Temat interpretacji

zbycie działki w nabytej w drodze umowy sprzedaży, spadku oraz w drodze zamiany

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 20 kwietnia 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 20 kwietnia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 kwietnia 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 26 czerwca 2003 r. wnioskodawca kupił działkę budowlaną nr 296/10 o pow. 1997 m² za kwotę 14 000,00 zł z dorobku wspólnie uzyskanego z żoną.

W dniu 13 października 2005 r. zmarła żona wnioskodawcy. W wyniku postępowania spadkowego po zmarłej spadkobiercy: wnioskodawca w imieniu własnym i jako przedstawiciel ustawowy małoletnich córek: W.P., K.P., Z.P. nabyli spadek w 1/4 części każdy, w tym do działki nr 296/10. Podatek od nabycia spadku po zmarłej żonie w kwocie 136,00 zł x 4 został zapłacony.

W dniu 29 kwietnia 2010 r. wnioskodawca podpisał umowę zamiany polegającej na tym, iż tytułem zamiany przeniósł na rzecz małoletnich córek W.P., K.P., Z.P. udziały po 1/3 części w nieruchomości nr 296/24 (działka rolna) nabytej przez wnioskodawcę w 2009 r. o pow. 3126 m² a w zamian H.K. (ojciec żony) działający w imieniu małoletnich córek W.P., K.P., Z.P. przeniósł decyzją Sądu na wnioskodawcę udziały małoletnich W.P., K.P., Z.P. łącznie 3/8 w częściach w nieruchomości 296/10 bez spłat i dopłat.

Strony podały wartość udziałów małoletnich córek W.P., K.P., Z.P. w działce 296/10 na kwotę 60 000,00 zł. a wartość działki nr 296/24 na kwotę 65 000,00 zł.

W dniu 20 listopada 2011 r. wnioskodawca jako jedyny właściciel działki 296/10 sprzedał nieruchomość za kwotę 200 000,00 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Jaki wnioskodawca ma zapłacić podatek w związku ze zbyciem nieruchomości nr 296/10...

Zdaniem wnioskodawcy, koszty zamiany udziałów, tj. 65 000,00 zł jakie zapłacił za działkę nr 296/24 prawidłowo wpisał jako koszty uzyskania przychodów. Dochód ze sprzedaży działki nr 296/10 wyniósł 75 000,00 zł. Koszty zamiany udziałów oraz koszty umowy notarialnej wyniosły łącznie 66 486,98 zł. W związku z tym - w opinii wnioskodawcy - należny podatek wynosi 1 617,47 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m. in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

W myśl powyższego, rozstrzygającym faktem odnośnie ewentualnego opodatkowania odpłatnego zbycia przez wnioskodawcę działki nr 296/10 będzie ustalenie momentu i formy prawnej jej nabycia.

Przez pojęcie nabycie należy rozumieć nie tylko zakup, ale również każdą inną czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności a zatem m.in. nabycie w spadku i zamianę.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. Stosownie do art. 924 i 925 ww. ustawy spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie prawo spadkobierców do tego spadku od momentu jego otwarcia. Tak więc dniem nabycia spadku przez wnioskodawcę i pozostałych spadkobierców jest data śmierci spadkodawcy.

Stosownie do treści art. 603 Kodeksu cywilnego przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Przepis art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 Kodeksu, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Należy zatem stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest nabycie na własność innej nieruchomości. Natomiast w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca nabył wraz z żoną w drodze umowy sprzedaży z dnia 26 czerwca 2003 r. działkę nr 296/10. W dniu 13 października 2005 r. zmarła żona wnioskodawcy. W wyniku postępowania spadkowego po zmarłej spadek w tym prawo do działki nr 296/10 nabył: wnioskodawca oraz jego trzy małoletnie córki w udziale 1/4 każdy. W dniu 29 kwietnia 2010 r. wnioskodawca podpisał umowę zamiany przenosząc na rzecz małoletnich córek udziały po 1/3 w nieruchomości nr 296/24 (działka rolna) nabytej przez wnioskodawcę w 2009 r. W zamian ojciec żony działający w imieniu małoletnich córek przeniósł decyzją Sądu na wnioskodawcę udziały małoletnich łącznie 3/8 w nieruchomości 296/10 bez spłat i dopłat. Strony podały wartość udziałów małoletnich córek w działce 296/10 na kwotę 60 000,00 zł. a wartość działki nr 296/24 na kwotę 65 000,00 zł. W dniu 20 listopada 2011 r. wnioskodawca jako jedyny właściciel działki 296/10 sprzedał nieruchomość za kwotę 200 000,00 zł.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wnioskodawca nabył udziały w działce 296/10 w różnym czasie i w różny sposób:

• w drodze umowy sprzedaży z dnia 26 czerwca 2003 r. (1/2),
• w dniu 13 października 2005 r. w spadku po żonie (1/4 z 1/2 tj. 1/8),
• w dniu 29 kwietnia 2010 r. w drodze zamiany (3/8).

Odnosząc powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, iż planowane zbycie działki nr 296/10 w części dotyczącej udziału nabytego w drodze sprzedaży (2003 r.) i spadku po zmarłej żonie (2005 r.) tj. łącznie 5/8 nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce ich nabycie, a tym samym nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, iż przychód uzyskany przez wnioskodawcę z tytułu odpłatnego zbycia w drodze umowy sprzedaży przedmiotowej działki, w części odpowiadającej udziałowi, jaki nabył w drodze umowy sprzedaży oraz w drodze spadku po zmarłej żonie nie będzie w ogóle podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem minęło ponad 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Natomiast w związku z faktem, że nabycie przedmiotowej działki przez wnioskodawcę w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze zamiany (3/8) nastąpiło w dniu 29 kwietnia 2010 r. a odpłatnego zbycia w drodze umowy sprzedaży wnioskodawca dokonał przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia tego udziału, transakcja sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu ustawy obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

Zgodnie bowiem z ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej zarówno przedwstępnej, jak i umowy przeniesienia własności, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów. Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Pamiętać jednak należy, że skoro sprzedaż działki nr 296/10 odpowiadająca udziałowi nabytemu w 2003 r. i 2005 r. tj. w drodze umowy sprzedaży i w drodze spadku po zmarłej żonie nie będzie stanowić dla wnioskodawcy źródła przychodu, to koszty odpłatnego zbycia i nakłady na działkę jakie ewentualnie wnioskodawca poniósł, przypadające proporcjonalnie na nabyty wówczas udział nie będą mogły być odliczone od przychodu podlegającego opodatkowaniu.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie natomiast do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Wobec powyższego, dokonana przez wnioskodawcę w dniu 20 listopada 2011 r. sprzedaż działki nr 296/10 w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 29 kwietnia 2010 r. w drodze zamiany skutkuje powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu na zasadzie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

Stosownie do powołanych przepisów należy stwierdzić, że przychodem ze sprzedaży działki nr 296/10 będzie wartość jaka jest wyrażona w cenie umowy sprzedaży, o ile odpowiada wartości rynkowej, którą można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia. Natomiast koszty uzyskania przychodu ustala się zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy, który ma zastosowanie w przypadku, kiedy zbywana nieruchomość lub prawo nabyte zostały odpłatnie. Zamiana bez wątpienia zaś jest formą odpłatnego nabycia. Kosztami uzyskania przychodu będą zatem koszty nabycia udziału w działce, którego sprzedaż jest źródłem przychodu. W przypadku sprzedaży nieruchomości lub prawa nabytego w drodze zamiany, kosztem uzyskania przychodu jest określona w umowie zamiany wartość nieruchomości lub prawa przekazanego na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość lub prawo będące przedmiotem sprzedaży.

W świetle powyższego, w przypadku wnioskodawcy do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy z tytułu sprzedaży działki nr 296/10, można zaliczyć wartość działki nr 296/24 zbytej w drodze zamiany (ustaloną w umowie zamiany). Aby bowiem nabyć udział wynoszący 3/8 w działce nr 296/10 wnioskodawca oddał w zamian działkę nr 296/24. I to wartość tej oddanej działki nr 296/24 stanowić będzie koszt nabycia udziału wynoszącego 3/8 w nowej działce, którą następnie wnioskodawca sprzedał. Do kosztów dodatkowo można zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość działki nr 296/10 w części przypadającej na ten udział. Różnica pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym.

Reasumując należy stwierdzić, iż odpłatne zbycie działki nr 296/10 w części odpowiadającej udziałowi nabytemu przez wnioskodawcę w 2003 r. i 2005 r. w ogóle nie stanowi dla niego źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem minęło ponad 5 lat od momentu nabycia. Natomiast opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód uzyskany ze sprzedaży działki nr 296/10 odpowiadający udziałowi nabytemu w 2010 r. w drodze zamiany. Jak wskazał wnioskodawca z tytułu sprzedaży uzyskał przychód wynoszący 200 000,00 zł. Tym samym przychód przypadający na udział podlegający opodatkowaniu (3/8) wynosi 75 000,00 zł. Jak zostało wyżej wyjaśnione w przypadku sprzedaży działki nabytej w drodze umowy zamiany, kosztem uzyskania przychodu jest określona w umowie zamiany wartość nieruchomości (lub prawa) przekazana na rzecz kontrahentów, czyli w niniejszej sprawie wartość działki nr 296/24 zbyta na rzecz dzieci wnioskodawcy. Tym samym jako koszt uzyskania przychodu wnioskodawca może wykazać 65 000,00 zł. Kwotę tę wnioskodawca może powiększyć o koszty sporządzenia umowy notarialnej zamiany, oczywiście jeśli takie poniósł.

Tym samym stanowisko wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

W odniesieniu do wyliczonej kwoty podatku podlegającej wpłacie, organ informuje, iż ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. Organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

W związku z powyższym tut. Organ nie może odnieść się do wyliczeń wskazanych przez wnioskodawcę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach