Temat interpretacji

Uwzględnienie obciążenia hipotecznego przy ustalaniu przychodu ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 25 stycznia 2017 r. (data wpływu 31 stycznia 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 10 kwietnia 2017 r. (data wpływu 13 kwietnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie uwzględnienia obciążenia hipotecznego przy ustalaniu przychodu ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 31 stycznia 2017 r. wpłynął do organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie uwzględnienia obciążenia hipotecznego przy ustalaniu przychodu ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 28 marca 2017 r., Nr 1061-IPTPB2.4511.118.2017.1.KR, wezwano Wnioskodawczynię, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 29 marca 2017 r. (skutecznie doręczone w dniu 3 kwietnia 2017 r.). W dniu 13 kwietnia 2017 r. (nadano w dniu 10 kwietnia 2017 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni otrzymała od swojego syna umową darowizny nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego), która była obciążona kredytem hipotecznym. Wnioskodawczyni zgodziła się na przyjęcie przedmiotu darowizny i w dalszym ciągu spłacała kredyt hipoteczny zaciągnięty przez poprzedniego właściciela. Ze względu na problemy ze zdrowiem, Wnioskodawczyni postanowiła sprzedać przedmiotową nieruchomość. Razem z kupującym, ze względu na obciążenie nieruchomości hipoteką, określili wartość sprzedaży na kwotę 150 000 zł. Nieruchomość wówczas była obciążona hipoteką na kwotę ok. 600 000 zł (hipoteka zwykła 400 000 zł i kaucyjna 200 000 zł). Mając na uwadze przepisy podatkowe, strony określiły w akcie notarialnym z dnia 13 grudnia 2013 r. wartość nieruchomości na kwotę 510 000 zł i od tej kwoty uiściły podatek od czynności cywilnoprawnej (uiszczono 2% podatku od sprzedaży), jednak jako kwotę sprzedaży wpisały 150 000 zł i taką kwotę Wnioskodawczyni otrzymała od kupującego i ta kwota została rozliczona przed Urzędem Skarbowym. Kupujący zakupił nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym i zobowiązał się do zapłaty obciążenia hipotecznego.

Urząd Skarbowy . stwierdził jednak, że zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia nieruchomości nie może, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiegać od wartości rynkowej określonej na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia długów i ciężarów. Organ stwierdził, że strony określiły w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości wartość nieruchomości na 510 000 zł i od tej kwoty podatnik winien uiścić podatek.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że przedmiotową nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła w drodze darowizny w dniu 22 kwietnia 2013 r. Na nieruchomość składa się prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku. Budynek został wybudowany w 2008 r. Tytuł do własności Wnioskodawczyni uzyskała w dniu 22 kwietnia 2013 r. (darowizna). Data sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawczynię to 13 grudnia 2013 r. Wnioskodawczyni nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, nie jest rolnikiem.

Wnioskodawczyni w związku z umową darowizny od syna i jej przyjęciem nie zawarła z bankiem udzielającym synowi kredytu hipotecznego, przy udziale syna, aneksu do umowy kredytu lub ugody dotyczącej przejęcia przez Nią długu zabezpieczonego hipoteką nieruchomości będącej przedmiotem darowizny. Wnioskodawczyni wskazała, że aby nie komplikować sytuacji w banku postanowiono, że Wnioskodawczyni sama będzie dokonywać płatności. Pomiędzy Wnioskodawczynią, kupującym oraz bankiem udzielającym kredytu hipotecznego zabezpieczonego na hipotece nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, nie został sporządzony aneks do umowy kredytu lub ugoda, na podstawie której kupujący przejął by dług z tytułu umowy kredytu oraz zobowiązał się do jego spłaty, a Wnioskodawczyni, a także kredytobiorca (syn Wnioskodawczyni) zostali by zwolnieni z długu przez bank. Wnioskodawczyni wskazała, że strony obawiały się możliwości zerwania umowy przez bank i przejęcia w ten sposób nieruchomości przez bank. Strony przeanalizowały umowę i dotychczas dokonane spłaty oraz potwierdziły aktualną do zapłaty kwotę zobowiązania hipotecznego. Następnie w oparciu o powyższe wyliczyli różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a kredytem. Do aktu jednak wpisano rzeczywistą wartość nieruchomości (bez hipoteki - cena ta nie była kwestionowana przez Urząd Skarbowy), w celu prawidłowego odprowadzenia podatku od czynności cywilno-prawnych. Z informacji, które posiada Wnioskodawczyni (wydruk z księgi wieczystej) nie wynika, aby nabywca spłacił w całości hipotekę. Jednak w ocenie Wnioskodawczyni jest to obojętne, ponieważ istotne jest określenie wartości na dzień sprzedaży nieruchomości i tego czy wartość nieruchomości (a co za tym idzie sposób jej opodatkowania) została w prawidłowy sposób rozliczona. Organ podatkowy nie rozstrzygnął sprawy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie

(ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):
Czy zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzasadnioną przyczyną wskazania mniejszej niż rynkowa wartości nieruchomości do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych może być ustanowiona na nieruchomości hipoteka, która nie zostaje spłacona w momencie zawarcia umowy?

Zdaniem Wnioskodawczyni (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku), prawidłowo złożyła deklarację PIT-39 za 2013 r. Prawidłowo oceniono przychód na kwotę 150 000 zł, ponieważ za taką kwotę nieruchomość została zbyta.

Wnioskodawczyni wskazała, że nieruchomość przy ul. ., na dzień sprzedaży obciążona była hipoteką na łączną kwotą 600 000 zł (hipoteka umowna zwykła 400 000 zł, hipoteka umowna kaucyjna 200 000 zł), a do spłaty pozostało wówczas ok. 350 000 zł.

Wnioskodawczyni podkreśliła, że hipoteka została ustanowiona na rzecz . S.A. w związku zaciągniętym przez właścicieli pierwotnych (.) kredytem na zakup przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawczyni wskazała, że hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które jest ściśle związane z nieruchomością, a każda sprzedaż (lub darowizna) nieruchomości nie powoduje jej usunięcia lub wykreślenia, a ciągle umożliwia zaspokojenie się z niej w przypadku, gdy kredyt nie będzie spłacany. Powyższym podyktowana była cena sprzedaży nieruchomości. Kolejny nabywca, co naturalne, zdawał sobie sprawę, że kupuje nieruchomość obciążoną hipoteką, dlatego cena nieruchomości odpowiadała w przybliżeniu wartości hipoteki oraz zapłaconej ceny. Stąd podatek od czynności cywilnoprawnej został pobrany od kwoty 510 000 zł, pomimo tego, że rzeczywista cena uzyskana za dom wynosiła 150 000 zł.

Wnioskodawczyni wskazała na treść art. 19 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, który w ust. 1 wskazuje, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. Niewątpliwie w ocenie Wnioskodawczyni, sytuacja określona powyżej kwalifikuje się jako uzasadniona przyczyna obniżenia ceny za nieruchomość. Co istotne, w momencie zakupu nieruchomości nie została spłacona hipoteka.

Wnioskodawczyni podkreśliła, że w świetle art. 19 ww. ustawy wartość rynkowa nieruchomości stanowi podstawę opodatkowania dopiero wówczas, gdy zostanie wykazane, że cena określona w umowie odbiega od wartości rynkowej w znacznym stopniu i bez uzasadnionej przyczyny, które to przyczyny podają strony umowy, wyjaśniając motywy, jakimi się kierowały, zawierając umowę, w szczególności co do wysokości ceny. Racjonalne wyjaśnienie tych przyczyn uniemożliwia ustalenie podstawy opodatkowania według wartości rynkowej (wyrok NSA z dnia 10 lutego 2000 r., SA/Sz 124/99, Temida (CD), Wydawnictwo Prawnicze Lex, Sopot 2001, nr 41511).

Według Wnioskodawczyni, oczywistym jest, że nie sposób w zasadzie podać wyczerpującego katalogu przyczyn, które mogą uzasadniać znaczne zaniżenie albo zawyżenie ceny sprzedaży w stosunku do wartości rynkowej rzeczy. W obrocie gospodarczym zdarzają się bowiem częstokroć sytuacje bardzo nietypowe, które mogą wpływać na wysokość ceny. Ponadto kompletnie nielogiczna byłaby sytuacja gdyby nabywca zapłacił cenę rynkową za nieruchomość, a następnie dodatkowo musiał spłacać kredyt hipoteczny. Wnioskodawczyni wskazała na treść wyroku z dnia 21 lutego 2014 r., sygn. akt II FSK 648/12 (LEX nr 1450353), w którym NSA wskazał, że przyczynami znacznego odbiegania ustalonej ceny transakcyjnej od wartości rynkowej może być m.in. stan prawny nieruchomości. Jednocześnie Wnioskodawczyni wskazała, że brak jest orzecznictwa w zakresie odpowiadającemu stanowi faktycznemu opisanemu powyżej. Istnieje wiele orzeczeń, które odnoszą się do kwestii spłaty hipoteki w momencie zakupu nieruchomości, jednak nie jest to sytuacja tożsama z tą będącą przedmiotem niniejszego postępowania. W ocenie Wnioskodawczyni, zasadne może być powołanie biegłego, który obliczy wartość nieruchomości z uwzględnieniem obciążenia hipotecznego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Rozstrzygającym faktem odnośnie ewentualnego opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw jest moment i forma prawna nabycia.

Użyty w ww. przepisie termin nabycie oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93, z późn. zm.), przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Świadczenie darczyńcy może polegać na działaniu lub zaniechaniu działania. Istotną cechą darowizny jest jej bezpłatny charakter. Oznacza to, że druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Przedmiotem darowizny mogą być rzeczy oraz zbywalne prawa majątkowe. Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje. Z tą datą darczyńca traci własność nieruchomości.

Wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z art. 47 § 1 ustawy Kodeks cywilny, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Stosownie do art. 48 ustawy Kodeks cywilny, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W myśl natomiast art. 232 § 1 ustawy Kodeks cywilny, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

Z kolei jak stanowi art. 235 § 1 ustawy Kodeks cywilny, budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Z § 2 tego przepisu wynika, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Z zacytowanych przepisów wynika, że co do zasady budynki posadowione na gruntach stanowią ich część składową. Odmiennie należy natomiast traktować budynki wzniesione na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Traktowane one być bowiem powinny jako odrębne nieruchomości i chociaż są ściśle związane z gruntem, stanowią oddzielny przedmiot władania. Związek nieruchomości gruntowej z budynkową wyraża się natomiast wyłącznie w tym, że żadna z nich nie może stanowić samodzielnego przedmiotu obrotu prawnego.

By stwierdzić, czy odpłatne zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu i budynku usytuowanego na tym gruncie stanowi źródło przychodu wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz według jakich zasad należy opodatkować przychód z tego tytułu, należy określić dwie daty: datę nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i datę nabycia bądź wybudowania budynku. W przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego, źródłem przychodu jest bowiem odrębnie sprzedaż prawa do gruntu i sprzedaż budynku, dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa, oraz nabycie lub wybudowanie budynku. Okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wyżej powołanej ustawy, jest w takim przypadku liczony odrębnie od daty nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu i od daty nabycia bądź wybudowania budynku.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła od swojego syna w drodze darowizny w dniu 22 kwietnia 2013 r. obciążone kredytem hipotecznym prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku. W dniu 13 grudnia 2013 r. Wnioskodawczyni sprzedała ww. prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku. Razem z kupującym, ze względu na obciążenie nieruchomości hipoteką, Wnioskodawczyni określiła wartość sprzedaży na kwotę 150 000 zł. Nieruchomość wówczas była obciążona hipoteką na kwotę ok. 600 000 zł (hipoteka zwykła 400 000 zł i kaucyjna 200 000 zł). Mając na uwadze przepisy podatkowe, strony określiły w akcie notarialnym z dnia 13 grudnia 2013 r. wartość nieruchomości na kwotę 510 000 zł i od tej kwoty uiściły podatek od czynności cywilnoprawnej, jednak jako kwotę sprzedaży wpisały 150 000 zł i taką kwotę Wnioskodawczyni otrzymała od kupującego i ta kwota została rozliczona przed Urzędem Skarbowym. Kupujący zakupił nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym i zobowiązał się do zapłaty obciążenia hipotecznego. Wnioskodawczyni w związku z umową darowizny od syna i jej przyjęciem nie zawarła z bankiem udzielającym synowi kredytu hipotecznego, aneksu do umowy kredytu lub ugody dotyczącej przejęcia przez Nią długu zabezpieczonego hipoteką nieruchomości będącej przedmiotem darowizny. Aby nie komplikować sytuacji w banku postanowiono, że Wnioskodawczyni sama będzie dokonywać płatności. Pomiędzy Wnioskodawczynią, kupującym oraz bankiem udzielającym kredytu hipotecznego zabezpieczonego na hipotece nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, nie został sporządzony aneks do umowy kredytu lub ugoda, na podstawie której kupujący przejął by dług z tytułu umowy kredytu oraz zobowiązał się do jego spłaty, a Wnioskodawczyni, a także kredytobiorca (syn Wnioskodawczyni) zostali by zwolnieni z długu przez bank.

W związku z powyższym, dochód uzyskany ze sprzedaży w 2013 r. prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku nabytego w darowiźnie od syna w 2013 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz nabycia budynku do momentu sprzedaży nie upłynęło 5 lat.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Co do zasady zatem, przychodem ze zbycia nieruchomości jest wartość nieruchomości określona w umowie, która winna odzwierciedlać cenę rynkową nieruchomości na dzień zbycia.

Natomiast stosownie do treści art. 19 ust. 4 ww. ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielania odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Z powyższych przepisów jasno zatem wynika, że przychodem jest cena sprzedaży określona w umowie, pod warunkiem, że wyraża wartość rynkową rzeczy lub praw.

Tym samym należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni może sama określić cenę zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku. Może przy tym brać pod uwagę fakt obciążenia ww. prawa hipoteką. Tak ustalona cena sprzedaży winna jednak odpowiadać wartości rynkowej ww. prawa w takim stanie faktycznym i prawnym. Możliwość określenia przychodu ze zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku na podstawie wysokości wartości rynkowej przedmiotowych praw, zgodnie z art. 19 ust. 4 zdanie drugie, przysługuje właściwemu organowi podatkowemu, jeśli stwierdzi on, że cena określona w umowie bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej ww. prawa. Przedtem jednak organ podatkowy wzywa sprzedającego do wskazania przyczyn takiego stanu rzeczy. Przy czym ustawa nie wskazuje, jakie czynniki mogą usprawiedliwiać stosowanie niskiej ceny, znacząco niższej niż wartość rynkowa zbywanych rzeczy lub praw. Wobec tego należy przyjąć, że dostatecznym uzasadnieniem będą wszelkie okoliczności obiektywnie zasadne (np. położenie nieruchomości, sąsiedztwo, stan techniczny czy prawny). Jednakże uzasadnienie niskiej ceny powinno zawierać konkretne dowody potwierdzające wyjaśnienia. Wskazać przy tym należy, że zgodnie z art. 180 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Trzeba również pamiętać, że organ podatkowy ma obowiązek zbadania przyczyn obniżenia ceny oraz swobodę oceny trafności przedłożonego materiału dowodowego. Niewątpliwie przesłanką uzasadniającą zastosowanie ceny niższej od wartości rynkowej z dnia sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku może być fakt, że prawo wieczyste użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku zostanie zbyte wraz z obciążającą hipoteką. Trafność ustalenia wysokości ceny sprzedaży podlega w takim przypadku ocenie właściwego organu podatkowego.

Zatem, stanowisko Wnioskodawczyni, że Jej przychodem będzie kwota stanowiąca cenę/wartość sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku (150 000 zł) jest prawidłowe, o ile cena ww. prawa podana w akcie notarialnym umowie sprzedaży będzie odpowiadała cenom rynkowym stosowanym w obrocie innymi prawami obciążonymi hipoteką.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Podkreślić należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku nie prowadzi postępowania dowodowego. Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej