Temat interpretacji

W dniu 6 marca 2006 roku podatnik wystąpił do tutejszego organu podatkowego w spawie interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, przed upływem 5 lat od końca roku podatkowego w którym nastąpiło jego nabycie. Przedmiotowy lokal podatnik nabył na własność w dniu 31 października 2002 roku. Podatnik zamierza zawrzeć w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży na kwotę 32.000,00 zł z Gminą Miastem Łęczyca. Cena określona w umowie w wysokości 32.000,00 zł nie zostanie podatnikowi wypłacona, bowiem Gmina Miasto Łęczyca zobowiązuje się spłacić zadłużenie podatnika wobec P... Sp. z o.o. w Łęczycy z tytułu zaliczki i świadczeń za okres od miesiąca lipca 2004 roku do miesiąca grudnia 2005 roku w kwocie 5.261,35 zł. Ponadto Gmina Miasto Łęczyca zobowiązuje się zawrzeć z podatnikiem umowę najmu przedmiotowego lokalu na czas nieoznaczony.

Działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) Naczelnik Urzędu Skarbowego w Łęczycy informuje, że:

zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia - art. 19 ust. 1 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 28 ust. 1 cyt. ustawy, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Natomiast podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten płatny jest w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy dla miejsca zamieszkania podatnika.

W art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca użył wyrażenia "zbycie", zatem aby powstał obowiązek podatkowy z tego tytułu musi nastąpić sprzedaż przedmiotowej nieruchomości /lokalu mieszkalnego/.

W przedstawionej przez podatnika sytuacji wynika, że w związku z zawarciem umowy kupna - sprzedaży nastąpi przeniesienie prawa własności przedmiotowego lokalu. Sprzedaż powyższego lokalu nastąpi pod warunkiem spłaty zadłużenia na rzecz P... w Łęczycy oraz podpisaniem umowy najmu lokalu na czas nieokreślony.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie i to bez względu na to w jakiej formie cena ta została zapłacona. Z treści art. 19 ust. 1 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy wywieść wniosek, że skoro przychodem jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, to bez znaczenia dla celów podatkowych jest ta okoliczność, czy cena ta została zapłacona gdyż obowiązek podatkowy powstaje w dacie zawarcia umowy.

Tak więc moment powstania obowiązku podatkowego związany jest z momentem zawarcia umowy sprzedaży, a nie faktycznym przekazaniem pieniędzy przez nabywcę sprzedającemu. Dla celów podatku dochodowego nie ma znaczenia to w jakiej formie cena ta zastała zapłacona. Zapłatę ceny można określić nie tylko w pieniądzu, lecz również przez inne określenie wartości, w tym m.in. poprzez spłatę zadłużenia, zobowiązanie kupującego do zawarcia umowy najmu w zamian za przeniesienie własności lokalu mieszkalnego, itp.

Reasumując, przeniesienie własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku, które nie służą do wyłącznego użytku właścicielom poszczególnych lokali i udziałem w prawie własności działki dokonane w formie aktu notarialnego, spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych w dacie sprzedaży przedmiotowego lokalu i zobowiązuje do zapłaty 10% podatku dochodowego w terminie 14 dni od daty powstania obowiązku podatkowego.