Temat interpretacji

Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2, § 6 i § 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 9 lutego 2011 r. (data wpływu: 11 lutego 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 6 maja 2011 r. (data wpływu: 9 maja 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 11 lutego 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 29 kwietnia 2011 r., nr ILPB2/415-163/11-2/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 29 kwietnia 2011 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 5 maja 2011 r.), zaś w dniu 9 maja 2011 r. (data nadania: 5 maja 2011 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 12 maja 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z byłym mężem sprzedała mieszkanie, położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Mieszkanie to było zakupione w dniu 8 listopada 2005 r., częściowo ze środków własnych, a częściowo za kredyt, zaciągnięty w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Zainteresowana nie odliczała i nie odlicza odsetek od kredytu na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mieszkanie zostało sprzedane za łączną cenę 215.000,00 zł. Część ceny w kwocie 48.755,00 zł przekazana była przelewem przez kupujących na rachunek bankowy wierzyciela hipotecznego tytułem wcześniejszej spłaty kredytu. Sprzedaż przedmiotowego mieszkania nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z tego względu, iż w dniu 7 kwietnia 2009 r. związek małżeński Zainteresowanej z ówczesnym mężem został rozwiązany przez rozwód, to powstała między nimi współwłasność ułamkowa po 1/2 części. Dlatego też, pozostałą część ceny kupujący przekazali po połowie na konta Wnioskodawczyni i Jej byłego męża.

Składając deklarację o osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości, Zainteresowana wykazała przychód 107.500 zł oraz zadeklarowała, iż kwotę tę wydatkuje na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie. Jednakże kwotę 107.500 zł w pewnej części Wnioskodawczyni przeznaczyła na zakup mieszkania, ale także na spłatę zaciągniętego wcześniej kredytu, tj.48.755,00 zł, dzieląc na połowę (współwłasność ułamkowa 1/2), tj.24.377,50 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy kwotę 24.377,50 zł, przeznaczoną na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu, można uznać jako część wydatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, z którego Wnioskodawczyni musi się rozliczyć...

Zdaniem Wnioskodawczyni, kwota 24.377,50 zł wpłynęła bezpośrednio przelewem z konta kupujących na rachunek bankowy wierzyciela hipotecznego tytułem wcześniejszej spłaty kredytu. Tak naprawdę jak wskazała Zainteresowana nie miała Ona w posiadaniu tej kwoty i nawet nie mogła jej wydatkować zgodnie ze swoim oświadczeniem. Dlatego Wnioskodawczyni uważa, że można byłoby uznać tę kwotę jako część wydatkowania Jej przychodu w kwocie 107.500,00 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.

Z uwagi na to, iż mieszkanie, ze sprzedaży którego część środków Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup, zostało nabyte w dniu 8 listopada 2005 r., w przedmiotowej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Na mocy art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Artykuł 21 ust. 2a ww. ustawy stanowi, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają w ramach ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b.

Z przytoczonego powyżej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości w części wydatkowanego na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tej pożyczki (kredytu). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Ponadto, podatnik nie może korzystać również z tzw. ulgi odsetkowej.

Podatnicy mają zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Bez znaczenia pozostaje przy tym data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i to, jakiej nieruchomości lub prawa ten kredyt (pożyczka) dotyczy. Ważny jest natomiast moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż w dniu 12 maja 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z byłym mężem sprzedała mieszkanie, położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Mieszkanie to zostało zakupione w dniu 8 listopada 2005 r., częściowo ze środków własnych, a częściowo za kredyt, zaciągnięty w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Zainteresowana nie odliczała i nie odlicza odsetek od kredytu na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mieszkanie zostało sprzedane za łączną cenę 215.000,00 zł. Część ceny w kwocie 48.755,00 zł przekazana została przelewem przez kupujących na rachunek bankowy wierzyciela hipotecznego tytułem wcześniejszej spłaty kredytu. Sprzedaż przedmiotowego mieszkania nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

W tym miejscu dodać należy, iż ustalenia dokonane przez Wnioskodawczynię wraz z byłym mężem z nabywcami mieszkania, dotyczące przelania części kwoty uzyskanej ze sprzedaży bezpośrednio przez kupujących na konto w banku są ustaleniami czysto technicznymi i nie pozbawiają Wnioskodawczyni możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, stwierdzić należy, iż uzyskany przez Wnioskodawczynię przychód z tytułu sprzedaży przedmiotowego mieszkania, w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie tegoż mieszkania, podlega zwolnieniu z opodatkowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

Dla skorzystania z przedmiotowego zwolnienia bez znaczenia pozostaje forma dokonania rzeczonej spłaty, tj. czy spłaty kredytu Zainteresowana dokonała osobiście, czy też w Jej imieniu uczynili to nabywcy przedmiotowego mieszkania.

Należy jednak zaznaczyć, iż Wnioskodawczyni jak słusznie sama wskazała we wniosku jako odrębny podatnik, uzyskała przychód w wysokości odpowiadającej wartości udziału przysługującego Jej we własności przedmiotowego mieszkania, a zatem zastosowanie rzeczonego zwolnienia dotyczy przychodu uzyskanego przez Zainteresowaną w tej właśnie wielkości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie tut. Organ informuje się, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela, tj. dla byłego męża Wnioskodawczyni.

Były mąż Zainteresowanej, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu