Temat interpretacji
Czy Wnioskodawca dokonując w 2015 roku sprzedaży nieruchomości (działki wraz ze znajdującym się na niej budynkiem), którą od 2004 r. posiadał jako wieczysty użytkownik a następnie w 2011 r. ją nabył na własność będzie miał obowiązek uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z tą sprzedażą?
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 21 września 2015 r. (data wpływu 23 września 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 23 września 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości.
We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.
Wnioskodawca na podstawie umowy sprzedaży z dnia 29 grudnia 2004 r. nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu - nieruchomości położonej w S. wraz z prawem własności budynku stanowiącego odrębną własność. Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 7 października 2011 r. Wnioskodawca nabył własność ww. nieruchomości. W dniu 25 sierpnia 2015 r. Wnioskodawca sprzedał tę nieruchomość.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.
Czy Wnioskodawca dokonując w 2015 roku sprzedaży nieruchomości będzie miał obowiązek uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z tą sprzedażą?
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na władztwo rzeczy, które użytkownik wieczysty uzyskał w momencie objęcia prawa wieczystego użytkowania i nie może być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru. Zdaniem Wnioskodawcy w przypadku dokonania w 2015 r. sprzedaży nieruchomości nie będzie on miał obowiązku uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z tą sprzedażą. Istotnym dla obliczenia terminu pięcioletniego, po którym ustaje obowiązek zapłaty podatku jest moment nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, a nie moment przekształcenia tego prawa we własność. Brzmienie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje na nabycie, nie precyzując o jakie nabycie chodzi. Wykładnia wskazanego przepisu zmierzająca do wniosku, iż dotyczy to wyłącznie prawa własności byłaby zbyt wąska. Do nabycia użytkowania wieczystego nieruchomości doszło w 2004 roku, tym samym minął już okres 5 lat. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nie ma natomiast znaczenia dla ustalenia obowiązku podatkowego Wnioskodawcy związanego ze sprzedażą nieruchomości. Za datę nabycia nieruchomości, od której upływa 5-letni termin, określony w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania (vide interpretacja podatkowa wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, sygn. IPPB1/415-393/09-2/MT).
W świetle obowiązującego stanu prawnego, stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, dlatego też przy jej zdefiniowaniu należy sięgnąć do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121) w szczególności do art. 46 § 1. Zgodnie z tym przepisem, nieruchomości to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc ze swej natury nieruchomościami, a budynki trwale z gruntem związane są ich częścią składową w myśl art. 48 k.c. Zatem budynek trwale z gruntem związany, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.
W świetle powołanych przepisów w przypadku odpłatnego zbycia gruntu stanowiącego własność zbywcy, zabudowanego budynkiem, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.
Moment przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi tylko zmianę formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w dniu zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania. Podkreślić należy, że użytkowanie wieczyste to specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do własności. Użytkownik ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może prawem swobodnie rozporządzać, czyli je zbyć, obciążać, czy zapisać.
W związku z powyższym wskazać należy, że za datę nabycia nieruchomości, od której liczony jest 5 letni termin, określony w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy przyjąć datę pierwotną nabycia przedmiotowej nieruchomości, tj. datę nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, zatem termin ten powinien być liczony od końca 2004 roku.
W konsekwencji, zbycie nieruchomości opisanej we wniosku nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a zatem Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu dokonania tej czynności.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87 100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.
Stanowisko
prawidłowe
Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy