Temat interpretacji

Skutki podatkowe sprzedaży mieszkania.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 08.03.2011 r. (data wpływu 24.03.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania odnośnie:

• możliwości pomniejszenia przychodu o kwotę spłaty oraz zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jest prawidłowe,

• w pozostałym zakresie jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24.03.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 5 października 2005 r. Wnioskodawca wraz ze swoją ówczesną małżonką Małgorzatą B. (dalej: była Małżonka) nabyli do majątku wspólnego własność lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym piwnicą oraz ze związanym z tym lokalem udziałem we własności części wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (dalej: Lokal), jak również współużytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej (dalej: Działka). Lokal i działka w dacie nabycia stanowiły współwłasność łączną (ułamek 1/1 według wzmianki w księdze wieczystej).

W dniu 28 lipca 2009 r. Sąd Okręgowy w W. wydał wyrok, w którym orzekł rozwód Wnioskodawcy i jego byłej Małżonki oraz jednocześnie podział ich wspólnego majątku. Własność lokalu oraz współużytkowanie wieczyste działki przypadły w całości Wnioskodawcy. Sąd pozbawił jednak Wnioskodawcę pozostałych składników majątkowych wchodzących w skład wspólności majątkowej przyznając je byłej Małżonce, tj. własność innej nieruchomości oraz własność samochodu. Ponadto Sąd zasądził od Wnioskodawcy na rzecz byłej Małżonki kwotę 40.000,00 zł. tytułem spłaty jej udziału w majątku wspólnym. Wyrok rozwodowy uprawomocnił się z dniem 19 sierpnia 2009 r.

W dniu 17 października 2009 r. Wnioskodawca zawarł drugi związek małżeński z WioIettą B. (obecna Małżonka). 14 stycznia 2011 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży własności Lokalu oraz współużytkowania wieczystego działki. Wnioskodawca zamierza przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży lokalu oraz współużytkowania wieczystego działki na odpłatne nabycie udziału we współwłasności lokalu będącego odrębną własnością jego obecnej małżonki w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym dokonał odpłatnego zbycia własności lokalu oraz współużytkowania wieczystego działki tj. do dnia 31 grudnia 2013 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1) Czy przyznanie w drodze prawomocnego wyroku rozwodowego Sądu własności lokalu oraz współużytkowania wieczystego działki, co do których Wnioskodawcy aż do uprawomocnienia się tego wyroku rozwodowego przysługiwał udział we współwłasności łącznej, stanowi nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8d) ustawy o PIT...

1a) W przypadku odpowiedzi pozytywnej, jaka jest podstawa opodatkowania przyznanej Wnioskodawcy części lokalu oraz części współużytkowania wieczystego działki wchodzących wcześniej w skład majątku wspólnego małżonków, a w szczególności czy ulega ona pomniejszeniu o wartość zasądzonych przez Sąd Okręgowy w wyroku rozwodowym od Wnioskodawcy na rzecz jego byłej Małżonki: własności innej nieruchomości, własności samochodu oraz kwoty 40.000 PLN tytułem spłaty udziału byłej Małżonki w majątku wspólnym zgodnie z art. 24 ust. 6 ustawy o PIT...

2) Czy środki uzyskane przez Wnioskodawcę ze sprzedaży w dniu 14 stycznia 2011 r. własności lokalu oraz współużytkowania wieczystego działki będą stanowić źródło przychodu, tj. czy będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i w jakiej części...

2a) W przypadku udzielenia odpowiedzi twierdzącej, czy środki uzyskane przez Wnioskodawcę ze sprzedaży własności lokalu oraz współużytkowania wieczystego działki w dniu 14 stycznia 2011 r. będą objęte zwolnieniem przedmiotowym określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli Wnioskodawca przeznaczy środki uzyskane ze sprzedaży własności lokalu oraz współużytkowania wieczystego działki na odpłatne nabycie udziału we współwłasności lokalu będącego odrębną własnością obecnej Małżonki Wnioskodawcy w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym dokonał odpłatnego zbycia własności lokalu oraz współużytkowania wieczystego działki tj. do dnia 31 grudnia 2013 r.

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej są zagadnienia dotyczące zdarzenia przyszłego. W zakresie stanu faktycznego zostanie wydana odrębna interpretacja indywidualna.

Zdaniem Wnioskodawcy:

ad. 1)

Przyznanie mu na mocy wyroku rozwodowego własności lokalu oraz udziału we współużytkowaniu wieczystym działki nie stanowiło nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d) ustawy o PIT. Zdaniem Wnioskodawcy nabycie przez niego lokalu miało miejsce w dniu 5 października 2005 r., tj. w dniu zawarcia umowy, na mocy której stał się współwłaścicielem lokalu wraz z byłą Małżonką na zasadach współwłasności łącznej. Aż do dnia uprawomocnienia się wyroku orzekającego rozwód i podział majątku Wnioskodawca posiadał udział we współwłasności łącznej (1/1), a nie ułamkowej (1/2). Do powstania współwłasności w częściach ułamkowych nigdy nie doszło, gdyż wspólność majątkowa małżeńska została zniesiona na mocy tego samego orzeczenia, na mocy którego Sąd dokonał podziału majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego byłej Małżonki.

Istotą współwłasności łącznej jest jej bezudziałowy charakter (S. Rudnicki, Kodeks cywilny, komentarz do art. 196, Warszawa 2006, s. 247). Odzwierciedla to treść księgi wieczystej założonej dla lokalu, zgodnie z którą Wnioskodawcy przysługiwał udział w wysokości 1/1 od dnia 5 października 2005 r. (w załączeniu). Do chwili zatem uprawomocnienia się wyroku rozwodowego Wnioskodawca posiadał udział we współwłasności łącznej (1/1) natomiast od dnia uprawomocnienia się wyroku jest jedynym właścicielem lokalu (również 1/1).

ad. 1a)

W wypadku uznania, iż przyznanie Wnioskodawcy własności lokalu stanowiło nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d) ustawy o PIT, było to nabycie udziału w wysokości 1/2. Wartość odpowiadająca iloczynowi tego udziału oraz ceny uzyskanej ze sprzedaży lokalu stanowić będzie podstawę opodatkowania po pomniejszeniu o wartość składników majątkowych przyznanych przez Sąd byłej Małżonce, tj. o wartość innej nieruchomości, o wartość samochodu oraz o kwotę 40.000 zł, do której zapłaty został zobowiązany Wnioskodawca.

ad. 2)

Środki uzyskane przez niego ze sprzedaży własności lokalu oraz współużytkowania wieczystego działki w dniu 14 stycznia 2011 r. nie będą stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d) ustawy o PIT (w brzmieniu obowiązującym na dzień nabycia przez Wnioskodawcę lokalu w roku 2005), ponieważ zbycie lokalu oraz współużytkowania wieczystego działki nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie (okres pięcioletni upłynął z dniem 31 grudnia 2010 r.).

Ad. 2a)

Na wypadek uznania, iż Wnioskodawca na skutek wydania prawomocnego wyroku rozwodowego nabył udział we współwłasności lokalu zwolnienie przedmiotowe zawarte w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie miało zastosowanie pod warunkiem, iż w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego w którym doszło do zbycia własności lokalu oraz współużytkowania wieczystego działki tj. do 31 grudnia 2013 r., dochody uzyskane z ich odpłatnego zbycia odpowiadające wartości udziału w lokalu nabytego w związku z podziałem majątku małżonków przeznaczone zostaną przez Wnioskodawcę na jego własne cele mieszkaniowe. Przesłanka przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe zostanie spełniona poprzez odpłatne nabycie przez Wnioskodawcę udziału we współwłasności lokalu będącego własnością obecnej Małżonki (nabytego przed zawarciem przez nią związku małżeńskiego do jej majątku osobistego), za cenę, której wysokość pokryje dochód uzyskany z odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę udziału w lokalu, który podlegałby opodatkowaniu.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r., Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujące zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższego wynika zatem, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma ustalenie zarówno daty jak i formy nabycia nieruchomości.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 1994 r. Nr 9, poz. 59 ze zm.). Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Zgodnie z treścią art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Stosownie do treści art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Dopiero z chwilą ustania małżeństwa wspólność ta ulega przekształceniu, a małżonkowie mogą zdecydować o sposobie podziału majątku wspólnego.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy.

Mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu powołanego powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

• podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

• jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa w przypadku ich zbycia, które przypadły danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę ich nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego (do majątku wspólnego), ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku podziału majątku mieści się w udziale, jaki temu małżonkowi przysługiwał w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez danego małżonka nieruchomości lub prawa przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości lub prawa, która przekracza udział danego małżonka w majątku dorobkowym, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego.

Zatem nabyciem nieruchomości lub praw w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wtedy, jeśli podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty lub dopłaty. W każdej sytuacji, kiedy w wyniku podziału majątku jeden z małżonków został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem majątku, a po stronie małżonka zobowiązanego do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział w majątku wspólnym. W tej części bowiem, w której przyznana na wyłączną własność nieruchomość przekracza wartość udziału w majątku wspólnym, podmiot musi zapłacić odpowiednią kwotę tytułem wyrównania udziałów w postaci dopłaty pieniężnej. W tym zakresie niewątpliwie podatnik nabywa prawo własności nieruchomości w rozumieniu analizowanego przepisu. Przez pojęcie nabycie użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż w dniu 05.10.2005 r. Wnioskodawca wraz ze swoją ówczesną małżonką nabyli do majątku wspólnego własność lokalu mieszkalnego wraz ze współużytkowaniem wieczystym nieruchomości gruntowej. W dniu 28.07.2009 r. wyrokiem sądu został orzeczony rozwód Wnioskodawcy i Jego byłej małżonki z jednoczesnym podziałem ich majątku wspólnego. Przedmiotowa nieruchomość została przyznana w całości Wnioskodawcy, natomiast byłej małżonce zostały przyznane pozostałe składniki majątku, tj. własność innej nieruchomości oraz własność samochodu. Ponadto Sąd zasądził od Wnioskodawcy na rzecz byłej małżonki dopłatę w kwocie 40.000,00 zł. W dniu 14 stycznia 2011 r. Wnioskodawca sprzedał ww. nieruchomość. Środki uzyskane ze sprzedaży chciałby przeznaczyć na nabycie udziału we współwłasności lokalu będącego odrębną własnością jego obecnej małżonki.

Tym samym, jak wskazuje nakreślony powyżej stan faktyczny, podział majątku wspólnego małżonków dokonany w 2009 r. nie był ekwiwalentny, bowiem o ekwiwalentnym podziale w naturze mówić można jedynie wówczas, gdy w wyniku podziału majątku dorobkowego, każdy z małżonków otrzymuje na wyłączną własność majątek tej samej wartości i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty.

Sąd dokonując podziału majątku dorobkowego małżonków przekazał na wyłączną własność Wnioskodawcy lokal mieszkalny wraz ze współużytkowaniem wieczystym działki, natomiast pozostałe składniki majątkowe na rzecz byłej małżonki. Jednocześnie zobowiązał Wnioskodawcę do dokonania spłaty na rzecz byłej żony tytułem jej udziału w majątku wspólnym.

Tak więc w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca przedmiotową nieruchomość nabył w dwóch datach:

• w dniu 05.10.2005 r. w części odpowiadającej udziałowi w majątku wspólnym,

• w dniu 19.08.2009 r. tj. w dniu podziału majątku dorobkowego małżeńskiego w części przekraczającej wartość udziału w majątku dorobkowym małżeńskim.

Lokal mieszkalny wraz ze współużytkowaniem wieczystym działki Wnioskodawca sprzedał w dniu 14 stycznia 2011 r.

Z uwagi zatem na fakt, iż nabycie prawa do przedmiotowej nieruchomości nastąpiło odpowiednio w części w 2005 r. oraz w części w 2009 r., pięcioletni termin o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 należy oddzielnie liczyć w stosunku do każdego udziału jaki Wnioskodawca nabył.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że dokonana w 2011 r. sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz ze współużytkowaniem wieczystym działki w części odpowiadającej wartości udziału nabytego przez Wnioskodawcę w dniu 05.10.2005 r. w ramach wspólności ustawowej w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy podatkowej.

Natomiast przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z odpłatnego zbycia nieruchomości w części odpowiadającej wartości udziału nabytego w 2009 r. w wyniku podziału majątku dorobkowego małżonków podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Dokonując zatem oceny skutków podatkowych sprzedaży w 2011 r. przedmiotowego lokalu mieszkalnego wraz ze współużytkowaniem wieczystym działki w części odpowiadającej wartości udziału nabytego w 2009 r. w wyniku podziału majątku dorobkowego małżonków należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości (udziału) lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Powyższy przepis w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia. Kosztem tym bezspornie jest cena nabycia tej nieruchomości.

Ponadto stwierdzić należy, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa nabytego ponad udział w majątku dorobkowym małżonków (wspólność ustała na skutek rozwodu), kosztem uzyskania przychodu może być m.in. udokumentowana kwota faktycznej spłaty na rzecz byłej małżonki, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Należy jednak zwrócić uwagę, iż kosztem nabycia udziału w przedmiotowej nieruchomości, nie może być wartość przyznanych na rzecz byłej małżonki składników majątku na podstawie postanowienia sądu o podziale majątku wspólnego małżonków, bowiem wartość nieruchomości jaka przypadła żonie Wnioskodawcy nie stanowi kosztu nabycia lokalu mieszkalnego wraz ze współużytkowaniem wieczystym działki. Fakt, iż sąd w taki, a nie inny sposób dokonał podziału majątku dorobkowego małżonków nie daje podstaw prawnych do twierdzenia, iż Wnioskodawca otrzymując prawo do nieruchomości w sposób odpłatny zbył prawo do połowy innej nieruchomości oraz prawo do połowy samochodu, które na skutek podziału majątku zostały przyznane na wyłączną własność żonie Wnioskodawcy. Podkreślenia wymaga fakt, iż udział w nieruchomości oraz samochodzie jaki przypadł żonie Wnioskodawcy na skutek sądowego podziału majątku dorobkowego otrzymała w zamian za udział jaki przypadł Wnioskodawcy w przedmiotowym lokalu mieszkalnym wraz z prawem wieczystego użytkowania działki i spłatę, do której został zobowiązany na mocy postanowienia sądu.

Wnioskodawca z tytułu otrzymania udziału w lokalu mieszkalnym wraz z prawem wieczystego użytkowania działki należącym do żony nie rozpoznaje przychodu, ale nie rozpoznaje również kosztu uzyskania przychodu w postaci Jego udziałów jakie miał w majątku wspólnym. Przedmiotami należącymi do majątku małżonkowie podzielili się tak że Wnioskodawcy przypadło więcej niż powinien był dostać stąd do tej nadwyżki ponad udział w majątku wspólnym sąd zasądził spłatę. Innymi słowy ponad udział z majątku wspólnego Wnioskodawca nabył taką część nieruchomości, która przypada proporcjonalnie na nadwyżkę ponad przysługujący udział w majątku wspólnym. Wyrazem tej nadwyżki będzie spłata zasądzona na rzecz byłej żony, czyli proporcjonalnie ta część udziału w nieruchomości, która przypada na spłatę została nabyta ponad udział. Przypadający na tę część przychód ze zbycia nieruchomości stanowił będzie przychód do opodatkowania, natomiast kosztem będzie spłata na rzecz żony bo to właśnie tę kwotę Wnioskodawca zapłacił za nabycie nadwyżki ponad udział.

Jak już wyżej wskazano ustawodawca w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych a w szczególności w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 30e i art. 19 w sposób jednoznaczny reguluje sposób opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, a w art. 22 ust. 6c tej ustawy wymienia wydatki stanowiące koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Wśród kosztów tych nie jest wymieniona wartość majątku, jaki przypadł w drodze podziału majątku dorobkowego drugiemu małżonkowi.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości może jednak na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegać zwolnieniu z opodatkowania. Zgodnie z powołanym przepisem, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe określa przepis art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:
   1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
   2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
   3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
   4. budowę, rozbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
   5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

1. wydatki poniesione na:
   1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na cele określone w pkt 1,
   2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnik przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
   3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Stosownie do art. 21 ust. 28 za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Z powyższego wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Należy również wskazać, iż przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ustawy).

W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Jak wynika ze zdarzenia przyszłego przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz ze współużytkowaniem wieczystym działki w ciągu dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano odpłatnego zbycia Wnioskodawca chciałby przeznaczyć na nabycie udziału we współwłasności lokalu będącego odrębną własnością Jego obecnej małżonki.

Mając na uwadze ww. przepisy stwierdzić należy, że dochód ze sprzedaży nieruchomości w części nabytej w 2009 r. na skutek podziału majątku dorobkowego wydatkowany w ciągu dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie będzie korzystał ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem dochodowym o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy przy spełnieniu wszystkich pozostałych przesłanek warunkujących omawiane zwolnienie.

Reasumując, należy stwierdzić, iż w związku z faktem, że podział majątku małżonków był nieekwiwalentny nabycie przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego wraz ze współużytkowaniem wieczystym nieruchomości gruntowej miało miejsce w dwóch datach, tj. w dniu 05.10.2005 r. do majątku wspólnego małżonków oraz w dniu 19.08.2009 r. w drodze podziału majątku małżonków.

Zatem przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej wartości udziału nabytego przez Wnioskodawcę w dniu 05.10.2005 r. w ogóle nie podlega opodatkowaniu, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy podatkowej.

Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części przekraczającej wartość udziału w majątku dorobkowym małżeńskim nabytej w dniu 19.08.2009 r. podlega opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym na podstawie ww. art. 30e ustawy w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r. Przy czym do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca może zaliczyć jedynie wartość spłaty dokonanej na rzecz byłej małżonki, natomiast brak jest możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wartości majątku jaki przypadł byłej małżonce na skutek podziału majątku dorobkowego.

Jednocześnie przychód ten będzie korzystał ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeśli zostanie wydatkowany w ciągu dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie na własne cele mieszkaniowe oraz zostaną spełnione wszystkie warunki wskazane powyżej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie