Temat interpretacji
Sprzedaż gruntu zabudowanego budynkiem po upływie 5 lat od daty nabycia.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 13 grudnia 2010r. (data wpływu do tut. Biura 22 grudnia 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, przekazanego wykonawcy, który nie wywiązał się z umowy zawartej na budowę domu - jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 22 grudnia 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, przekazanego wykonawcy, który nie wywiązał się z umowy zawartej na budowę domu.
W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.
W 2001r. wnioskodawca zakupił działkę pod budowę domu. Na działce tej wybudował własnymi środkami za pieniądze z pracy swojej i żony oraz za pieniądze ze sprzedaży mieszkania własnościowego wówczas za kwotę 55.000 zł - dom. Do budowy domu wnioskodawca przygotowywał się z wyprzedzeniem. Otrzymywane pożyczki z pracowniczej kasy zapomogowo-pożyczkowej, nagrody barbórkowe, jubilaty i inne świadczenia odkładał na ten cel. Wszystkie prace, które mógł wykonywał sam. Dom został odebrany w 2005r.
W dniu 10 listopada 2008r. wnioskodawca sprzedał ww. dom za kwotę 230.000 zł. Po odliczeniu prowizji za sprzedaż w wysokości 7.363,10 zł, w dniu 18 listopada 2008r. złożył do urzędu skarbowego druk PIT-23 na kwotę 222.363,90 zł oraz oświadczenie o wydatkowaniu przychodu na cele budowlane.
Po sprzedaży domu wnioskodawca dokonał zakupu działki budowlanej za kwotę 45.000 zł. Zawarł również umowę na budowę domu za 150.000 zł, z czego 80.000 zł miały stanowić koszty zakupu materiałów, a 70.000 zł koszty robocizny. Dom miał być postawiony na wykonanej przez wnioskodawcę płycie betonowej. Dojazd i przyłącza również należały do wnioskodawcy. W dniu 10 listopada 2008r. wnioskodawca wpłacił wykonawcy do ręki 33.000 zł, co zostało potwierdzone jego podpisem na umowie zawartej na budowę domu. Ponieważ wnioskodawca był w trakcie załatwiania pozwolenia na budowę, a wykonawca twierdził, że zamawia materiał potrzebny na budowę i potrzebuje gotówki, to wnioskodawca dokonywał przelewów bankowych na konto wskazane przez wykonawcę następująco: w dniu 08 grudnia 2008r. kwota 20.000 zł, w dniu 02 stycznia 2009r. kwota 35.000 zł, w dniu 10 kwietnia 2009r. kwota 10.000 zł, co daje łącznie kwotę 65.000 zł, na zapłatę której wnioskodawca posiada potwierdzenia przelewów. Kiedy wnioskodawca otrzymał pozwolenie na budowę okazało się, że wykonawca nie jest w stanie wywiązać się z umowy, dlatego w dniu 17 lipca 2009r. wnioskodawca złożył doniesienie do Prokuratury Rejonowej o wyłudzeniu kwoty 85.000 zł. Na kwotę 13.000 zł wnioskodawca otrzymał od wykonawcy faktury Vat na zakupione materiały budowlane.
Wnioskodawca otrzymał postanowienie z Prokuratury z dnia 23 lutego 2010r. o umorzeniu dochodzenia z powodu iż czyn nie zawiera znamion czynu zabronionego oraz, że wykonawca nie miał z góry powziętego zamiaru osiągnięcia korzyści majątkowej. W sierpniu 2010r. budynek został oddany do użytku, po wykonaniu prac budowlanych przez innego wykonawcę, który wystawił wnioskodawcy fakturę Vat za faktycznie poniesione koszty budowy w wysokości 107.300 zł.
W związku z powyższym zadano następujące pytanie.
Czy wnioskodawca może kwotę w wysokości 85.000 zł, uznaną przez prokuratora jako niekorzystnie rozporządzoną na jego niekorzyść przez wykonawcę, uważać jako wydaną na cele budowlane...
Zdaniem wnioskodawcy, może kwotę w wysokości 85.000 zł, uznaną przez prokuratora jako niekorzystnie rozporządzoną na jego niekorzyść przez wykonawcę, uważać jako wydaną na cele budowlane. Wnioskodawca wskazał, że jego zamiarem było wydanie przychodu ze sprzedaży domu na cele budowlane.
Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodu jest z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie m.in.:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów,
-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości istotne jest z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalenie daty nabycia nieruchomości.
Jednakże w przedmiotowej sprawie w pierwszej kolejności wskazać trzeba co należy rozumieć pod pojęciem nieruchomości. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, co oznacza, iż należy skorzystać z definicji nieruchomości zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).
Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z treści art. 48 Kodeksu cywilnego wynika, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.
Tak więc grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.
Z powyższego wynika, że nie można więc traktować w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również Kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku. Oznacza to, że w 2008r. wnioskodawca sprzedał nie tylko dom, ale również grunt, na którym ów dom został wzniesiony. Z wniosku nie wynika bowiem, aby w 2001r. wnioskodawca nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu, które następnie w 2008r. było przedmiotem sprzedaży wraz z prawem własności wybudowanego na nim budynku. Z wniosku jednoznacznie wynika natomiast, że wnioskodawca zakupił działkę, czyli nie prawo wieczystego użytkowania gruntu. Dlatego też w przedmiotowej sprawie sprzedaż w 2008r. nieruchomości obejmowała zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego.
Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że również bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Przyjąć trzeba, że bieg tego terminu liczony jest od daty nabycia własności gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek ani kiedy uzyskano pozwolenie na jego użytkowanie. W przypadku wnioskodawcy jest to 2001r., a data wybudowania budynku nie ma znaczenia. Istotny z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.
Jedynie budynek wzniesiony na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym jest przedmiotem odrębnej własności, a bieg terminu 5 letniego liczy się odrębnie dla nabycia prawa użytkowania wieczystego i odrębnie dla wybudowania na gruncie tym budynku.
Reasumując, w przypadku odpłatnego zbycia przez wnioskodawcę nieruchomości (prawa własności gruntu nabytego w 2001r. wraz z wybudowanym na nim domem), bieg terminu pięcioletniego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony był od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości gruntowej, czyli od końca 2001r. i termin ten upłynął z dniem 31 grudnia 2006r. W związku z tym, uzyskany po dniu 31 grudnia 2006r. (czyli uzyskany w dniu 10 listopada 2008r.) przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie będzie stanowić w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5 letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.
Powyższe oznacza również, że w przedmiotowej sprawie wnioskodawca nie był zobowiązany w terminie 14 dni od dnia sprzedaży nieruchomości składać do urzędu skarbowego oświadczenia, iż przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e). Fakt złożenia oświadczenia pozostaje bez znaczenia w przedmiotowej sprawie. Skoro bowiem uzyskany w 2008r. z tytułu sprzedaży nieruchomości przychód nie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, to bez znaczenia w przedmiotowej sprawie jest cel, na jaki zostały przeznaczone środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży nieruchomości. A zatem fakt czy wnioskodawca przeznaczył uzyskane ze sprzedaży pieniądze na cele budowlane pozostaje bez wpływu na jego sytuację podatkową w podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym rozważania czy niekorzystnie rozporządzona na niekorzyść wnioskodawcy przez wykonawcę kwota stanowi wydatek na cele budowlane są bezprzedmiotowe.
Tym samym stanowisko wnioskodawcy argumentujące, że znaczenie dla opodatkowania uzyskanego przez niego przychodu może mieć uznanie określonych wydatków za poniesione na cele budowlane należało uznać za nieprawidłowe.
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.
Wniosek ORD-IN
Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach