Temat interpretacji

Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie sprzedaży udziałów w nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 31 marca 2016 r. (data wpływu 4 kwietnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży udziałów w nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 kwietnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży udziałów w nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2003 r. Wnioskodawca nabył udział w nieruchomości, wynoszący 52/10000, za kwotę 30 000 zł. Następnie w 2012 roku Zainteresowany kupił drugi udział w tej nieruchomości, również wynoszący 52/10000, za kwotę 60 000 zł.

W 2012 roku Wnioskodawca był więc właścicielem dwóch udziałów w nieruchomości, wynoszących po 52/10000 każdy.

W 2015 roku Wnioskodawca sprzedał swoje ww. udziały w nieruchomości za kwotę 50 000 zł każdy.

Cena każdego z udziałów (50 000 zł) została uzgodniona między stronami w wyniku negocjacji. W akcie notarialnym wskazano, że Zainteresowany sprzedaje oba udziały za kwotę 50 000 zł każdy, a więc łącznie za 100 000 zł.

Zbycie udziałów w nieruchomości nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej, której Wnioskodawca nie prowadzi. Oprócz tego w 2015 r. Zainteresowany uzyskał dochód z tytułu stosunku pracy i z tytułu zlecenia.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy w zeznaniu podatkowym składanym w 2016 roku (PIT-39) Wnioskodawca musi wykazywać przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w 2003 roku, skoro jego zbycie nastąpiło w 2015 roku, czy też obowiązek ten dotyczy wyłącznie udziału nabytego w 2012 roku...
2. Czy Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego wynikającego ze zbycia (sprzedaży) udziałów w nieruchomości nabytych kolejno w 2003 roku za kwotę 30 000 zł i w 2012 roku za kwotę 60 000 zł, skoro sprzedaż każdego z tych udziałów nastąpiła w 2015 roku za kwoty po 50 000 zł...
3. Czy wobec uzyskiwania przychodów także z innych źródeł Wnioskodawca musi złożyć deklaracje PIT-39 i niezależnie od tego PIT-36 (przychody pochodziły ze stosunku pracy i ze zlecenia)...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1.

Składając deklarację PIT-39 Wnioskodawca nie musi wykazywać przychodów ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w 2003 roku, ponieważ zgodnie art. 10 ust. 1 pkt 8a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości jest takie zbycie, które nastąpiło przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału. Skoro w przypadku Wnioskodawcy nabycie udziału miało miejsce w 2003 roku, a jego zbycie w 2015 roku, to upłynęło już 5 lat. Zbycie tego udziału w 2015 roku jest więc obojętne podatkowo i nie podlega wykazywaniu w zeznaniu podatkowym. Wykazaniu podlegać będzie jedynie zbycie udziału w nieruchomości, nabytego w 2012 roku, bo w tym przypadku nie upłynęło pięć lat.

Ad. 2.

Wnioskodawca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu zbycia obu udziałów. W odniesieniu do udziału nabytego w 2003 roku obowiązek podatkowy nie powstaje, ponieważ jego zbycie nastąpiło po upływie pięciu lat, o których stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym w tym zakresie, stosownie do art. 30e ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8a) powołanej ustawy, nie ma podstaw do naliczania podatku od dochodu z tego tytułu.

W odniesieniu zaś do udziału nabytego w 2012 roku podstawa obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, określonym zgodnie z art. 19 ustawy, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kosztem nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy jest natomiast m.in. cena nabycia tej nieruchomości, określona w akcie notarialnym wraz z kosztami tegoż aktu notarialnego, bez którego nabycie nieruchomości nie byłoby możliwe (zob. wyrok NSA z dnia 15 lutego 2013 r., sygn. akt II FSK 1299/11, LEX nr 1347780).

Tym samym skoro w 2012 r. Wnioskodawca nabył udział w nieruchomości za kwotę 60 000 zł, a dodatkowo poniósł koszty aktu notarialnego, które wyniosły łącznie 1 975 zł, a udział ten Wnioskodawca zbył następnie w 2015 r. za kwotę 50 000 zł, to nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, gdyż koszty nabycia przedmiotowego udziału w nieruchomości przewyższają przychód uzyskany z jego zbycia. Oznacza to, że dochód w ogóle nie wystąpił.

Ad. 3.

Wnioskodawca ma obowiązek złożyć zarówno deklarację PIT-36, w której wykaże przychody z tytułu stosunku pracy i zlecenia oraz PIT-39, w którym wykaże stratę z tytułu zbycia udziału w nieruchomości nabytego w 2012 r. W myśl bowiem art. 30e ust. 5 ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia udziału nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2003 r. Wnioskodawca nabył udział w nieruchomości, wynoszący 52/10000, za kwotę 30 000 zł. Następnie w 2012 roku Zainteresowany kupił drugi udział w tej nieruchomości, również wynoszący 52/10000, za kwotę 60 000 zł.

W 2015 roku Wnioskodawca sprzedał swoje ww. udziały w nieruchomości za kwotę 50 000 zł każdy.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że sprzedaż przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości nabytego w 2003 roku, nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem upłynął wskazany w tym przepisie pięcioletni termin. Zatem, kwota uzyskana ze zbycia ww. udziału, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji Zainteresowany nie musi składać zeznania podatkowego z ww. tytułu.

Natomiast sprzedaż udziału w nieruchomości nabytego w 2012 roku, z uwagi na to, że zbycie to nastąpiło przed upływem ww. pięcioletniego terminu, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest udokumentowany koszt nabycia tego udziału, przy czym do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca może zaliczyć również wszelkie koszty związane z zawarciem aktu notarialnego (np. koszty aktu notarialnego).

W tej sytuacji dochód ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w 2012 roku należy ustalić jako różnicę pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży tego udziału, a kosztami uzyskania przychodu, tj. kosztem nabycia ww. udziału.

Skoro zatem, jak wskazał Wnioskodawca, sprzedaż udziału w nieruchomości nastąpiła za kwotę niższą od kwoty wydatkowanej na jego zakup, to Zainteresowany poniósł stratę i nie wystąpi w tym przypadku podatek do zapłaty.

Jednakże Wnioskodawca zobowiązany jest złożyć zeznanie PIT-39, tj. zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, w którym wykaże ww. stratę.

Ponadto, zgodnie z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W związku z powyższym jeśli Wnioskodawca w roku podatkowym 2015, uzyskał również inne przychody, zobowiązany jest rozliczyć je na właściwych formularzach (innych niż PIT-39).

Wnioskodawca w stanie faktycznym wskazał, ze w 2015 roku uzyskał również dochód z tytułu stosunku pracy i z tytułu zlecenia.

Jeśli zatem dochody te Zainteresowany uzyskał za pośrednictwem płatnika, zobowiązany jest rozliczyć je na formularzu PIT-37, natomiast jeśli bez pośrednictwa płatnika, to właściwy w tym przypadku będzie formularz PIT-36.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu