Temat interpretacji

Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 8 lipca 2015 r. (data wpływu 10 lipca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości (pytanie nr 1) jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 lipca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości (pytanie nr 1).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 27 maja 2010 r. Wnioskodawczyni (wówczas stanu wolnego) zakupiła (cena nabycia 273.000,00 zł) mieszkanie położone w , przy ul. (księga wieczysta nr ). W dniu 14 września 2013 r. Zainteresowana wyszła za mąż. W małżeństwie Wnioskodawczyni obowiązuje wspólność majątkowa. Mając na względzie, że mieszkanie zakupione w 2010 r. stanowiło majątek odrębny Wnioskodawczyni, w dniu 20 grudnia 2013 r. Zainteresowana darowała (akt notarialny) tą nieruchomość do małżeństwa, skutkiem czego przedmiot darowizny został objęty wspólnością majątkową. W dniu 18 czerwca 2015 r. współwłaściciele (małżonkowie) sprzedali ww. mieszkanie za cenę 240.000,00 zł. Sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w związku z wykonywaniem działalności gospodarczej. Następnie, w listopadzie 2014 r. Wnioskodawczyni oraz jej mąż zakupili do majątku wspólnego inny lokal mieszkalny (księga wieczysta nr ) położony w , przy ul. . Zakup nastąpił w drodze licytacji komorniczej. W dniu 19 grudnia 2014 r. Zainteresowana oraz jej mąż zaciągnęli kredyt hipoteczny w Bank S.A. na zakup ww. mieszkania w wysokości 285 600,00 zł. W lutym 2015 r. nabywcy otrzymali prawomocne przysądzenie własności ww. lokalu mieszkalnego. Zakupione mieszkanie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych właścicieli.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy i od jakiej kwoty powinien być zapłacony podatek dochodowy w związku ze sprzedażą mieszkania położonego w , przy ul. ...
2. Czy mężowi Wnioskodawczyni przysługiwać będzie zwolnienie od podatku dochodowego w związku ze sprzedażą mieszkania położonego w ul. , jeśli w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie tej nieruchomości, przeznaczy on cały swój przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na częściową spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości położonej w , przy ul. , wchodzącej w skład majątku wspólnego...

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest pytanie nr 1, w zakresie wynikającym z pytania nr 2 w dniu 6 października wydane zostało postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania nr ILPB2/4511-1-639/15-3/MK.

Zdaniem Wnioskodawczyni w odniesieniu do pytania nr 1 zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi nr IPTPB2/415-601/14-4/PK:

• datą nabycia przez nią prawa do mieszkania położonego w , przy ul. jest dzień 27 maja 2010 r. (data zakupu);
• datą nabycia ww. nieruchomości (udziału) przez męża Zainteresowanej jest dzień 20 grudnia 2013 r. (data darowizny).

Od nabycia ww. nieruchomości lub udziału w tej nieruchomości, przez Wnioskodawczynię oraz jej męża, do dnia sprzedaży nie upłynęło 5 lat. w związku z tym sprzedaż podlega opodatkowaniu. W przypadku sprzedaży nieruchomości lub jej części decydujące znaczenie, w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ma data nabycia i forma prawa, na podstawie której nabywca został jej właścicielem.

Dniem nabycia powyższej nieruchomości przez Zainteresowaną jest 27 maja 2010 r. Z nabyciem nieruchomości związany był koszt w wysokości 273.000,00 zł. Mieszkanie zostało sprzedane w dniu 18 czerwca 2015 r. za cenę 240.000,00 zł w związku z tym dochód Wnioskodawczyni ze sprzedaży mieszkania wyniósł 0 zł.

Natomiast dniem nabycia udziału w ww. nieruchomości przez męża Zainteresowanej jest 20 grudnia 2013 r. Małżonek Wnioskodawczyni nabył mieszkanie na podstawie umowy darowizny, tj. nieodpłatnie w związku z tym nie poniósł żadnych kosztów. Mieszkanie zostało sprzedane 18 czerwca 2015 r. za cenę 240.000,00 zł co oznacza, że przychód męża Zainteresowanej z tytułu zbycia nieruchomości to 120.000,00 zł. W związku z tym małżonek Wnioskodawczyni powinien obliczyć podatek dochodowy od kwoty 120.000,00 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Natomiast dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów art. 9 ust. 2 ww. ustawy.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, może rodzić obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

W tym miejscu trzeba zaznaczyć, że pod pojęciem nabycia należy rozumieć wszelkie prawem przewidziane formy przeniesienia tytułu własności z jednego podmiotu na drugi. W szczególności będą to czynności cywilnoprawne: odpłatne np. umowa sprzedaży czy umowa zamiany, odpłatny dział spadku, a także nieodpłatne, np. umowa darowizny czy dziedziczenie.

Z treści analizowanego wniosku wynika, że Wnioskodawczyni została właścicielką sprzedanej nieruchomości w 2010 r. na podstawie umowy sprzedaży. Następnie w 2013 r. po zawarciu związku małżeńskiego wniosła własność ww. nieruchomości do majątku wspólnego na podstawie umowy darowizny. W ten sposób współwłaścicielem tej rzeczy został mąż Zainteresowanej.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż bliżej opisanej we wniosku nieruchomości dokonana w 2015 r., a więc przed terminem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi źródło przychodu. Jednakże okoliczność ta nie przesądza jeszcze o obowiązku zapłaty podatku.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Stosownie do art. 19 ust. 1 cyt. ustawy podatkowej, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6c w. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e cyt. ustawy).

Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość, którą Wnioskodawczyni sprzedała w 2015 r. za cenę 240.000,00 zł została przez nią nabyta w 2010 r. za cenę 273.000,00 zł.

Zatem skoro koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (udokumentowane koszty nabycia) były wyższe od uzyskanego przez Wnioskodawczynię przychodu, to nie jest ona zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Mając na uwadze charakter interpretacji indywidualnej, w szczególność to, że wnioskiem o jej wydanie może wystąpić jedna osoba (Zainteresowany) i tylko w swojej konkretnej sprawie, w niniejszej interpretacji dokonując oceny własnego stanowiska Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego nie odniesiono się do tej części tego stanowiska, która dotyczy sytuacji prawnopodatkowej męża Zainteresowanej.

Końcowo należy także wskazać, że z uwagi na specyfikę postępowania interpretacyjnego organ upoważniony do wydania interpretacji indywidualnej orzeka tylko i wyłącznie w obrębie stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę. Co oznacza, że organ rozpatrujący konkretną sprawę nie ma możliwości modyfikowania (uzupełniania, odtwarzania) stanu faktycznego tej sprawy, nie prowadzi również postępowania dowodowego w trybie działu IV Ordynacji podatkowej. Stąd też dołączone do wniosku kopie dokumentów nie podlegały analizie przy rozpatrywaniu sprawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 856 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu