Interpretacje » PIT » Na podstawie art.14a§ 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. - Ordynacja podatkowa /Dz.U.Nr 137 , poz. 926 z póż.zm./ Naczelnik Pierwszego Mazowieckiego ... - Interpretacja - 1MUS-1471/DPF/415/84/2004/PP/ECH

w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - Interpretacja - 0114-KDIP3-3.4011.384.2017.1.JK3

Shutterstock
Interpretacja indywidualna z dnia 09.11.2017, sygn. 0114-KDIP3-3.4011.384.2017.1.JK3, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Temat interpretacji

w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 września 2017 r. (data wpływu 11 września 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 11 września 2017 r. do tutejszego organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych (dalej Wnioskodawca). Wnioskodawca nie jest wpisany do ewidencji CEiDG. Wnioskodawca nie jest w chwili obecnej zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Wnioskodawca wraz z kilkoma osobami z rodziny (Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele zwani dalej łącznie Współwłaścicielami) został w drodze dziedziczenia współwłaścicielem/współużytkownikiem wieczystym nieruchomości (dalej Nieruchomość). Nieruchomość, na podstawie dekretu Bieruta została odebrana prawowitej właścicielce, tj. babci Wnioskodawcy. W 2001 r. dwie córki prawowitej właścicielki odzyskały nieruchomość. Wnioskodawca od momentu urodzenia przez 11 lat zamieszkiwał w Nieruchomości. Wnioskodawca jest na emeryturze i wykonuje jedynie prace zlecone na rzecz branży niezwiązanej w jakikolwiek sposób z obrotem nieruchomościami oraz ich najmem.

W skład Nieruchomości wchodzi:

  1. działka gruntowa, oznaczona numerem ewidencyjnym 23, o obszarze 358 m2, oddana w użytkowanie wieczyste, zabudowana budynkiem mieszkalnym siedmiokondygnacyjnym, stanowiącego z mocy prawa odrębną nieruchomość, w którym wyodrębniono 5 lokali (zwana dalej Front),
  2. działka gruntowa, oznaczona numerem ewidencyjnym 22/2, o obszarze 151 m2, zabudowana budynkiem mieszkalnym sześciokondygnacyjnym, w którym wyodrębniono 3 lokale (zwana dalej Oficyna),
  3. działka gruntowa, oznaczona numerem ewidencyjnym 22/1 i 22/4, o obszarze 147 m2, niezabudowana (zwana dalej Podwórko),

W Nieruchomości, w ramach Frontu oraz Oficyny, znajdują się 24 lokale, o łącznej powierzchni 1.406,60 m2, nieposiadające wyodrębnionych ksiąg wieczystych, z których część wykorzystywana może być do celów mieszkaniowych, zaś pozostała część może być wykorzystywana do celów usługowych - do wskazanych lokali tytuł prawny posiadają Współwłaściciele. W Nieruchomości (w ramach Frontu oraz Oficyny) znajduje się również 8 lokali posiadających wyodrębnione księgi wieczyste (dalej Wyodrębnione lokale), które zostały wyodrębnione i zbyte przed odzyskaniem tytułu prawnego przez prawowitego właściciela Nieruchomości, którego spadkobiercą jest m.in. Wnioskodawca. Współwłaściciele nie nabyli tytułu prawnego do Wyodrębnionych lokali w drodze dziedziczenia i nie byli zaangażowani w ich sprzedaż. Powierzchnia lokali nieposiadających wyodrębnionych ksiąg wieczystych, tj. lokali do których tytuł prawny posiadają Współwłaściciele oraz części wspólnych Nieruchomości w stosunku do całkowitej powierzchni lokali znajdujących się w Nieruchomości (wyodrębnione lokale, niewyodrębnione lokale oraz części wspólne) wynosi ok. 83% całkowitej powierzchni Nieruchomości.

Część z lokali znajdujących się w Nieruchomości, do których tytuł prawny posiadają Współwłaściciele została udostępniona podmiotom trzecim na podstawie umów najmu. Na podstawie umów najmu zawartych ze Współwłaścicielami najemcy użytkują lokale użytkowe (np. do celów biurowych, czy prowadzenia sklepu) oraz lokale mieszkalne. Część z lokali znajdujących się w Nieruchomości nie jest wykorzystywana, ponieważ nie znalazły się osoby zainteresowane ich użytkowaniem, bądź Współwłaściciele (rodzina) nie podjęli czynności w celu ich wynajęcia. Część umów, w tym pięć umów z czynszem regulowanym, została zawarta jeszcze przed odzyskaniem przez prawowitych właścicieli Nieruchomości, a współwłaściciele kontynuują je w związku z nabyciem Nieruchomości. Współwłaściciele rozliczają przychody z najmu w proporcji do przysługujących im udziałów we współwłasności.

Współwłaściciele nabyli Nieruchomość w drodze dziedziczenia po córkach prawowitej właścicielki Nieruchomości - tj. babci, które odzyskały Nieruchomość w drodze procesów reprywatyzacyjnych. W wyniku dziedziczenia po córkach prawowitej właścicielki udział w częściach równych, tj. 1/4 Nieruchomości nabyły 4 osoby, w tym Wnioskodawca (dalej Dziedziczenie po córkach prawowitej właścicielki).

W wyniku śmierci jednego ze spadkobierców po córce prawowitej właścicielki Nieruchomości udział we Współwłasności Nieruchomości w wysokości 1/4 został odziedziczony przez 4 osoby (dalej Dziedziczenie po zmarłym spadkobiercy). W wyniku Dziedziczenia po zmarłym spadkobiercy, każdy z jego spadkobierców nabył w konsekwencji udział w Nieruchomości w wysokości 1/16. W skład spadkobierców Dziedziczących po zmarłym spadkobiercy wchodził małoletni syn zmarłego oraz matka dziecka (dalej Zbywcy udziału we współwłasności Nieruchomości).

W wyniku Dziedziczenia po córkach prawowitej właścicielki oraz Dziedziczenia po zmarłym spadkobiercy w skład współwłaścicieli wchodzi 7 osób, z czego 3 osoby posiadają udział w wysokości 1/4 Nieruchomości, zaś 4 osoby posiadają udział w wysokości 1/16 Nieruchomości. Wnioskodawca posiada udział w wysokości 1/4 Nieruchomości.

Z uwagi na okoliczność, że w skład Współwłaścicieli wchodzi małoletnie dziecko utrudnione stało się dokonywanie jakichkolwiek czynności rozporządzających względem Nieruchomości i niezbędne stało się uzyskanie zgody sądu rodzinnego. Uzyskanie zgody sądu rodzinnego, na zawarcie skomplikowanej i wielowarunkowej umowy zbycia Nieruchomości na rzecz podmiotu zewnętrznego w ocenie Współwłaścicieli jest mało prawdopodobne. Jedynym sposobem przywrócenia zdolności do rozporządzania Nieruchomością jest w ocenie Współwłaścicieli wykupienie udziału w Nieruchomości od małoletniego. Zgodę na zbycie udziału we współwłasności Nieruchomości przez małoletniego syna, na rzecz pozostałych Współwłaścicieli ma wyrazić sąd rodzinny, do którego został złożony 17 września 2016 r. wniosek o udzielenie zgody na rozporządzenie majątkiem małoletniego. Dodatkowo na pozostałych Współwłaścicielach wykup swojego udziału w Nieruchomości wymogła matka małoletniego.

Zbywcy udziałów we współwłasności Nieruchomości dokonają zbycia przysługującej im części udziałów w Nieruchomości w ten sposób, że na rzecz pozostałych Współwłaścicieli posiadających po 1/4 udziału we współwłasności Nieruchomości zbędą po ok. 28,57% przysługujących im udziałów, na rzecz zaś współwłaścicieli posiadających po 1/16 udziału we współwłasności Nieruchomości po ok. 7,15% przysługujących im udziałów we współwłasności Nieruchomości.

Wnioskodawca nabył 1/4 udziału w Nieruchomości w 2010 r. w wyniku dziedziczenia (dalej Udział nabyty w 2010) oraz nabędzie na podstawie czynności o charakterze rozporządzającym w 2017 r. ok. 28,57% udziału przysługującego Zbywcom udziału we współwłasności Nieruchomości (dalej Udział nabyty w 2017).

W wyniku zawarcia umów o charakterze rozporządzającym ilość współwłaścicieli Nieruchomości zostanie ograniczona do 5 osób z rodziny (dalej Aktualni współwłaściciele) wśród których będzie Wnioskodawca. Co istotne Aktualni współwłaściciele nie mają doświadczenia w zarządzaniu Nieruchomością, a także ich stan zdrowia oraz wiek nie pozwala na pełne zaangażowanie się w zarządzanie Nieruchomością.

Pomiędzy Współwłaścicielami nie doszło do wypracowania spójnego modelu zarządzania Nieruchomością, nadal bowiem gros lokali w Nieruchomości nie została udostępniona podmiotom trzecim do użytkowania i pozostaje nie wynajęte, a część jest wynajmowana dawnym lokatorom kwaterunkowym z bardzo niskim czynszem. Co więcej pomiędzy Współwłaścicielami doszło do sporów co do samej wizji wykorzystywania Nieruchomości oraz ponoszenia na nią nakładów. Z uwagi na istotne koszty utrzymania nieruchomości oraz niezadowalające przychody z zawartych umów najmu Aktualni Współwłaściciele uznali, że jedynym sposobem zakończenia stosunku współwłasności stało się zbycie Nieruchomości. Jedynym sposobem uzyskania satysfakcjonującej ceny (okazało się zbycie nieruchomości za pośrednictwem dewelopera, który wyraził zainteresowanie zakupem Nieruchomości. Deweloper przedstawił własną, skomplikowaną umowę sprzedaży Nieruchomości, opisaną poniżej, na skutek czego została podjęta decyzja o zbyciu przez Zbywców udziału we współwłasności Nieruchomości, na rzecz Aktualnych właścicieli. Podjęcie wskazanej czynności jest spowodowane obawą o nieuzyskanie zgody na udział małoletniego w wieloetapowej i wielomiesięcznej umowie sprzedaży zaproponowanej przez dewelopera.

Aktualni współwłaściciele zawarli umowę przedwstępną z deweloperem, na podstawie, której Aktualni współwłaściciele zobowiązali się przenieść na rzecz dewelopera własność Nieruchomości w części odziedziczonej i w części nabytej od Zbywcy udziału we współwłasności Nieruchomości, w określonym terminie, w zamian za wynagrodzenie ze strony dewelopera. W związku z zawarciem umowy przedwstępnej, w okresie od zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, na rzecz dewelopera zastrzeżono prawo wskazywania osób do nabycia konkretnych lokali w Nieruchomości, od Aktualnych współwłaścicieli. Aktualni współwłaściciele, na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązali się do zawarcia umów sprzedaży konkretnie wskazanych przez dewelopera lokali ze wskazanymi przez niego kontrahentami, po cenach nie niższych niż cena za 1 m2 ustalona w umowie przedwstępnej. W wyniku zawarcia umowy sprzedaży, z osobami wskazanymi przez dewelopera, przez Aktualnych współwłaścicieli, z ceny sprzedaży Nieruchomości wskazanej w umowie przedwstępnej, do zapłaty której zobowiązał się deweloper, odliczana jest kwota uzyskana ze sprzedaży lokali na rzecz podmiotów wskazanych przez dewelopera.

Bezpośrednio przed zawarciem umów sprzedaży poszczególnych lokali na rzecz nabywców wskazanych przez dewelopera Aktualni współwłaściciele dokonają wyodrębnienia lokali z przedmiotu współwłasności oraz ustanowienia dla nich odrębnych ksiąg wieczystych.

Zgodnie z warunkami zawartej umowy przedwstępnej do przeniesienia Nieruchomości na dewelopera dojdzie m.in. po wezwaniu drugiej strony przez którąkolwiek ze stron do zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli ze sprzedaży lokali na rzecz nabywców wskazanych przez dewelopera osiągnięta zostanie kwota stanowiąca 57% ceny zakupu określonej w umowie przedwstępnej, do zapłaty której zobowiązany jest deweloper. Przed zawarciem umowy przyrzeczonej z deweloperem Wnioskodawca rozważa również darowiznę części przysługującego mu udziału we współwłasności Nieruchomości, na rzecz swoich dzieci.

Cena sprzedaży nieruchomości została ustalona z deweloperem z góry - jako całościowa za cały udział Aktualnych właścicieli w Nieruchomości, a sprzedaż pojedynczych lokali ma się odbyć na rzecz osób lub firm wskazanych przez dewelopera i po cenie wskazanej przez dewelopera. Wpływy z tej sprzedaży mają zasilić wprawdzie konto Wnioskodawcy, ale do czasu spłaty 57% ceny, a zatem ten sposób sprzedaży nie wpłynie na całkowitą uzyskaną kwotę sprzedaży przez Wnioskodawcę. Wyższa sumaryczna kwota ze sprzedaży pojedynczych lokali stanowi dodatkowy dochód dewelopera, nie Wnioskodawcy.

Wnioskodawczyni planuje dokonanie zakupu lokalu mieszkalnego na własne cele mieszkaniowe z środków uzyskanych ze sprzedaży wydzielonych lokalów w Nieruchomości, oraz sprzedaży pozostałej części Nieruchomości na rzecz dewelopera. Zbycie wskazanych składników majątkowych nastąpi najwcześniej w 2017 r., bądź latach następnych. Istnieje również prawdopodobieństwo, że przed dokonaniem sprzedaży pozostałej części Nieruchomości na rzecz dewelopera Wnioskodawca dokona darowizny przysługującej mu części na rzecz swoich dzieci.

Wnioskodawca dokona wydatkowania części środków na własne cele mieszkaniowe w terminie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym osiągnięty zostanie przychód im odpowiadający.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy dochód uzyskany ze sprzedaży lokali w Nieruchomości, na rzecz nabywców wskazanych przez dewelopera, a także ze sprzedaży pozostałej części Nieruchomości na rzecz dewelopera, związanych z Udziałem w nieruchomości nabytym w 2010 r. podlegać będzie opodatkowaniu na gruncie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032, z późn. zm.), dalej: Ustawy o PIT?

  • Czy dochód ze sprzedaży lokali w Nieruchomości, na rzecz nabywców wskazanych przez dewelopera, a także ze sprzedaży pozostałej części Nieruchomości na rzecz dewelopera, związanych z Udziałem w nieruchomości nabytym w 2017 r, podlegać będą zwolnieniu na gruncie Ustawy o PIT w przypadku przeznaczenia go na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy polegające na nabyciu lokalu mieszkalnego dla własnych potrzeb mieszkaniowych?

    Zdaniem Wnioskodawcy,

    Ad. 1) W ocenie Wnioskodawcy dochód osiągnięty w wyniku sprzedaży wyodrębnionych lokali w Nieruchomości na rzecz nabywców wskazanych przez dewelopera, a także ze sprzedaży pozostałej części Nieruchomości na rzecz dewelopera, związanych z Udziałem nabytym w 2010 r., nie będzie podlegać opodatkowaniu na gruncie Ustawy o PIT.

    Ad 2) W ocenie Wnioskodawcy dochód osiągnięty w wyniku sprzedaży wyodrębnionych lokali w Nieruchomości na rzecz nabywców wskazanych przez dewelopera, a także ze sprzedaży pozostałej części Nieruchomości na rzecz dewelopera, związanych z Udziałem nabytym w 2017 r., podlegać będzie zwolnieniu na gruncie Ustawy o PIT w przypadku przeznaczenia przychodu osiągniętego ze sprzedaży na zakup lokalu mieszkalnego, który Wnioskodawca wykorzystywać będzie na własne cele mieszkaniowe.

    Uzasadnienie

    Ad. 1) Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawy o PIT przedmiotem opodatkowania na jest co do zasady dochód, za wyjątkiem dochodów zwolnionych spod opodatkowania.

    Zgodnie z art. 9 ust. la Ustawy o PIT Jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem opodatkowania w danym roku podatkowym jest, z zastrzeżeniem art. 25e, art. 29-30c. art. 30e, art. 30f oraz art. 44 ust. 7e i 7f suma dochodów z wszystkich źródeł przychodów. Zgodnie z powołanym przepisem na gruncie Ustawy o PIT dochód podlegający opodatkowaniu obliczany jest osobno dla każdego ze źródeł przychodu wskazanych w art. 10 Ustawy o PIT, w przypadku jeżeli podatnik osiąga dochód z więcej niż jednego źródła przychodów przedmiotem opodatkowania jest suma dochodów ze wszystkich źródeł.

    Zgodnie z art. 9 ust. 2 Ustawy o PIT Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. Dochodem ze źródła przychodów na gruncie Ustawy o PIT jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami uzyskania przychodu. W przypadku gdy suma kosztów uzyskania przychodów z danego źródła przewyższa wartość przychodów uzyskanych z danego źródła wskazana różnica stanowi stratę z danego źródła przychodów.

    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT:

    Źródłami przychodów są: (...)8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

    1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4. innych rzeczy,

    - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

    W art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT ustawodawca jako źródło przychodów wskazał, przychody z odpłatnego zbycia składników majątkowych niewykorzystywanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 10 ust. 1 ust. 8 Ustawy o PIT zasadą jest, że zaliczeniu do wskazanego źródła podlegają przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątkowych wykorzystywanych poza prowadzoną działalności gospodarczą. Zgodnie z powołanym przepisem, warunkami zaliczenia do źródła przychodów wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT jest:

    1. dokonanie odpłatnego zbycia,
    2. przedmiotem umowy o charakterze rozporządzającym są: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz inne rzeczy,
    3. przedmiotem zbycia są składniki majątkowe niezwiązane z prowadzoną działalnością gospodarczą,
    4. zbycie następuje:
      1. w przypadku nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów w terminie pięciu lat od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło ich nabycie,
      2. w przypadku innych rzeczy w terminie pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

    Na gruncie powołanej regulacji ustawodawca wprowadził granice czasowe, w ramach których odpłatne zbycie powodować będzie powstanie przychodu zaliczanego do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT. Zgodnie z powołanym przepisem do źródła przychodów wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT zalicza się przychody ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów wyłącznie, gdy ich zbycie nastąpi w terminie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. W sytuacji zatem, gdy zbycie składników majątkowych, odbywa się na warunkach przewidzianych w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, lecz następuje po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, zdarzenie takie jest neutralne podatkowo. W konsekwencji z punktu widzenia Ustawy o PIT neutralne podatkowo jest zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, pod warunkiem, że zostanie ono dokonane po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie wskazanych składników majątkowych.

    Przechodząc na grunt przedmiotowej sprawy należy wskazać, że przychody osiągnięte ze sprzedaży wyodrębnionych lokali w Nieruchomości na rzecz nabywców wskazanych przez dewelopera oraz pozostałej części Nieruchomości na rzecz Dewelopera związane są z Udziałem nabytym w 2010 r. W konsekwencji, jeżeli do zbycia wyodrębnionych lokali w Nieruchomości dojdzie po 2015 r. przychody osiągnięte przez Wnioskodawcę będą neutralne dla celów podatkowych. Wynika to bowiem z faktu, iż pomimo dokonania odpłatnego zbycia, wyodrębnionych lokali w Nieruchomości oraz pozostałej części Nieruchomości, na warunkach wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT nie zostanie spełniona przesłanka czasowa pozwalająca na opodatkowanie przychodów osiągniętych przez Wnioskodawcę. Zbycie bowiem wskazanych składników majątkowych nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca nabył Udział nabyty w 2010 r. Wobec powyższego przychody uzyskane ze sprzedaży lokali wyodrębnionych w Nieruchomości oraz pozostałej części Nieruchomości nie będą podlegać opodatkowaniu w części jakiej pozostaje Udział nabyty w 2010 r. do całości udziału w Nieruchomości posiadanego przez Wnioskodawcę. Opodatkowaniu podlegać będzie wyłącznie części przychodu związana z Udziałem nabytym w 2017 r.

    Ad. 2) Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawy o PIT Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Zgodnie z art. 9 ust. L Ustawy o PIT przedmiotem opodatkowania na jest co do zasady dochód, za wyjątkiem dochodów zwolnionych spod opodatkowania.

    Zgodnie z art. 9 ust. la Ustawy o PIT Jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem opodatkowania wdanym roku podatkowym jest, z zastrzeżeniem art. 25e, art. 29-30c, art. 30e, art. 30f oraz art. 44 ust. 7e i 7f, suma dochodów z wszystkich źródeł przychodów. Zgodnie z powołanym przepisem na gruncie Ustawy o PIT dochód podlegający opodatkowaniu obliczany jest osobno dla każdego 2e źródeł przychodu wskazanych w art. 10 Ustawy o PIT, w przypadku jeżeli podatnik osiąga dochód z więcej niż jednego źródła przychodów przedmiotem opodatkowania jest suma dochodów ze wszystkich źródeł.

    Zgodnie z art. 9 ust. 2 Ustawy o PIT Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. Dochodem ze źródła przychodów na gruncie Ustawy o PIT jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami uzyskania przychodu. W przypadku gdy suma kosztów uzyskania przychodów z danego źródła przewyższa wartość przychodów uzyskanych z danego źródła wskazana różnica stanowi stratę z danego źródła przychodów.

    W art. 10 ust. 1 Ustawy o PIT wskazany został zamknięty katalog źródeł przychodów. Zgodnie z art. 10 ust. 1 Ustawy o PIT Źródłami przychodów są:

    1. stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta;
    2. działalność wykonywana osobiście;
    3. pozarolnicza działalność gospodarcza;
    4. działy specjalne produkcji rolnej;
    5. (uchylony)
    6. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;
    7. kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a)-c);
    8. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      4. innych rzeczy,
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lot, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pól roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;
      8a) działalność prowadzona przez zagraniczną spółkę kontrolowaną;
    9. inne źródła.

    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 10 ust. 2 pkt 3 Ustawy o PIT jednym ze źródeł uzyskania przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości, lub ich części pod warunkiem, że przedmiotem zbycia nie są składniki majątkowe wykorzystywane podczas prowadzenia działalności gospodarczej, lub składniki majątkowe wycofane z prowadzonej działalności gospodarczej, jeżeli zbycie następuje w terminie przed upływem 6 lat od miesiąca następującego po wycofaniu składnika majątkowego z działalności gospodarczej.

    Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

    Zgodnie z powołanym przepisem zwolnione od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e Ustawy o PIT pod warunkiem, że przychód z odpłatnego zbycia wskazanych składników majątkowych zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Dochód z odpłatnego zbycia wskazanych składników majątkowych zostanie zwolniony w proporcji jakiej przychód wydatkowany na własne cele mieszkaniowe pozostaje w stosunku do przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, oraz pozostałych składników majątkowych. Aby skorzystać z przedmiotowego zwolnienia podatnik zobowiązany jest wydatkować, przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości oraz pozostałych praw majątkowych, na własne cele mieszkaniowe w terminie dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie wskazanych składników majątkowych.

    Zgodnie z art. 30e ust. 1 Ustawy o PIT Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Na zasadach wskazanych w art. 30e Ustawy o PIT opodatkowaniu podlegają przychody osiągnięte ze sprzedaży składników majątkowych poza działalnością gospodarczą. Zgodnie z powołanym przepisem opodatkowaniu za zasadach przewidzianych w art. 30e Ustawy o PIT podlegają przychody osiągnięte z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, a także prawa wieczystego użytkowania gruntów. W świetle art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT wydatkowanie przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia wskazanych składników majątkowych na własne cele mieszkaniowe powodować będzie zwolnienie osiągniętych dochodów, pod warunkiem, że przychody te zostaną wydatkowane w terminie dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

    Na gruncie Ustawy o PIT ustawodawca dokonał wykładni pojęcia wydatkować na cele mieszkaniowe. Zgodnie z art. 21 ust. 25 Ustawy o PIT Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

    1. wydatki poniesione na:
      1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
      2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
      3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
      4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
      5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
      - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
    2. wydatki poniesione na:
      1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
      2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
      3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
      - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;
    3. wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
      1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
      2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
      3. gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
      4. gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.

    Na gruncie powołanego przepisu ustawodawca dokonał legalnej wykładni pojęcia wydatkować. Wydatkowanie środków pieniężnych w świetle art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT ma zatem miejsce w sytuacji zaistnienia jednej z okoliczności, o których mowa w art. 21 ust. 25 Ustawy o PIT.

    Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) Ustawy o PIT za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

    W kontekście powyższego w ocenie Wnioskodawcy należy stwierdzić, że w przedstawionym stanie faktycznym zastosowanie znajdzie art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT, ponieważ spełnione zostały wszystkie przesłanki wskazane w powołanym przepisie.

    Wskazać należy, że przychody przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, osiągnięte zostaną w wyniku sprzedaży wyodrębnionych lokali w Nieruchomości na rzecz osób wskazanych przez dewelopera oraz w wyniku sprzedaży pozostałej części Nieruchomości na rzecz dewelopera, związanych z Udziałem nabytym w 2017 r. Przedmiotem transakcji sprzedaży będą zatem składniki majątkowe, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) Ustawy o PIT, tj. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości podlegające opodatkowaniu na zasadach art. 30e Ustawy o PIT.

    Przychody osiągnięte ze sprzedaży wyodrębnionych lokali w Nieruchomości na rzecz osób wskazanych przez dewelopera, oraz w pozostałej części w wyniku sprzedaży Nieruchomości, związane z Udziałem nabytym w 2017 r., zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, tj. na zakup lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawcę.

    Pod pojęciem własnych celów mieszkaniowych należy rozumieć, w ocenie Wnioskodawcy, dążenie aby móc zamieszkiwać w nowym miejscu. W konsekwencji zatem przez własne cele mieszkaniowe zdaniem Wnioskodawcy należy rozumieć wydatki poniesione na zakup innego lokalu mieszkalnego, w którym Wnioskodawca będzie zamieszkiwał.

    W konsekwencji powyższego, w sytuacji wydatkowania przez Wnioskodawcę przychodów uzyskanych ze sprzedaży lokali wyodrębnionych w Nieruchomości na rzecz osób wskazanych przez dewelopera, oraz pozostałej części Nieruchomości na rzecz dewelopera, związanych z Udziałem nabytym w 2017 r., w celu zakupu lokalu mieszkalnego na własne cele mieszkaniowe, z opodatkowania zwolniony zostanie dochód ze sprzedaży wyodrębnionych lokali w Nieruchomości oraz pozostałej części Nieruchomości. Z uwagi na powyższe przychody osiągnięte przez Wnioskodawcę, z tytułu sprzedaży wyodrębnionych lokali w Nieruchomości, oraz pozostałej części Nieruchomości na rzecz dewelopera, w proporcji jakiej pozostaje udział nabyty w 2017 r. w stosunku do całego udziału posiadanego przez Wnioskodawcę, podlegać będzie zwolnieniu na gruncie Ustawy o PIT, jeżeli zostanie wydatkowany przez Wnioskodawcę na własne cele mieszkaniowe. W konsekwencji dochód osiągnięty w wyniku sprzedaży lokali wyodrębnionych w Nieruchomości na rzecz osób wskazanych przez dewelopera, oraz pozostałej części Nieruchomości na rzecz dewelopera, związany z Udziałem nabytym w 2017 r. nie będzie podlegał opodatkowaniu w części jakiej przychód osiągnięty zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

    W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

    Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej w tym zakresie oceny stanowiska Wnioskodawcy.

    Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego przedstawionego we wniosku nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja traci swą aktualność.

    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

    Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

    Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

    1. z zastosowaniem art. 119a;
    2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

    Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

    Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

    Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

    Stanowisko

    prawidłowe

    Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

    • Źródło: INFOR
    Newsletter
    Drukuj
    Skopiuj link
    Zgłoś błąd na stronie