Temat interpretacji

przychód uzyskany ze sprzedaży działki w części przypadającej na udział nabyty w 2006 r. nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych będzie podlegała wyłącznie ta część dochodu ze sprzedaży działki, jaka przypada na udział nabyty w dniu podziału majątku dorobkowego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 04.12.2012 r. (data wpływu 10.12.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10.12.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 21.12.2006 r. Wnioskodawca kupił na zasadach wspólnoty majątkowej wraz ze swoją ówczesną żoną dom z działką. Dnia 02.03.2010 r. rozwiedli się. Przed orzeczeniem sądowym odbyli sesje mediacyjne, podczas których m. in. podzielili się po połowie wspólnym majątkiem. Ustalenia te zostały potwierdzone w umowie o podziale majątku wspólnego, którą zawarli 20.06.2009 r., a która została później zrealizowana. Wynika z niej, że:

• była żona Wnioskodawcy dostała: działkę budowlaną o wartości 101 300,00 zł oraz gotówkę w kwocie 475 315,00 zł
• Wnioskodawca otrzymał: dom o wartości 1 140 000,00 zł obciążony kredytem o wartości 240 000,00 CHF, który w całości przejął. Po uwzględnieniu kredytu, wartość domu jaką wówczas dostał Wnioskodawca wynosiła 374 136,00 zł. Ponadto otrzymał działkę rolną o wartości 10 110,00 zł, gotówkę w kwocie 183 467,00 zł oraz własną polisę na życie o wartości 8 900,00 zł. Już po rozwodzie, w 2011 r. Wnioskodawca podzielił działkę, na której stoi jego dom, o którym mowa powyżej, na dwie odrębne działki. Jedną z tych działek (tę bez domu) sprzedał 13.06.2012 r.

Informacje dodatkowe:

Wartość nieruchomości nabytych w wyniku podziału majątku mieściła się w udziale jaki przysługiwał Wnioskodawcy w majątku dorobkowym małżeńskim (nie uległa powiększeniu).

Podziałowi majątku nie towarzyszyły spłaty i dopłaty.

Kredyt, którym obciążony jest dom został zaciągnięty przez obojga małżonków.

Kredyt został zaciągnięty w Banku. Umowa została zawarta 19.12.2006 r. i wynika z niej wprost, że kredyt został zaciągnięty na cele mieszkaniowe.

Sprzedana w dniu 13.06.2012 r. działka jest działką budowlaną.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. Sprzedana działka nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Sprzedaż działki nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w zaistniałej sytuacji Wnioskodawca musi zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży przedmiotowej nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawcy, dokonana dn. 13.06.2012 r. sprzedaż nieruchomości (działki) nie będzie stanowiła źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a updof, ponieważ od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (21.12.2006 r.) minął okres dłuższy niż 5 lat.

Wnioskodawca uważa także, że kwestia jego rozwodu i podziału majątku nie ma w tym przypadku wpływu na sprawy podatkowe związane ze sprzedażą nieruchomości, gdyż podział był równy po połowie. Wprawdzie w ramach podziału Wnioskodawca dostał cały dom, ale jednocześnie przejął całe zobowiązanie kredytowe, a żona dostała gotówkę.

Reasumując, w związku ze sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości i praw dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Natomiast odpłatne zbycie nieruchomości lub praw tylko wówczas, jeżeli nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 21.12.2006 r. Wnioskodawca kupił na zasadach wspólnoty majątkowej wraz ze swoją ówczesną żoną dom z działką. Dnia 02.03.2010 r. rozwiedli się. Przed orzeczeniem sądowym odbyli sesje mediacyjne, podczas których m. in. podzielili się po połowie wspólnym majątkiem. Ustalenia te zostały potwierdzone w umowie o podziale majątku wspólnego, którą zawarli 20.06.2009 r., a która została później zrealizowana. Wynika z niej, że:

• była żona Wnioskodawcy dostała: działkę budowlaną w Ł. o wartości 101 300,00 zł oraz gotówkę w kwocie 475 315,00 zł
• Wnioskodawca otrzymał: dom o wartości 1 140 000,00 zł obciążony kredytem o wartości 240 000,00 CHF, który w całości przejął.

Ponadto otrzymał działkę rolną o wartości 10 110,00 zł, gotówkę w kwocie 183 467,00 zł oraz własną polisę na życie o wartości 8 900,00 zł.

Już po rozwodzie, w 2011 r. Wnioskodawca podzielił działkę, na której stoi jego dom, o którym mowa powyżej, na dwie odrębne działki. Jedną z tych działek (tę bez domu) sprzedał w dniu 13.06.2012 r.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością - art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zarówno w wypadku umownego wyłączenia wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa, jak i w przypadku zniesienia tej wspólności przez sąd bądź w przypadku ustania małżeństwa między małżonkami (byłymi małżonkami) ustaje wspólność ustawowa, a do majątku, który był nią objęty stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Natomiast w myśl art. 501 Kodeksu w razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy.

Natomiast mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

• podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

• wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Za datę nabycia nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego (do majątku wspólnego), ale tylko pod warunkiem, że podział taki jest ekwiwalentny w naturze bez spłat i dopłat lub wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki tej osobie przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Jeżeli natomiast podział odbył się w naturze, lecz w sposób, który był nieekwiwalentny i towarzyszyły mu spłaty lub dopłaty lub gdy wartość otrzymanych przez byłego małżonka nieruchomości lub praw przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości lub prawa, która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego, nawet wówczas, jeżeli nabycie to następuje nieodpłatnie (czyli bez spłat i dopłat). Bowiem wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (prawem) jak też stan jej majątku osobistego. W tej części bowiem, w której przyznana na wyłączną własność nieruchomość lub prawo przekracza wartość udziału w majątku wspólnym, podatnik niewątpliwie nabywa prawo własności w rozumieniu analizowanego przepisu. Przez pojęcie nabycie użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Zatem nie ma wątpliwości, że nabycie własności nieruchomości lub praw w drodze podziału majątku wspólnego, w przypadku gdy wartość otrzymanego majątku jest nieekwiwalentna lub przekracza udział, jaki przysługiwał małżonkowi w majątku wspólnym, zawiera się w pojęciu nabycie, jakim posługuje się przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy, mając na względzie ujęty we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że podział majątku dorobkowego małżonków dokonany umową z dnia 20 czerwca 2009 r. nie był ekwiwalentny w naturze dla obojga małżonków. O ekwiwalentnym bowiem podziale w naturze mówić można jedynie wówczas, gdy w wyniku podziału majątku dorobkowego każdy z małżonków otrzymuje na wyłączną własność majątek tej samej wartości. Tymczasem na mocy umowy z 2009 r. Wnioskodawca obciążony został zobowiązaniem do przejęcia w całości kredytu hipotecznego ciążącego na nieruchomości. Powyższe jednoznacznie przesądza o braku ekwiwalentnego podziału majątku dorobkowego małżonków. Sposób podziału wskazuje również, że Wnioskodawca otrzymał majątek, który przekracza jego udział w majątku wspólnym, gdyż wartość otrzymanych przez niego składników majątku jest większa niż wartość ½ całego majątku dorobkowego. Potwierdza to obowiązek przejęcia kredytu przez Wnioskodawcę. Tym samym nieprawdą jest twierdzenie Wnioskodawcy, że nabycie przez Niego nieruchomości, z której została wydzielona działka, sprzedana następnie w 2012 r., nastąpiło w 2006 r. tj. w dacie zakupu nieruchomości przez byłych małżonków. Albowiem nabycie ponad udział przysługujący w majątku dorobkowym przy podziale majątku dorobkowego również stanowi o nowej dacie nabycia.

W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca nabył zatem nieruchomość, z której została wydzielona działka, sprzedana następnie w 2012 r. w następujący sposób:

• udział w przedmiotowej nieruchomości odpowiadający jego udziałowi w majątku wspólnym w 2006 r.,

• udział w przedmiotowej nieruchomości, przekraczający udział w majątku wspólnym małżonków w 2009 r.

Z uwagi na to, że nabycie wydzielonej działki nastąpiło w odpowiednich w udziałach w 2006 r. oraz w 2009 r., pięcioletni termin o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 należy oddzielnie liczyć w stosunku do każdego udziału jaki Wnioskodawca nabył.

Ponieważ od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, z której została następnie wydzielona przedmiotowa działka, w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej, a więc od końca 2006 r., pięcioletni termin o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z dniem 31 grudnia 2011 r., ta część przychodu uzyskana z odpłatnego zbycia nie będzie stanowiła źródła przychodu a tym samym nie będzie podlegała w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Oznacza to, że po stronie Wnioskodawcy nie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od przychodu uzyskanego ze zbycia tego udziału w przedmiotowej działce.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie natomiast przychód z tytułu odpłatnego zbycia pozostałego udziału w działce nabytego w 2009 r. w wyniku podziału majątku dorobkowego ponieważ zbycie tego udziału nastąpiło w 2012 r. dokonane zostało przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r., a więc będą miały zastosowanie w przedmiotowej sprawie.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości itp.).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Do kosztów odpłatnego zbycia Wnioskodawca może zaliczyć jedynie tę część ewentualnych kosztów, która odpowiada udziałowi nabytemu w 2009 r. Z wniosku wynika, że kredyt, którym obciążony jest dom został zaciągnięty przez obojga małżonków. W związku z tym, iż współkredytobiorcą była małżonka Wnioskodawcy, to koszty uzyskania przychodu Wnioskodawca winien ustalić uwzględniając fakt, że w zamian za udział przekraczający udział posiadany przez Niego w majątku wspólnym Wnioskodawca przejął do wyłącznej spłaty dług obciążający nieruchomość, a więc dług, który przed podziałem majątku w równym stopniu obciążał zarówno Wnioskodawcę jak i jego żonę. Z tego powodu za koszt nabycia w 2009 r. udziału przekraczającego udział w majątku wspólnym Wnioskodawca mógłby uznać ½ obciążenia kredytowego na nieruchomości, które przejął do wyłącznej spłaty. Przeliczenia na PLN Wnioskodawca winien dokonać na dzień podziału majątku. Przy czym pamiętać należy, że przejęcie długu dotyczy nabycia udziału przekraczającego udział w majątku wspólnym, w całym majątku otrzymanym na wyłączną własność przez Wnioskodawcę.

Reasumując, mając na uwadze powyższe oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że przychód uzyskany ze sprzedaży działki w części przypadającej na udział nabyty w 2006 r. nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych będzie podlegała wyłącznie ta część dochodu ze sprzedaży działki, jaka przypada na udział nabyty w dniu podziału majątku dorobkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 285 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie