Temat interpretacji

Czy sprzedaż 1/2 udziału w nieruchomości (nabytej poprzez zniesienie współwłasności) 5 lat od zniesienia współwłasności będzie rodziło obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 25 października 2010 r. (data wpływu 27 października 2010 r.), uzupełnionym w dniu 26 stycznia 2011 r. (data wpływu 27 stycznia 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 października 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 21 stycznia 2011 r., nr ILPB2/415-1216/10-2/MK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowanego, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 21 stycznia 2011 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 24 stycznia 2011 r.), zaś w dniu 27 stycznia 2011 r. (data nadania: 26 stycznia 2011 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 6 listopada 2003 r. Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie od ojca jego udział 1/2 części w prawie własności nieruchomości, składającej się z działki gruntu nr o powierzchni 0,0856 ha, zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym wykorzystywanym jako sklep. Właścicielem pozostałej części przedmiotowej nieruchomości od 1997 r. była druga żona ojca Wnioskodawcy. W dniu 15 czerwca 2005 r. sąd rejonowy zniósł współwłasność ww. nieruchomości i przyznał ją na wyłączną własność Wnioskodawcy z jednoczesnym obowiązkiem spłaty na rzecz macochy kwoty 94 525 zł. Z kolei macocha została zobowiązana do opróżnienia, opuszczenia i wydania nieruchomości z dniem otrzymania spłaty. Wartość przedmiotu ustalono na kwotę 189 050 zł. Wnioskodawca nie dysponował taką kwotą i odwołał się od tej decyzji, gdyż uznał ją za niesłuszną, ponieważ równie dobrze nieruchomość z obowiązkiem spłaty mogłaby zostać przyznana macosze, a nie Jemu. Z uwagi na brak środków pieniężnych w dniu 20 lipca 2007 r. Wnioskodawca sprzedał ww. nieruchomość za kwotę 195 000 zł. Jednocześnie informuje, że jeszcze przed sprzedażą komornik sądowy wszczął egzekucję w oparciu o tytuł wykonawczy postanowienia sądu rejonowego z dnia 15 czerwca 2005 r. Kwotę 135 000 zł Wnioskodawca otrzymał w momencie podpisania aktu notarialnego. Na dzień 17 lipca 2007 r. saldo należności komorniczych wynosiło już 118 461,10 zł. Niezwłocznie po otrzymaniu ww. kwoty Wnioskodawca dokonał spłaty ww. zadłużenia i po okazaniu kupującej postanowienia o ustaleniu kosztów postępowania egzekucyjnego otrzymał resztę zapłaty w wysokości 60 000 zł. Wnioskodawca wskazuje, że w sprzedanej nieruchomości zamieszkiwał z rodzicami od 1981 r.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca poinformował, że ww. sprzedaż nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, jednakże budynek gospodarczy, w którym prowadził sklep był wykorzystywany w prowadzonej przez Niego pozarolniczej działalności gospodarczej do 20 grudnia 2007 r. Natomiast dom zamieszkiwał wraz z ojcem i macochą.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż 1/2 udziału w nieruchomości (nabytej poprzez zniesienie współwłasności) 5 lat od zniesienia współwłasności będzie rodziło obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawcy, mając na uwadze stan faktyczny i prawny bezspornym jest, iż sprzedana przez Niego nieruchomość (1/2 udziału nieruchomości nabytej przez zniesienie współwłasności) nie będzie podlegała opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od sprzedaży nieruchomości, ponieważ po zniesieniu współwłasności Jego własność nie uległa zwiększeniu.

Mając na uwadze powyższe tut. Organ informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej są wyłącznie konsekwencje podatkowego odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w 2005 r. w wyniku zniesienia współwłasności.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jednakże, w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 tej ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.Z kolei, zgodnie z przywołanym wyżej przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy podatkowej, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1. środkami trwałymi,
2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
3. wartościami niematerialnymi i prawnymi

   - ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do ww. przychodów zaliczyć również należy odpłatne zbycie składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej, nawet gdy nie zostały one wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

W myśl wyżej przytoczonych przepisów, rozstrzygające znaczenie odnośnie ewentualnego opodatkowania odpłatnego zbycia połowy przedmiotowej nieruchomości będzie miał moment i forma prawna pierwotnego nabycia, bowiem zasady opodatkowania tych przychodów (dochodów) ulegały zmianom oraz fakt, czy nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Z analizy wniosku wynika, że w 2003 r. Wnioskodawca nabył, tytułem darowizny od ojca, połowę zabudowanej nieruchomości. W skład zabudowań przedmiotowej nieruchomości wchodziły: jednorodzinny budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy wykorzystywany jako sklep w prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej do 20 grudnia 2007 r. Drugą połowę ww. nieruchomości Wnioskodawca nabył w 2005 r. na mocy postanowienia sądu rejonowego znoszącego współwłasności tej nieruchomości, z jednoczesnym obowiązkiem spłaty drugiego współwłaściciela. W dniu 20 lipca 2007 r. Wnioskodawca sprzedał ww. nieruchomość.

Mając na uwadze powyższe wyjaśnić należy co następuje.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 195 Kodeksu współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Księgi II, Tytułu I, Działu IV, Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tego Kodeksu. Zgodnie z art. 210 Kodeksu każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionych (podzielonych) rzeczy wspólnych. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne (art. 212 § 1 zd. 1 Kodeksu.). Stosownie do art. 212 § 2 Kodeksu rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Zatem, jak z powyższego wynika celem postępowania o zniesienie współwłasności jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału, jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego.

W konsekwencji, stwierdzić należy, iż nabyciem nieruchomości lub prawa w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wtedy, jeśli podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty lub dopłaty. Podkreślić należy, iż w każdej sytuacji, kiedy w wyniku podziału majątku jeden ze współwłaścicieli został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem majątku, a po stronie małżonka zobowiązanego do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział w majątku wspólnym.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca, po zniesieniu na mocy postanowienia sądu współwłasności nieruchomości, nabył należący do drugiego współwłaściciela udział w tej nieruchomości w zamian za spłatę, w konsekwencji stał się jej wyłącznym właścicielem. Tym samym przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nabył w dwóch datach:

• w 2003 r. w drodze darowizny od ojca,
• w 2005 r. na skutek zniesienia współwłasności.

Mając na uwadze powyższe w analizowanej sprawie - w odniesieniu do przychodu uzyskanego ze sprzedaży części nieruchomości niewykorzystywanej w prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej - zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588 ze zm.), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Na podstawie art. 28 ust. 2 ww. ustawy, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Reasumując, stwierdzić należy, że sprzedaż w 2007 r., a więc przed upływem pięciu lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie opisanej we wniosku nieruchomości w udziale 1/2 nabytym w 2005 r. w następstwie zniesienia współwłasności, w odniesieniu do części niewykorzystywanej w prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Natomiast, sprzedaż w 2007 r. (przed upływem sześcioletniego terminu, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy), opisanej we wniosku nieruchomości w udziale 1/2 nabytym w 2005 r. w następstwie zniesienia współwłasności, w odniesieniu do części wykorzystywanej w prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu