Temat interpretacji

Skutki podatkowe jakie powstaną z tytułu nabycia udziału w nieruchomości w zamian za przejęcie długu.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 8 czerwca 2015 r. (data wpływu 9 czerwca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych jakie powstaną z tytułu nabycia udziału w nieruchomości w zamian za przejęcie długu jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 9 czerwca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych jakie powstaną z tytułu nabycia udziału w nieruchomości w zamian za przejęcie długu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 23 lipca 2007 roku Wnioskodawczyni zawarła umowę nabycia 1/2 części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu położonego w W. Pozostałą 1/2 część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabył partner Wnioskodawczyni. Cena nabycia przedmiotowego lokalu wyniosła 410.000,00 zł. Część ceny nabycia w wysokości 15.000,00 zł została uiszczona po połowie przez Wnioskodawczynię i Jej partnera gotówką, zaś pozostała część w łącznej kwocie 395.000,00 zł pochodziły w całości z kredytu udzielonego w dniu 23 lipca 2007 roku przez bank. Kredyt zaciągnięty został we franku szwajcarskim w łącznej wysokości 206.785,07 CHF. Umowa kredytu została zawarta łącznie przez Wnioskodawczynię oraz Jej partnera. Spłata ww. kredytu została zabezpieczona m.in. hipoteką ustanowioną na nabytej nieruchomości. Od momentu nabycia przedmiotowego lokalu Wnioskodawczyni jest w nim zameldowana. Jednakże, aktualnie zarówno Wnioskodawczyni, jak również współwłaściciel w nim nie mieszkają.

Jednakże, w związku z podjęciem jakiś czas temu decyzji o rozstaniu i założeniu nowych rodzin, Wnioskodawczyni zdecydowała się uregulować stan prawny nieruchomości nabytej wspólnie w 2007 roku. Mając na uwadze powyższe podjęli decyzję o przeniesieniu przez partnera na Wnioskodawczynię 1/2 spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Na podstawie niniejszej umowy przeniesienie nastąpi w zamian za przejęcie zobowiązania do spłaty całości kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego oraz podjęciu wszelkich starań celem formalnego przejęcia całości długu wynikającego z ww. kredytu (przejęcie długu). W konsekwencji przeniesienia Wnioskodawczyni zostanie jedynym właścicielem lokalu.

Na dzień 8 czerwca 2015 roku wartość opisanego lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni szacuje na około 450,000.00 zł, a zatem wartość części będącej własnością partnera wynosi 225.000,00 zł. Jednocześnie stan zadłużenia kredytu hipotecznego wynosi 162.122,41 CHF, tj. ok. 650.000,00 zł, w tym udział każdego ze współkredytobiorców, wynosi 325.000,00 zł. Oczywistym jest więc, że możliwe do przejęcia zadłużenie przewyższa wartość 1/2 lokalu będącego przedmiotem zabezpieczenia spłaty kredytu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w związku z zawarciem umowy przeniesienia przez partnera Wnioskodawczyni 1/2 spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na Wnioskodawczynię w zamian za przejęcie długu, tj. zobowiązania do spłaty w całości kredytu hipotecznego, na podstawie art. 519 k.c. i art. 523 k.c. powstanie przychód wymieniony w katalogu źródeł przychodów, o którym mowa na gruncie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: Updof), a tym samym, czy spowoduje to powstanie po stronie Wnioskodawczyni obowiązku podatkowego z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawczyni.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Updof opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c Updof oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Jednocześnie, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 Updof, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie zaś do treści art. 11 ust. 1 Updof - przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 Updof w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 20 ust. 3 i art. 30f ww. ustawy, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Ponadto, zgodnie z art. 519 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) (KC) - osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (przejęcie długu), zaś stosownie do art. 523 KC - jeżeli w umowie o przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zwolnić zbywcę od związanych z własnością długów, poczytuje się w razie wątpliwości, że strony zawarły umowę o przejęcie tych długów przez nabywcę.

Zgodnie z planowaną umową Wnioskodawczyni nabędzie udział w nieruchomości w zamian za przejęcie długu, tj. zgodnie art. 519 i 523 KC. W wyniku przejęcia długu partner przestanie być zobowiązany wobec swojego dotychczasowego wierzyciela tj. banku do zapłaty określonej kwoty pieniężnej, a Wnioskodawczyni wstąpię w jego miejsce. Należy zatem uznać, że w wyniku zawarcia umowy oraz przeniesieniu na rzecz Wnioskodawczyni udziału w nieruchomości wraz z zobowiązaniem do spłaty zobowiązania wobec banku nastąpi nabycie, które nie będzie stanowiło źródła przychodu określonego w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) Updof, tj. przychodu z nieodpłatnego świadczenia.

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 czerwca 2011 r. (sygn. akt II FSK 788/10) (...) Kluczową cechą świadczenia nieodpłatnego jest (...) to, że otrzymujący takie świadczenie nie jest zobowiązany do wykonania jakiegokolwiek świadczenia wzajemnego. Aby zatem dane świadczenie mogło być uznane za świadczenie nieodpłatne, konieczne jest, by polegało ono wyłącznie na jednostronnym przysporzeniu po stronie podmiotu, który świadczenie to uzyskał. Nieodpłatnym świadczeniem będą więc w szczególności wszelkie wykonane na rzecz uprawnionego świadczenia, np. przyznające mu prawa do używania lub użytkowania składnika majątku. O nieodpłatnym świadczeniu można mówić także w przypadku znoszenia określonego działania podatnika, np. nieodpłatne udostępnienie nieruchomości na prowadzenie działalności. Właściciel obciążonej nieruchomości nie uzyskuje więc z tego tytułu żadnych korzyści, którą mogłaby być np. bonifikata w opłatach za dostarczanie i wykorzystanie energii elektrycznej. (...).

Zatem dla celów podatkowych nieodpłatnymi świadczeniami są wszelkie zjawiska gospodarcze i zdarzenia prawne, których następstwem jest uzyskanie korzyści kosztem innego podmiotu lub te wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze w działalności osób prawnych, których skutkiem jest nieodpłatne, tj. niezwiązane z kosztami lub inną formą ekwiwalentu, przysporzenie majątku tej osobie, mające konkretny wymiar finansowy.

Mając na uwadze powyższe, należy uznać, że przeniesienie udziału w prawie własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu mieści się w zakresie przedmiotowym pojęcia odpłatnego zbycia nieruchomości.

Przedmiotowy lokal został nabyty przez Wnioskodawczynię oraz Jej partnera w 2007 roku, zatem do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w Updof, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Odnosząc się zatem do brzmienia przepisów obowiązujących w tym okresie, trzeba stwierdzić, że podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami uzyskania przychodu.

Przy czym na gruncie przepisu art. 22 ust. 6c Updof - do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć cenę nabycia udziału w prawie własności nieruchomości określoną w akcie notarialnym i koszty związane z aktem notarialnym. Natomiast nie stanowią tych kosztów wydatki związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Zaciągnięcie ww. kredytu służyło sfinansowaniu inwestycji, w związku z tym wydatki poniesione na jego zaciągnięcie nie mieszczą się w cenie nabycia. Również do kosztów uzyskania przychodów nie można zakwalifikować wydatków poniesionych na spłatę odsetek od ww. kredytu hipotecznego, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości.

Jednocześnie, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 Updof w brzmieniu do 31 grudnia 2008 r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, tzw. ulga meldunkowa.

Jednakże, ww. przepisy mają zastosowanie jedynie w przypadku sprzedaży nieruchomości bądź lokalu przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku zbycia zarówno przez Wnioskodawczynię jak również przez Jej partnera przedmiotowej nieruchomości, będą miały zastosowanie ww. przepisy Updof w brzmieniu z 2007 roku. Zatem w związku z upływem karencji 5 lat, jakikolwiek przychód (dochód) nie będzie podlegał opodatkowaniu.

Jednocześnie w przypadku nabycia pozostałej 1/2 prawa własności nieruchomości w tym roku, zastosowanie w momencie zbycia będą miały aktualne przepisy. Zgodnie z art. 19 ust. 1 Updof - przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest Jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Stosownie do art. 30e ust. 2 Updof- podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c powołanej ustawy. Na gruncie przepisu art. 22 ust. 6c Updof- do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć cenę nabycia udziału w prawie własności nieruchomości określoną w akcie notarialnym i koszty związane z aktem notarialnym. Natomiast nie stanowią tych kosztów wydatki związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Z uwagi na powyższe do kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia udziału w prawie własności nieruchomości będę mogła zaliczyć cenę Jego nabycia określoną w akcie notarialnym i koszty związane z aktem notarialnym oraz udokumentowane fakturami VAT ewentualne nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy poczynione w czasie jej posiadania.

Biorąc pod uwagę powyższe należy uznać, że w związku z nabyciem nieruchomości w zamian za przejęcie długu nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu na podstawie przepisów Updof, gdyż Wnioskodawczyni nie uzyska żadnej korzyści majątkowej kosztem partnera. Nabycie nie będzie miało więc charakteru nieodpłatnego przysporzenia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów zwolnionych na podstawie art. 21, 52, 52a i 52c wymienionej ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy źródłami przychodów są:

1. stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta;
2. działalność wykonywana osobiście;
3. pozarolnicza działalność gospodarcza;
4. działy specjalne produkcji rolnej;
5. (uchylony);
6. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;
7. kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a-c;
8. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
   1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
   2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
   3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
   4. innych rzeczy,
      -jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;
9. inne źródła.

Stosownie natomiast do treści art. 11 ust. 1 ww. ustawy przychodami, z zastrzeżeniem art. 14 -15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 20 ust. 3 i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Dla celów podatkowych przyjmuje się co znajduje potwierdzenie w orzecznictwie że pojęcie nieodpłatnego świadczenia ma szerszy zakres niż w prawie cywilnym. Obejmuje ono bowiem wszystkie zjawiska gospodarcze i zdarzenia prawne, których następstwem jest uzyskanie korzyści kosztem innego podmiotu, lub te wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze, których skutkiem jest nieodpłatne, to jest niezwiązane z kosztami lub inną formą ekwiwalentu, przysporzenie majątku tej osobie, mające konkretny wymiar finansowy.

Z treści wniosku wynika, że chociaż Wnioskodawczyni nie przekaże stronie zbywającej swój udział w nieruchomości (partner Wnioskodawczyni) jakichkolwiek środków pieniężnych, to jednak przejmie ona dług drugiego współwłaściciela, a zatem faktycznie będzie miało miejsce odpłatne nabycie przez niego udziału w nieruchomości. Zapłatą będzie zwolnienie z długu drugiego współwłaściciela, a przejęcie tego długu przez Wnioskodawczynię.

Zgodnie z art. 519 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121) osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (przejęcie długu).

Stosownie natomiast do art. 523 Kodeksu cywilnego jeżeli w umowie o przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zwolnić zbywcę od związanych z własnością długów, poczytuje się w razie wątpliwości, że strony zawarły umowę o przejęcie tych długów przez nabywcę.

W omawianej sprawie po stronie Wnioskodawczyni nie powstanie źródło przychodu z tytułu planowanej umowy. Wnioskodawczyni nie uzyska żadnej korzyści majątkowej kosztem innego podmiotu, gdyż nabywając udział w nieruchomości przejmie zobowiązanie kredytowe ciążące na zbywającym partnerze. Nabędzie zatem wprawdzie prawo własności udziału 1/2 w nieruchomości, ale w zamian przejmie od zbywającego zobowiązanie do spłaty kredytu hipotecznego. Nabycie nie będzie miało więc charakteru nieodpłatnego przysporzenia w jej majątku. To zaś oznacza, że w podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne nabycie udziału w nieruchomości nie jest źródłem przychodów.

Zatem nabycie własności udziału w nieruchomości w zamian za przejęcie długu nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 329 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie