Temat interpretacji

Skutki podatkowe najmu mieszkania w związku z przeznaczeniem kwoty wynajmu na spłatę kredytu mieszkaniowego

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 201 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 2 sierpnia 2017 r. (data wpływu 7 sierpnia 2017 r.), uzupełnionym 6 października 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych najmu mieszkania w związku z przeznaczeniem kwoty wynajmu na spłatę kredytu mieszkaniowego jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 sierpnia 2017 r. wpłynął do Organu wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych najmu mieszkania w związku z przeznaczeniem kwoty wynajmu na spłatę kredytu mieszkaniowego. Wniosek nie spełniał wymogów formalnych dlatego też pismem z 25 września 2017 r. Znak: 0111-KDIB2-2.4011.225.2017.1.JW wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano 6 października 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w grudniu 2016 r. wykupił mieszkanie komunalne od Urzędu Miasta. Na ten cel Wnioskodawca zaciągnął kredyt. Od 1 marca 2017 r. została sporządzona notarialna umowa przyrzeczenia najmu lokalu mieszkalnego na okres 5 lat z prawem pierwokupu po 5 latach. Została tam ustalona kwota sprzedaży, którą najmujący zapłaci po tym okresie. Jednocześnie miesięczna wartość wynajmu, w tym przypadku 700 zł, jest kapitałem, który będzie gromadzony przez okres 5 lat i pomniejszony o tą wartość zgromadzoną w tym okresie przy wykupie mieszkania (symulacja: 12 x 700 zł x 5 co daje 42.000 zł, wartość ustalona 180.000 zł - 42.000 zł, do zapłaty 138.000 zł). Taki zapis jest uwzględniony w akcie notarialnym (umowa najmu i przedwstępna umowa sprzedaży w jednym akcie). Najmujący pokrywa wartość czynszu + opłaty związane z użytkowaniem: gaz, prąd telefon. Dodatkowo cała ta kwota z tytułu wynajmu, którą otrzymuje Wnioskodawca co miesiąc zostaje przeznaczona na spłatę kredytu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy przychód z tytułu najmu powstanie, czy też nie i czy podlega opodatkowaniu?

Zdaniem Wnioskodawcy,w przypadku gdy kwota z wynajmu jest przeznaczona na spłatę kredytu mieszkalnego nie powinna podlegać opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 2032 ze zm.) źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej w myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia ww. art. 11 ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 459 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być określony w pieniądzach, bądź też świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym.

Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji. Przychód z najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej może być opodatkowany na tzw. zasadach ogólnych lub w formie zryczałtowanego podatku dochodowego.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 2180 ze zm.).

W myśl art. 2 ust. 1a ww. ustawy osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wykupił od Urzędu Miasta mieszkanie. Mieszkanie to Wnioskodawca przeznaczył na wynajem, zawarto z Najemcą umowę notarialną przyrzeczenia najmu lokalu mieszkalnego na okres 5 lat z prawem pierwokupu po upływie tego okresu. Z tytułu najmu Wnioskodawca uzyskuje czynsz a Najemca pokrywa również opłaty związane z użytkowaniem (gaz, prąd, telefon). Przedmiotem zapytania Wnioskodawcy jest ustalenie, czy powstanie u Niego przychód z tytułu najmu jeżeli środki uzyskane z wynajmu przeznaczy na spłatę kredytu mieszkaniowego.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, że to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym a także art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Wynika z tego bezwzględnie, że po stronie Wnioskodawcy powstanie przychód podlegający opodatkowaniu w wysokości otrzymanej lub pozostawionej do dyspozycji kwoty czynszu.

Odnosząc się natomiast do argumentu przedstawionego przez Wnioskodawcę we własnym stanowisku w pierwszej kolejności należy wskazać, że ustawodawca nie przewidział zwolnienia podatkowego dla przychodów uzyskiwanych z tytuły najmu w przypadku ich przeznaczenia na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup wynajmowanego mieszkania.

Zauważyć także należy, że wybór przez Wnioskodawcę sposobu opodatkowania przychodów z najmu determinuje możliwość obniżenia uzyskanego przychodu o koszty uzyskania przychodów. Wybór opodatkowania na zasadach ogólnych pozwala bowiem na uwzględnienie w kosztach wydatków spełniających następujące warunki:

• poniesione zostały z zasobów podatnika,
• są odpowiednio udokumentowane,
• są związane ze źródłem przychodu,
• są nieobjęte dyspozycją art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - koszty niestanowiące kosztów uzyskania przychodów.

Stosownie natomiast do treści art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

• pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),
• pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

Z powyższego przepisu wynika, że spłata kredytu mieszkaniowego nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu, gdyż wydatki na spłatę kredytu nie stanowią kosztów uzyskania przychodów w myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym poniesienie takiego wydatku nie wpływa na wysokość powstałego po stronie Wnioskodawcy przychodu z najmu.

Reasumując, stanowisko Wnioskodawcy, że kwota z wynajmu w przypadku gdy przeznaczona jest na spłatę kredytu mieszkaniowego nie powinna podlegać opodatkowaniu, należało uznać za nieprawidłowe. U Wnioskodawcy powstanie przychód (dochód) do opodatkowania w związku z otrzymaniem kwoty z tytułu najmu mieszkania.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

nieprawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej