas temu z własnej inicjatywy zgłosiła się do Wnioskodawcy firma deweloperska z propozycją jej zakupu. (Nieruchomość do dzisiaj nie została formalnie wystawiona do sprzedaży, ani w formie ogłoszenia ani u pośredników zajmujących się obrotem tego rodzaju obiektami). Wnioskodawca podkreśla również, iż przez 15 lat posiadania działki, nie dokonał żadnych czynności związanych z jej podziałem, uzbrojeniem, wytyczeniem dróg, jej ogrodzeniem itp. Był i jest to jego majątek osobisty, nie związany z działalnością gospodarczą i również ewentualna sprzedaż będzie sprzedażą majątku osobistego a pieniądze uzyskane z tej transakcji wpłyną na konto osobiste Wnioskodawcy. Podmiot zainteresowany zakupem nieruchomości, będzie na niej chciał zrealizować inwestycję w postaci budownictwa wielorodzinnego.
Wnioskodawca informuje również, iż od jest (jako osoba fizyczna) właścicielem lokalu użytkowego położonego w centrum. Lokal ten wydzierżawiony jest Spółce z o.o., która prowadzi w nim działalność gastronomiczną. Od uzyskiwanego czynszu z tytułu dzierżawy wspomnianego wyżej lokalu, uiszcza zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 8,5%. W związku z faktem, iż w połowie roku przychód z tytułu czynszu przekroczył kwotę 150 tys. zł od sierpnia 2015 r. wystawia dzierżawcy fakturę VAT i co miesiąc odprowadza do Urzędu Skarbowego zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 8,5%, jak również kwotę 4 485,00 z tytułu VAT-7 (wcześniej w Urzędzie Skarbowym złożył deklarację VAT-R).
Reasumując, lokal ten został zakupiony z majątku osobistego Wnioskodawcy, niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie jest on ujęty w żadnych rejestrach firmy a przychody z czynszu, zasilają jego majątek osobisty.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie
dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych.
Czy w opisanej wyżej sytuacji transakcja sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym osób fizycznych...
Pytanie wynika z uzupełnienia wniosku.
Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z ewentualną sprzedażą nieruchomości, nasuwają się dwa pytania w kontekście podatku dochodowego od osób fizycznych i podatku VAT.
Sprzedaż nieruchomości i uzyskany przychód będący konsekwencją tej sprzedaży, będzie zwolniony z podatku dochodowego w związku z faktem, iż nieruchomość ta pozostaje własnością Wnioskodawcy więcej niż 5 lat od końca roku, w którym ją nabył (art. 10 ust.1 p.8 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy pdof jeśli odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie przychód z tej sprzedaży nie podlega opodatkowaniu.
Wnioskodawca spełnia warunek posiadania przez ponad 5 lat, więc podlega zwolnieniu.
Przedstawione stanowisko wynika z treści wniosku oraz jego uzupełnienia.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodu jest z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów,
jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Przenosząc przytoczone przepisy wynikające z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na grunt omawianej sprawy, należy stwierdzić, że w omawianej sytuacji nie wystąpi podatek dochodowy od osób fizycznych.
Wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną w 2001 r. ponadto, nieruchomość nie była związana z prowadzoną działalnością gospodarczą, w związku z tym jej sprzedaż nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż niewątpliwie sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym miało miejsce nabycie.
Powyższe oznacza, że Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu zbycia przedmiotowej nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu.
Mając powyższe na uwadze stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.
Tut. Organ wskazuje, że wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług zostanie rozstrzygnięty w późniejszym terminie.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.
Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu