Temat interpretacji

Odpłatne zbycie przez spadkobiercę udziału w nieruchomości zabudowanej, uprzednio zabranej spadkodawcom na mocy dekretu warszawskiego

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 19 grudnia 2014 r. (data wpływu 22 grudnia 2014 r.) uzupełnione pismem z dnia 11 marca 2015 r. (data nadania 11 marca 2015 r., data wpływu 16 marca 2015 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie telefoniczne z dnia 10 marca 2015 r. w przedmiocie uzupełnienia braków formalnych wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości w części odpowiadającej roszczeniom nabytym przez spadkodawcę Wnioskodawczyni w drodze darowizny i zakupu jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 grudnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi tut. organ wezwał telefonicznie w dniu 10 marca 2015 r. Wnioskodawczynię (na tę okoliczność została sporządzona notatka służbowa) do uzupełnienia braków formalnych wniosku poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego.

Pismem z dnia 11 marca 2015 r. (data nadania 11 marca 2015 r., data wpływu 16 marca 2015 r.), Wnioskodawczyni uzupełniła powyższe.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni nabyła w drodze dziedziczenia roszczenia o ustanowienie udziału w prawie użytkowania wieczystego na nieruchomości (dalej Nieruchomość), która znajdowała się na terenie objętym działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze Miasta (Dz. U. Nr 50, poz. 279) (dalej: Dekret). Na podstawie art. 1 Dekretu, wszystkie grunty leżące w granicach miasta przeszły na własność Gminy miasta, a po likwidacji gmin w 1950 r. na własność Skarbu Państwa.

Wnioskodawczyni nabyła przedmiotowe roszczenia jako spadek po mężu - Wojciechu K. - zmarłym 20 września 2005 r. Nabycie spadku po mężu zostało stwierdzone postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 15 lutego 2006 r., w którym stwierdzono, że Wnioskodawczyni nabywa 1/2 części spadku. Wojciech K. nabył przedmiotowe roszczenia w następujący sposób:

• 70/256 w drodze spadku po przedwojennym współwłaścicielu Nieruchomości - ojcu Wacławie K., który zmarł w 1948 r. oraz po spadkobiercach Wacława K., tj. swojej matce zmarłej 3 lipca 1994 r. oraz swojej babce zmarłej 4 sierpnia 1972 r.;

• 28/256 na podstawie umowy darowizny udziału w spadku podpisanej 25 listopada 1993 r. pomiędzy Wojciechem K. a Zygmuntem K.;

• 16/256 na podstawie umów sprzedaży udziału w prawach i roszczeniach o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości podpisanych z innymi spadkobiercami.

Efektem roszczeń nabytych w drodze dziedziczenia przez Wnioskodawczynię było ustanowienie wobec Wnioskodawczyni i innych osób uprawnionych (bowiem Wnioskodawczyni przysługiwało roszczenie do udziału w 57/256 części Nieruchomości), prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości składającej się z czterech działek. Nastąpiło to w drodze następujących decyzji administracyjnych wydanych przez Prezydenta Miasta wskutek rozpoznania wniosku o ustanowienie prawa własności czasowej złożonego 14 października 1948 r.:

• decyzja z dnia 27 marca 2009 r. dotycząca działki Nr 6, przy ul. S. w W., zabudowanej budynkami stanowiącymi odrębną od grunty nieruchomość wybudowanymi przed wydaniem Dekretu (tj. dwoma budynkami mieszkalnymi, budynkiem transportu i łączności, budynkiem handlowo-usługowym oraz innym budynkiem niemieszkalnym),

• decyzja dotycząca działki Nr 5/9, przy ul. S. w W., zabudowanej budynkami stanowiącymi odrębną od gruntu nieruchomość wybudowanymi po wydaniu Dekretu (tj. jednokondygnacyjnym murowanym budynkiem garażowym) i decyzja z dnia 14 maja 2009 r. dotycząca działki Nr 5/3, przy ul. S. w W., zabudowanej budynkami stanowiącymi odrębną od gruntu nieruchomość wybudowanymi po wydaniu Dekretu (tj. budynkiem murowanym i dwiema kondygnacjami nadziemnymi); przy czym decyzja została zaskarżona i stała się przedmiotem rozstrzygnięcia Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: NSA), który utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję (wyrok z dnia 12 kwietnia 2012 r.);

• decyzja z dnia 28 grudnia 2012 r. dotycząca niezabudowanej działki Nr 5/12, przy ul. S. w W..

W dalszej części niniejszego wniosku, Wnioskodawczyni będzie używać terminu Budynki przedwojenne w odniesieniu do budynków wzniesionych przed wydaniem Dekretu oraz terminu Budynki powojenne w odniesieniu do budynków wzniesionych po wydaniu Dekretu. Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego działek na rzecz Wnioskodawczyni oraz na rzecz pozostałych współużytkowników) nastąpiło na podstawie następujących aktów notarialnych:

• akt notarialny z dnia 30 czerwca 2014 r. - w odniesieniu do działek Nr 6, 5/12 i 5/9;

• akt notarialny z dnia 22 lipca 2014 r. - w odniesieniu do działki Nr 5/3.

Wspomniane powyżej akty obejmowały również nabycie przez Wnioskodawczynię (jak i przez pozostałych współwłaścicieli) stosownego udziału w udziału w Budynkach powojennych, znajdujących się na działkach Nr 5/9 i 5/3. Nabycie to zostało dokonane od Skarbu Państwa za odpłatnością.

Nieruchomość została sprzedana 23 września 2014 r. W umowie sprzedaży mającej formę aktu notarialnego, kwota należna z tytułu sprzedaży Nieruchomości została określona odrębnie w odniesieniu do poszczególnych działek z podziałem na część ceny przypadającej na prawo wieczystego użytkowania oraz na budynki posadowione na poszczególnych działkach, w tym na Budynki przedwojenne i Budynki powojenne nabyte od Skarbu Państwa. Z uwagi na fakt, że 12 z 13 lokali znajdujących się w budynkach mieszkalnych było w momencie ich odzyskania przez Wnioskodawczynię przedmiotem najmu, umowy najmu z mocy prawa przeszły na Wnioskodawczynię (i pozostałych współwłaścicieli). Jednocześnie, w momencie sprzedaży budynków umowy najmu z lokatorami, z mocy prawa, przeszły wraz z budynkami na ich nabywcę.

Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości, w tej części, która wynika z roszczeń nabytych przez męża Wnioskodawczyni w drodze darowizny i zakupu, na własne cele mieszkaniowe, tj. na zakup mieszkania. Jakkolwiek Wnioskodawczyni jest obecnie właścicielem mieszkania, to w przyszłości zamierza zmienić miejsce swojego zamieszkania na bardziej dogodne z punktu widzenia interesów życiowych.

Wnioskodawczyni informuje, że jest wspólnikiem spółki cywilnej, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych, niemniej opisana powyżej transakcja nie została zrealizowana w ramach tej działalności. Nieruchomość stanowiła bowiem majątek osobisty Wnioskodawczyni, odzyskany na mocy roszczeń nabytych przez Wnioskodawczynię tytułem spadku po mężu Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nie wykorzystywała budynków wchodzących w skład Nieruchomości do działalności gospodarczej, w tym nie wprowadzała tych budynków do ewidencji środków trwałych.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawczyni doprecyzowała, że środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej 16/64 części udziałów w roszczeniach (tj. części uzyskanej przez męża Wnioskodawczyni w drodze darowizny i odpłatnego nabycia) zostaną wydatkowane na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni, tj. zamiarem Wnioskodawczyni nie jest wynajmowanie lokalu nabytego za przedmiotowe środki osobom trzecim, lecz zamieszkiwanie w nim.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego działek wchodzących w skład Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym powyżej - w części odpowiadającej roszczeniom nabytym przez spadkodawcę Wnioskodawczyni w drodze dziedziczenia - nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (dalej: pdof) z uwagi na fakt, że nie stanowi on źródła przychodów dla celów pdof...
2. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w prawie własności Budynków przedwojennych wchodzących w skład Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym powyżej - w części odpowiadającej roszczeniom nabytym przez spadkodawcę Wnioskodawczyni w drodze dziedziczenia - nie będzie podlegał opodatkowaniu pdof z uwagi na fakt, że od ich nabycia przez Wnioskodawczynię do sprzedaży upłynął okres 5 lat...
3. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w prawie własności Budynków powojennych wchodzących w skład Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym powyżej - w części odpowiadającej roszczeniom nabytym przez spadkodawcę Wnioskodawczyni w drodze dziedziczenia - należy zaliczyć do źródła przychodów jakim jest odpłatne zbycie udziału w nieruchomości, a nie do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, co oznacza, że Wnioskodawczyni będzie zobowiązany do obliczenia i odprowadzenia w tym zakresie podatku zgodnie z zasadami określonymi w art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) (dalej: ustawa o pdof), tj. od różnicy pomiędzy ceną uzyskaną przez Wnioskodawczynię od nabywcy za przypadający na Wnioskodawczynię udział we własności Budynków powojennych pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia, a ceną uiszczoną za przypadający na Wnioskodawczynię udział we własności Budynków powojennych na rzecz Skarbu Państwa (udokumentowane koszty nabycia)...
4. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym powyżej - w części odpowiadającej roszczeniom nabytym przez spadkodawcę Wnioskodawczyni w drodze darowizny i zakupu - w sytuacji wydatkowania go na własne cele mieszkaniowe będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o pdof...

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 4. W pozostałym zakresie zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawczyni.

Na wstępie Wnioskodawczyni zauważa, że jakkolwiek jest wspólnikiem spółki cywilnej, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali mieszkaniowych, to działalność ta obejmuje wyłącznie czynności związane w wynajmem lokali mieszkalnych w odrębnej nieruchomości, położonej w W., której Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem.

Wnioskodawczyni zaznacza, że sprzedaż Nieruchomości będąca przedmiotem niniejszego wniosku nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej. Udział w Nieruchomości - po jego odzyskaniu/nabyciu przez Wnioskodawczynię od Skarbu Państwa stanowił majątek osobisty Wnioskodawczyni. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię na cele działalności gospodarczej. Dokonując sprzedaży tego udziału Wnioskodawczyni zarządzała swoim majątkiem prywatnym realizując przysługujące mu prawo współwłasności wobec tej nieruchomości. Sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawczynię stanowi jedynie spieniężenie majątku osobistego i nie powinna być rozpatrywana w kategoriach prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawczynię.

Przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania działek oraz w prawie własności Budynków przedwojennych - w części odpowiadającej roszczeniom nabytym przez spadkodawcę Wnioskodawczyni w drodze darowizny i zakupu w sytuacji wydatkowania go przez Wnioskodawczynię na własne cele mieszkaniowe, będzie wolny od podatku dochodowego.

Jak zostało wskazane w stanie faktycznym powyżej, mąż Wnioskodawczyni udziały w prawach i roszczeniach o ustanowienie udziału w prawie użytkowania wieczystego na nieruchomości nabył m.in. w drodze darowizny (7/32 udziałów) oraz w drodze zakupu (2/64 udziałów). Ustanowienie prawa do użytkowania wieczystego działek oraz nabycie udziału w Budynkach powojennych za odpłatnością na rzecz Skarbu Państwa miało miejsce w datach podpisania aktów notarialnych, tj. odpowiednio:

• 30 czerwca 2014 r. - w odniesieniu do działek Nr 6, 5/12 i 5/9;

• 22 lipca 2014 r. - w odniesieniu do działki Nr 5/3.

Zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym przez organy podatkowe oraz sądy administracyjne, nie można mówić o restytucji (czy też quasi-restytucji) oraz o rekompensacyjnym charakterze nabycia praw w odniesieniu do tej części Nieruchomości, która została uzyskana przez Wnioskodawczynię w wyniku roszczeń nabytych przez męża Wnioskodawczyni poprzez przyjęcie darowizny oraz odpłatne nabycie praw i roszczeń. Takie podejście możliwe jest bowiem tylko w takim zakresie, w jakim prawa i roszczenia do danej nieruchomości (lub jej części) znajdują się w posiadaniu osób, które były właścicielem tych konkretnych zawłaszczonych nieruchomości lub spadkobiercą właściciela. Natomiast mąż Wnioskodawczyni - w odniesieniu do 16/64 udziałów w roszczeniach - stał się podmiotem uprawnień wynikających z art. 7 ust. 1 Dekretu z własnej woli, tj. w wyniku przyjęcia darowizny i odpłatnego nabycia. Następnie roszczenia w tej części przeszły na Wnioskodawczynię w drodze dziedziczenia.

W takiej sytuacji, w tej części Nieruchomości, która odpowiada 16/64 udziałów w prawach i roszczeniach, istnieje możliwość wskazania momentu nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawczynię dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych. Momentem tym będzie ustanowienie na rzecz Wnioskodawczyni użytkowania wieczystego działek i nabycie Budynków powojennych. W tym samym momencie dojdzie również do nabycia przez Wnioskodawczynię odpowiedniej części Budynków przedwojennych. Oznacza to, że Wnioskodawczyni nabyła 16/64 udziałów w Nieruchomości w dniach 30 czerwca 2014 r. i 22 lipca 2014 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli do końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziałów w nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nie podlega w ogóle opodatkowaniu. Mając na uwadze powyższe oraz fakt, że Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży Nieruchomości w dniu 23 września 2014 r. (tj. przed upływem 5 lat), przychód uzyskany z tego tytułu będzie stanowił źródło, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. l ustawy o podatkach dochodowy od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Należy jednak zauważyć, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e ww. ustawy, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 ustawy o pdof, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawczyni, środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości w części odpowiadającej 16/64 części udziałów w roszczeniach (tj. części uzyskanej przez męża Wnioskodawczyni w drodze darowizny i odpłatnego nabycia), które zostaną wydatkowane na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni będą zwolnione z podatku od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podobne stanowisko organów podatkowych można odnaleźć w interpretacji indywidualnej z dnia 27 marca 2014 r. (syg. IPPB4/415-871/13-4/JK), w której Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdza:

Wobec powyższego należy stwierdzić, że odpłatne zbycie nieruchomości wraz ze znajdującym się na nieruchomości budynkiem dokonanym przed upływem pięciu lat, licząc do końca roku kalendarzowego, w którym ustanowiono na rzecz Wnioskodawcy prawo użytkowania wieczystego nieruchomości i przeniesiono na Wnioskodawcę własności budynku, tj. wydano na jej rzecz ostateczną decyzję administracyjną w formie aktu notarialnego o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu i przeniesienia własności budynku stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatkach dochodowych od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Jednakże należy wskazać, ze dochód ten może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na postawie art. 21 ust. pkt 131 ustawy o podatkach dochodowych od osób fizycznych, w części w jakiej zostanie wydatkowany, nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpił odpłatne zbycie na cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 25.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Odnosząc się natomiast do powołanych przez Wnioskodawczynię interpretacji indywidualnych należy stwierdzić, że interpretacje te zapadły w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie