Temat interpretacji

Int. w zakresie możliwości zakwalifikowania przychodów osiąganych z najmu jednego lub w przyszłości, ewentualnie dwóch, lokali usługowych do źródła przychodów i możliwości opodatkowania uzyskiwanych z tego tytułu przychodów w formie zryczałtowanego podatku dochodowego w stawce 8,5%.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) w zw. z art. 16 ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U., poz. 1649) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 28 października 2015 r. (data wpływu 29 października 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 11 grudnia 2015 r. (data wpływu 14 grudnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z tytułu najmu jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 29 października 2015 r. do Izby Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej wpłynął wniosek z dnia 28 października 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Pismem z dnia 5 listopada 2015 r., Nr IBPB-2-2/4511-641/15/MZM (data wpływu 9 listopada 2015 r.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, działając na podstawie art. 170 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) przekazał wniosek Dyrektorowi Izby Skarbowej w Łodzi, celem załatwienia według właściwości, stosownie do § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643).

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 1 i § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 1 grudnia 2015 r., Nr IPTPB1/4511-714/15-2/SK, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 1 grudnia 2015 r. (data doręczenia 4 grudnia 2015 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem z dnia 11 grudnia 2015 r. (data wpływu 14 grudnia 2015 r.), nadanym za pośrednictwem Poczty Polskiej dnia 11 grudnia 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, która nie jest zarejestrowana jako przedsiębiorca w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, nie prowadzi aktualnie faktycznie żadnej działalności gospodarczej, nie jest też aktualnie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni prowadziła działalność gospodarczą do dnia 31 grudnia 2008 r. Natomiast obecnie osiąga Ona przychody wyłącznie ze stosunku pracy.

Wnioskodawczyni kupiła w 2013 r. udział wynoszący 2/3 prawa własności działki gruntu w . Środki na zakup tej nieruchomości pochodziły z darowizny od członka najbliższej rodziny, tj. mamy (I grupa podatkowa). Pozostałą część udziału wielkości 1/3 części nabyła wskutek darowizny od siostry w 2015 r. Obie darowizny zgłoszone zostały właściwemu urzędowi skarbowemu w terminie i zwolnione są z podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2015 r., poz. 86, ze zm.).

Na ww. działce Wnioskodawczyni wybudowała nieruchomość - budynek, w którym znajdują się dwa lokale użytkowe, z czego jeden o powierzchni 78%, a drugi - 22% powierzchni w stosunku do powierzchni ogółem. Środki na budowę nieruchomości pochodziły ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, stanowiącego majątek osobisty Wnioskodawczyni, a częściowo również z kredytu konsumpcyjnego zaciągniętego przez Wnioskodawczynię i Jej męża.

W grudniu 2015 r. w dużym lokalu usługowym zostanie otwarty sklep spożywczy. Wnioskodawczyni podpisała umowę z Najemcą na czas oznaczony - 10 lat. Nie jest wykluczone, że Wnioskodawczyni w przyszłości wynajmie również drugi, mniejszy lokal.

W związku z wynajmem lokali Wnioskodawczyni planuje zarejestrować się jako podatnik VAT czynny.

Wynajmowana nieruchomość jest składnikiem majątku prywatnego (osobistego) Wnioskodawczyni, nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Wynajmowane lokale nigdy nie stanowiły dla Wnioskodawczyni składników majątkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą lub z prowadzeniem działów specjalnych produkcji rolnej. Wydatki poniesione na wybudowanie nieruchomości nie zostały nigdy odliczone od przychodu jako koszty uzyskania przychodów.

Umowę najmu lokalu Wnioskodawczyni zawarła poza działalnością gospodarczą. Chociaż w celu ochrony interesów Najemcy w umowie najmu znalazł się zapis: Wynajmujący oświadcza, że zawiera niniejszą umowę w ramach profesjonalnie wykonywanej działalności związanej z najmem lokali użytkowych i dochowa należytej staranności w wykonaniu obowiązków wynikających z niniejszej umowy, to Najemca miał świadomość, że zawiera umowę z nieprofesjonalistą i jednocześnie nie oczekiwał od Wnioskodawczyni założenia działalności gospodarczej, ale że umowa będzie wykonywana w sposób oczekiwany od profesjonalisty. Powyższy zapis jako obligatoryjny element umowy najmu został Wynajmującemu narzucony przez Najemcę - przedsiębiorcę i nie podlegał negocjacji przy zawieraniu tej umowy.

Przy zawieraniu umowy najmu Wnioskodawczyni nie korzystała z usług pośredników w obrocie nieruchomościami, ani nie zleciła nikomu (np. kancelarii prawnej) przygotowania lub sprawdzenia projektu umowy najmu. Wnioskodawczyni nie podjęła również działań zmierzających do sprawdzenia wiarygodności Najemcy.

Planowany przez Wnioskodawczynię najem prywatny nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany. Wnioskodawczyni nie będzie posiadała żadnej struktury organizacyjnej służącej temu najmowi. Nie będzie Ona także prowadziła działań mających na celu znalezienie kolejnego najemcy. Nie będą również prowadzone żadne działania mające na celu zwiększenie lub utrzymanie przychodów z najmu. Wnioskodawczyni nie podejmowała działań zmierzających do rozszerzenia tego źródła przychodów.

W przypadku Wnioskodawczyni nie ma potrzeby - przy tak wąskiej skali prowadzonego najmu działania w sposób profesjonalny, zorganizowany, systematyczny, uporządkowany, planowania i realizacji zamierzeń w sposób ciągły. Wnioskodawczyni nie zatrudnia pracowników i nie posiada żadnego biura. Nie posiada Ona własnej strony internetowej ani w żaden inny sposób nie ogłasza ofert wynajmu nieruchomości. Wnioskodawczyni nie zawarła i nie zamierza zawrzeć umowy z żadną ekipą remontowo-budowlaną czy innym podmiotem w zakresie zarządzania nieruchomością.

Celem Wnioskodawczyni jest korzystna lokata pozyskanego kapitału i możliwość skorzystania z opcji zwiększenia w przyszłości uzyskiwanych dochodów.

Uzyskiwany z najmu przychód planuje opodatkować w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w stawce 8,5%, składając właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie pisemne oświadczenie w tym przedmiocie.

W piśmie z dnia 11 grudnia 2015 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawczyni wskazała, że:

1. darowiznę od mamy zgłosiła do Drugiego Urzędu Skarbowego w w dniu 9 marca 2015 r. Siostra Wnioskodawczyni, aktem notarialnym darowizny z dnia 21 stycznia 2015 r., darowała Jej swój udział w wysokości 1/3 we współwłasności działki, na którym posadowiony został budynek. Zgłoszenia tej darowizny do Urzędu Skarbowego dokonał notariusz w terminie ustawowym;
2. umowa z najemcą większego lokalu została zawarta w dniu 26 czerwca 2015 r.;
3. pozwolenie na użytkowanie budynku zostało wydane przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w e w dniu 4 grudnia 2015 r., natomiast w stosunek najmu Strony wejdą w dniu 12 grudnia 2015 r.;
4. przedmiotowa nieruchomość stanowi Jej wyłączną własność;
5. nie wynajmuje żadnych innych nieruchomości;
6. jako właściciel budynku, przy czynnościach związanych z wynajmem, będzie działać we własnym imieniu. Jakkolwiek Wnioskodawczyni, w związku z faktem, że nie dokonywała wykończenia ani wyposażenia lokalu (prac tych dokonywał Najemca) i nie ma zamiaru tego robić również w odniesieniu do drugiego mniejszego lokalu, ma ograniczone prawa i obowiązki związane z wynajmem. Z umowy najmu wynika dla Wnioskodawczyni prawo do otrzymywania czynszu, do wypowiedzenia umowy oraz okazjonalnie do wejścia do lokalu w wypadkach nagłych. Natomiast podstawowym obowiązkiem jest niezakłócanie dostępu do lokalu, podejmowanie ewentualnych działań związanych z zachowaniem budynku w należytym stanie technicznym.;
7. czynności podejmowane przez Nią, związane z najmem przedmiotowych lokali użytkowych, będą podejmowane w sposób okazjonalny i wynikać będą z konieczności utrzymania substancji budynku w należytym stanie (napraw, przeglądów), ewentualnie z potrzeby znalezienia nowego najemy po ustaniu stosunku najmu;
8. pierwszy przychód z najmu osiągnie w styczniu 2016 r.;
9. jako czynny podatnik VAT, zamierza zarejestrować się w styczniu 2016 r., przy uwzględnieniu zwolnienia podmiotowego w VAT;
10. oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zamierza złożyć w styczniu 2016 r.;
11. przedmiotowa nieruchomość stanowi Jej wyłączną własność i całość przychodu będzie opodatkowana przez Nią.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy na gruncie opisanego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym ma prawo zakwalifikować przychody osiągane z najmu jednego lub w przyszłości, ewentualnie dwóch lokali usługowych, do źródła przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) i opodatkować ten przychód w formie zryczałtowanego podatku dochodowego w stawce 8,5% na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U., Nr 144, poz. 930, z późn. zm.)...

Zdaniem Wnioskodawczyni, ma Ona prawo zakwalifikować przychody osiągane z najmu jednego lub w przyszłości, ewentualnie dwóch lokali usługowych, do źródła przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) i opodatkować ten przychód w formie zryczałtowanego podatku dochodowego w stawce 8,5% podatku na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U., Nr 144, poz. 930, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U., Nr 144, poz. 930, z późn. zm.), dalej: ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym, ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - o czym stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a powyższej ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym - ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a cytowanej ustawy, tj. m.in. przychodów z dzierżawy i najmu. Zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym - podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za grudzień w terminie złożenia zeznania. Po zakończeniu roku podatnicy obowiązani są do złożenia zeznania rocznego PIT-28. Należy je złożyć do 31 stycznia roku następującego po roku podatkowym (art. 21 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).

Warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy, złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy, które podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, oświadczenie może złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, a jeżeli podatnik nie złożył oświadczenia na podstawie tych przepisów - pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przy czym stosownie do treści art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju, co wskazuje na odpłatność umowy najmu. Przedmiotem umowy najmu, zgodnie z przepisami Kodeksu, mogą być rzeczy, czyli zdefiniowane w art. 45 Kodeksu cywilnego przedmioty materialne. Przedmiot najmu mogą stanowić rzeczy co do zasady niezużywalne, w tym rzeczy ruchome, zbiory rzeczy, nieruchomości, a także ich części, w tym części składowe (tak też jednogłośnie doktryna prawa cywilnego, zob. chociażby Z. Radwański, System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 260-261).

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), dalej: u.p.d.o.f., wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Przepis art. 10 u.p.d.o.f., zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wyliczenie tytułów powstawania źródeł przychodów ma na celu pogrupowanie tych źródeł według podobnego charakteru, co następnie skutkuje zróżnicowanym traktowaniem tychże źródeł. Określenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów uzyskania, itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować dany rodzaj przychodu. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np.: zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

I tak, zgodnie z art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f., odrębnymi źródłami przychodów są m. in. określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Nie ma przeszkód, aby umowa mająca za przedmiot rzecz ruchomą uprawniała do opodatkowania w formie ryczałtu. Dodatkowym warunkiem opodatkowania przychodów z tytułu najmu jest ich uzyskanie poza prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wnioskodawczyni kupiła w 2013 r. udział wynoszący 2/3 prawa własności działki gruntu w . Środki na zakup tej nieruchomości pochodziły z darowizny od członka najbliższej rodziny, tj. mamy (I grupa podatkowa). Pozostałą część udziału wielkości 1/3 części nabyła wskutek darowizny od siostry w 2015 r. Obie darowizny zgłoszone zostały właściwemu urzędowi skarbowemu w terminie i zwolnione są z podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ustawy z dnia z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2015 r., poz. 86, ze zm.).

Na ww. działce Wnioskodawczyni wybudowała budynek, w którym znajdują się dwa lokale użytkowe, z czego jeden o powierzchni 78%, a drugi - 22% powierzchni w stosunku do powierzchni ogółem. Środki na budowę pochodziły ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, stanowiącego majątek osobisty Wnioskodawczyni, a częściowo również z kredytu konsumpcyjnego zaciągniętego przez Wnioskodawczynię i Jej męża.

W grudniu 2015 r. w większym lokalu usługowym zostanie otwarty sklep spożywczy. Wnioskodawczyni podpisała umowę z Najemcą na czas oznaczony - 10 lat. Nie jest wykluczone, że w przyszłości wynajmie Ona również drugi, mniejszy lokal. W związku z wynajmem lokali Wnioskodawczyni planuje zarejestrować się jako podatnik VAT czynny.

Wynajmowana nieruchomość jest składnikiem majątku prywatnego (osobistego) Wnioskodawczyni, nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Wynajmowane lokale nigdy nie stanowiły dla Wnioskodawczyni składników majątkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą lub z prowadzeniem działów specjalnych produkcji rolnej. Wydatki poniesione na wybudowanie budynku nie zostały nigdy odliczone od przychodu jako koszty uzyskania przychodów.

Umowę najmu lokalu Wnioskodawczyni zawarła poza działalnością gospodarczą, chociaż w celu ochrony interesów Najemcy w umowie najmu znalazł się zapis: Wynajmujący oświadcza, że zawiera niniejszą umowę w ramach profesjonalnie wykonywanej działalności związanej z najmem lokali użytkowych i dochowa należytej staranności w wykonaniu obowiązków wynikających z niniejszej umowy, to Najemca miał świadomość, że zawiera umowę z nieprofesjonalistą i jednocześnie nie oczekiwał od Wnioskodawczyni założenia działalności gospodarczej, ale że umowa będzie wykonywana w sposób oczekiwany od profesjonalisty. Powyższy zapis jako obligatoryjny element umowy najmu został Wynajmującej narzucony przez Najemcę - przedsiębiorcę i nie podlegał negocjacji przy zawieraniu tej umowy.

Przy zawieraniu umowy najmu Wnioskodawczyni nie korzystała z usług pośredników w obrocie nieruchomościami, ani nie zleciła nikomu (np. kancelarii prawnej) przygotowania lub sprawdzenia projektu umowy najmu. Nie podjęła również działań zmierzających do sprawdzenia wiarygodności najemcy.

Planowany przez Wnioskodawczynię najem prywatny nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany. Nie będzie Ona posiadała żadnej struktury organizacyjnej służącej temu najmowi oraz nie będzie prowadziła działań mających na celu znalezienie kolejnego najemcy. Nie będą również prowadzone żadne działania mające na celu zwiększenie lub utrzymanie przychodów z najmu. Wnioskodawczyni nie podejmowała działań zmierzających do rozszerzenia tego źródła przychodów.

W przypadku Wnioskodawczyni nie ma potrzeby - przy tak wąskiej skali prowadzonego najmu działania w sposób profesjonalny, zorganizowany, systematyczny, uporządkowany, planowania i realizacji zamierzeń w sposób ciągły. Wnioskodawczyni nie zatrudnia pracowników i nie posiada żadnego biura. Nie posiada Ona własnej strony internetowej ani w żaden inny sposób nie ogłasza ofert wynajmu nieruchomości. Wnioskodawczyni nie zawarła i nie zamierza zawrzeć umowy z żadną ekipą remontowo-budowlaną, czy innym podmiotem w zakresie zarządzania nieruchomością.

Celem Wnioskodawczyni jest korzystna lokata pozyskanego kapitału i możliwość skorzystania z opcji zwiększenie w przyszłości uzyskiwanych dochodów.

Zasadniczym zagadnieniem zawartym w niniejszym wniosku jest odpowiedź na pytanie o możliwość skorzystania z uprawnienia do opodatkowania przychodów osiąganych przez Wnioskodawczynię zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 8,5% z uwagi na zawarcie i wykonywanie umowy najmu lokalu usługowego (ewentualnie w przyszłości dwóch lokali usługowych) poza pozarolniczą działalnością gospodarczą, a więc jako tzw. najem prywatny.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Zgodnie z tym przepisem - za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową, wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 u.p.d.o.f.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach:

1. zarobkowym celu działalności,
2. wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
3. prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Z treści tego przepisu wynika, że pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach, tzn., że działalność winna być prowadzona:

1. w celu osiągnięcia dochodu - przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2. w sposób ciągły - jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności, celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3. w sposób zorganizowany - co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jednak w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności - zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

O wyborze podatnika, w jakiej formie chce opodatkować przychody z najmu w indywidualnej sprawie powinny decydować takie czynniki, jak:

• wybudowanie budynku jako majątku osobistego,

• brak wprowadzenia lokali użytkowych do ewidencji środków trwałych,

• zawieranie umów poza działalnością gospodarczą,

• prowadzenie lub nieprowadzenie odrębnej działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawczyni, wynajem przedmiotowych lokali usługowych nie stanowi u Niej pozarolniczej działalności gospodarczej. Wynika to w szczególności z okoliczności, że wynajem nie przybrał zorganizowanego charakteru.

Według Słownika Języka Polskiego (pod red. M. Szymczaka, PWN, Warszawa 1985, str. 1054), zorganizować coś, to ułożyć coś w pewne formy, podporządkować regułom, normom, wprowadzić do czegoś ład, organizację. Z definicji tej wynika, że prowadzenie określonej działalności, jeżeli ma ona przybrać charakter działalności gospodarczej, musi się wiązać z podjęciem dodatkowych starań skutkujących pewnym sformalizowaniem, z reguły mających na celu ułatwienie, czy usprawnienie działalności. Samo wykonanie usługi najmu nie oznacza absolutnie, że mamy tu do czynienia z działalnością gospodarczą.

Na wykonywanie przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej mogłoby wskazywać takie jej zorganizowanie, w którym Wnioskodawczyni, przykładowo:

1. zatrudniałby pracowników do zawierania umów najmu i monitorowania stanu wynajmowanych pomieszczeń,
2. zawarłby umowę z firmą remontowo-budowlaną dokonującą bieżących napraw przedmiotu wynajmu czy zarządzającą nieruchomością,
3. prowadziłby biuro, w którym spotykałby się z potencjalnymi kontrahentami,
4. zamieszczałby ogłoszenia o wynajmie w prasie lub prowadziłaby własną stronę internetową z ofertami najmu,
5. zawarłby umowę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, którego zadaniem byłoby znajdywanie potencjalnych najemców,
6. zawarłby umowę z kancelarię prawną, która przygotowywałaby umowy najmu lub sprawdzałaby wiarygodność potencjalnych najemców.

Żadna z powyższych przesłanek wskazujących na zorganizowanie działalności nie została spełniona w odniesieniu do Wnioskodawczyni, co oznacza, że nie można Jej uznać za osobę prowadzącą pozarolniczą działalność gospodarczą. Formalnym potwierdzeniem tego stanu jest również okoliczność, że Wnioskodawczyni nie dokonała rejestracji jako przedsiębiorca w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Wnioskodawczyni nie podejmuje działań zmierzających do rozszerzenia tego źródła przychodów. Jak wynika z wyroku WSA w Szczecinie z dnia 16 października 2013 r., sygn. akt I SA/Sz 331/13, zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Wskazana inwestycja niewątpliwie związana była z koniecznością podejmowania szeregu czynności (nawiązywania kontaktów z potencjalnymi sprzedawcami lokali pod wynajem i przystosowanie do wynajmu, następnie z klientami zarówno na etapie zawierania umów najmu, jak i w trakcie ich realizacji). O zorganizowanej działalności świadczy również konieczność pozyskiwania potencjalnego klienta (wynajmującego) poprzez udostępnianie informacji o posiadanym lokalu do wynajęcia, podejmowanie środków umożliwiających realizację przedmiotu umowy, czuwanie nad przestrzeganiem zasad dokonywania płatności za wynajem. Tego rodzaju działania nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych działań oraz czynności (...).

W myśl art. 9a ust. 6 u.p.d.o.f., dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 9a ust. 4 u.p.d.o.f., wybór sposobu opodatkowania dokonany w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 2, dotyczy również lat następnych, chyba że podatnik, w terminie do dnia 20 stycznia roku podatkowego, zawiadomi w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z tego sposobu opodatkowania lub złoży w tym terminie pisemny wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy prawa i przedstawione we wniosku zdarzenie należy stwierdzić, że nie ma przeszkód, aby przychód z najmu lokali usługowych (jednego lub ewentualnie w przyszłości - dwóch) zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ważne jest jedynie, aby taki najem nie spełniał przesłanek pozwalających uznać go za działalność gospodarczą. Jeśli zatem najem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, czyli będzie prowadzony w ramach najmu prywatnego, okazjonalnego, to uzyskiwane z tego tytułu przychody mogą być kwalifikowane jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mogą być one opodatkowane - zgodnie z wolą podatnika - na zasadach ogólnych określonych w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Niemniej istotne jest dokonanie w terminie wyboru sposobu opodatkowania osiąganego przychodu z najmu.

Reasumując powyższe, zdaniem Wnioskodawczyni, ma Ona prawo zakwalifikować przychody osiągane z najmu jednego lub w przyszłości, ewentualnie dwóch lokali usługowych, do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować ten przychód w formie zryczałtowanego podatku dochodowego w stawce 8,5% podatku na podstawie przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Wnioskodawczyni dodała, że podobne stanowisko zajęli Dyrektorzy Izb Skarbowych, którzy z upoważnienia Ministra Finansów wydali następujące interpretacje indywidualne:

1. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach Nr IBPB-2-2/415-319/15/NG, z dnia 24 września 2015 r.,
2. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach Nr IBPB-2-2/4511-151/15/NG, z dnia 3 sierpnia 2015 r.,
3. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi Nr IPTPB1/4511-198/15-2/KO, z dnia 1 lipca 2015 r.,
4. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu Nr ILPB1/4511-1-337/15-2/TW, z dnia 5 czerwca 2015 r.,
5. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy Nr ITPB1/4511-348/15/KW, z dnia 15 maja 2015 r.,
6. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie Nr IPPB1/4511-395/15-2/KS1, z 30 kwietnia 2015 r.,
7. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie Nr IPPB1/4511-182/15-2/KS1, z dnia 29 kwietnia 2015 r.

Wnioskodawczyni wskazuje, że organy podatkowe pozostawiają wybór formy opodatkowania przychodów z najmu również tym podatnikom, którzy wynajmują nieruchomości wycofane uprzednio z działalności gospodarczej. W tego rodzaju sytuacjach uprawnione jest także opodatkowanie takich przychodów 8,5% ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, porównaj następujące interpretacje organów podatkowych:

1. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 6 lipca 2015 r., Nr IPPB1/4511-463/15-2/KS,
2. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 6 maja 2015 r., Nr IBPBII/2/4511-188/15/NG,
3. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 20 listopada 2011 r., Nr ILPB1/415-907/11-2/TWC,
4. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 3 grudnia 2013 r., Nr IPTPB1/415-606/13-2/AP,
5. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 3 grudnia 2013 r., Nr IPTPB1/415-591/13-2/KO.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 477 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi