Temat interpretacji

Sprzedaż nieruchomości po przekształceniu ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 14 grudnia 2015 r. (data wpływu 15 grudnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15 grudnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni wraz z mężem wnieśli wymagany wkład budowlany do zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej i tym samym nabyli własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego w wielostanowiskowym lokalu garażowym mieszczącym się w tym samym budynku co lokal mieszkalny. Prawo własnościowe do lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego zostało potwierdzone pismem SM z dnia 24 listopada 1997 r. podpisanym przez Prezesa Zarządu oraz Zastępcę Prezesa ds. Finansowych.

Dnia 22 lutego 2012 r. została podpisana umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności oraz przeniesienia udziału we współwłasności lokalu o innym przeznaczeniu - garażu podziemnym wielostanowiskowym. Umowa ta została potwierdzona aktem notarialnym, w którym stwierdzono, że przedstawiciel SM w trybie art. 17:14 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przenosi nieodpłatnie na Wnioskodawczynię i jej męża własność wyodrębnionego lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym i wraz z prawami związanymi z własnością. Zapisano też, że przedstawiciel SM w trybie art. 17:14 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przenosi nieodpłatnie na Wnioskodawczynię i jej męża udział w nieruchomości lokalowej podziemnego garażu wielostanowiskowego wraz z odpowiednim udziałem w prawach związanych z własnością całego tego lokalu. Przedmiot tej umowy Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem na zasadach wspólności ustawowej.

W rzeczonym akcie notarialnym stwierdza się, że Wnioskodawczyni i jej mąż w chwili zawierania umowy byli już w posiadaniu obu nieruchomości, a z dniem jej podpisania przechodzą na nich wszelkie korzyści i ciężary związane z nieruchomością, w tym związane ze współużytkowaniem nieruchomości gruntowej.

Zapisano też, że z chwilą nabycia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i udziału we współwłasności lokalu garażowego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i prawo do miejsca postojowego wygasają.

W wymienionym lokalu mieszkalnym Wnioskodawczyni i jej mąż byli zameldowani i zamieszkiwali nieprzerwanie, aż do czasu zbycia go w roku 2015.

Dnia 15 stycznia 2015 r. Wnioskodawczyni i jej mąż sprzedali lokal mieszkalny. Umowa sprzedaży została potwierdzona aktem notarialnym. Zostali poinformowani, że ponieważ byli właścicielami lokalu od roku 1997 (14 pełnych lat), to dochód nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawczyni nabyła razem z mężem inny lokal mieszkalny, do którego się przeprowadzili. (stan faktyczny 1)

Dnia 2 lipca 2015 r. Wnioskodawczyni i jej mąż sprzedali miejsce postojowe. Umowa sprzedaży została potwierdzona aktem notarialnym. W tym przypadku notariusz poinformował ich, że dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ fakt nabycia własności należy liczyć od dnia 22 lutego 2012 r. (stan faktyczny 2)

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy dochody z ww. sprzedaży (stan faktyczny 1 i 2) podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawczyni.

Nabycie lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego nastąpiło w 1997 r. na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do obu nieruchomości, a nie spółdzielczego lokatorskiego. Zatem od 1997 roku Wnioskodawczyni i jej mąż byli właścicielami tych nieruchomości.

Wnioskodawczyni uważa, że przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do obu nieruchomości we własność hipoteczną, co nastąpiło w 2012 r., to tylko zmiana formy własności, a nie nabycie nieruchomości.

Zarówno lokal mieszkalny jak i miejsce postojowe zostały zbyte w roku 2015, Wnioskodawczyni i jej maż byli zatem właścicielami obu nieruchomości nie tylko przez pełnych 5 lat, ale przez lat 14.

Dlatego zdaniem Wnioskodawczyni dochody te nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zarówno w przypadku stanu faktycznego 1, jak i stanu faktycznego 2, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, z późn. zm.).

Jednak z uwagi na treść art. 7 ust. 1 powołanej wyżej ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. do odpłatnego zbycia tych nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z wyżej przywołanym art. 10 ust. 1 pkt 8 przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

• zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jak z powyższego wynika, dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości lub prawa majątkowego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że dnia 24 listopada 1997 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem wnieśli wymagany wkład budowlany do zarządu spółdzielni mieszkaniowej i tym samym nabyli własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego w wielostanowiskowym lokalu garażowym mieszczącym się w tym samym budynku co lokal mieszkalny. Dnia 22 lutego 2012 r. została podpisana umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności oraz przeniesienia udziału we współwłasności lokalu o innym przeznaczeniu - garażu podziemnym wielostanowiskowym.

Wyjaśnić należy, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest to prawo zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Umożliwia ono korzystanie z lokalu oraz rozporządzanie tym prawem, z pewnymi ograniczeniami, na zasadach zbliżonych do prawa własności. Świadczy o tym chociażby umiejscowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w Księdze Drugiej Kodeksu cywilnego Własność i inne prawa rzeczowe. Natomiast ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego powoduje, że osoba, której przysługuje to prawo, uzyskuje pełnię uprawnień właścicielskich do lokalu mieszkalnego oraz prawo do udziału w związanej z tym lokalem nieruchomości gruntowej.

Podkreślić należy, że w sytuacji, w której Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym, a następnie nastąpiło ustanowienie na rzecz Wnioskodawczyni i Jej męża prawa odrębnej własności tego lokalu w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116, z późn. zm.), za datę nabycia lokalu, potrzebną do obliczenia 5-letniego terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uznać datę nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym.

Wobec powyższego, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie prawa własności nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego jest tylko inną formą własności, a nie nowym nabyciem. Tak więc na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, datę nabycia lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym, należy utożsamiać z chwilą pierwotnego nabycia prawa do tego lokalu, tj. z datą nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Dotyczy to również związanego z tym lokalem miejsca postojowego.

Zatem w przedstawionym stanie faktycznym ustanowienie odrębnej własności i przeniesienie prawa własności w 2012 roku w istocie było tylko przekształceniem formy prawnej władania rzeczą, a nie nowym nabyciem. Dlatego też w sytuacji, w której Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła w 1997 r. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego, a następnie nastąpiło przeniesienie własności tego lokalu i miejsca postojowego na rzecz Wnioskodawczyni i jej męża, za datę nabycia lokalu i miejsca postojowego, od której liczony jest 5-letni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym |od osób fizycznych należy uznać datę nabycia przez Wnioskodawczynię i jej męża spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego, tj. 1997 rok.

Mając na uwadze powyższe, w przedmiotowej sprawie pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z dniem 31 grudnia 2002 r., a więc sprzedaż lokalu mieszkalnego a dniu 15 stycznia 2015 r. oraz miejsca postojowego w dniu 2 lipca 2015 r., nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Tym samym nie powstał obowiązek zapłaty podatku dochodowego ani od przychodu uzyskanego ze sprzedaży prawa do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, ani od sprzedaży związanego z tym lokalem miejsca postojowego.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni jest prawidłowe.

Ponadto wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawczyni jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla małżonka Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie