Temat interpretacji

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. z 2000 r. Dz. U. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa wieczystego użytkowania gruntu (..), jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Podatek od przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu, zgodnie z art. 28 ust. 2 cytowanej wyżej ustawy. Powyższy przepis nie ma zastosowania, w przypadku, gdy podatnik w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia złoży oświadczenie, w którym zobowiąże się że przychód uzyskany z tego tytułu przeznaczy, w okresie dwóch lat od daty zbycia, na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i e ustawy o podatku dochodowym. Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej:

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont i modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

Art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy zwalnia natomiast z opodatkowania przychody wydatkowane, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a powyższego przepisu, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Powyższy przepis obowiązujący w 2004 r.nie zawiera już ograniczenia, które umożliwiało, przeznaczenie przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych nie wcześniej niż 24 miesiące przed datą sprzedaży, tak więc spłacany kredyt może być zaciągnięty także przed tym terminem. Z istoty rozwiązania zawartego w powyższym przepisie wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła korzystać ze zwolnienia, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku np. na spłatę kredytu czy zakup lokalu mieszkalnego. Wydatki poniesione przed datą sprzedaży nie mogą być uwzględnione do rozliczenia przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Nabycie nieruchomości lub praw majątkowych następuje natomiast w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność tej nieruchomości lub praw, która powinna posiadać formę aktu notarialnego. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, które zgodnie z art. 244 § 1 i 2 ustawy z dnia 23.04.1964 r. - kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) należy do tzw. ograniczonych praw rzeczowych, zasady nabywania, dysponowania i zbywania tego typu prawami są uregulowane w ustawie z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. jedn. z 2003 r. Dz. U. Nr 119, poz. 1116 ze zm.). Zgodnie z art. 17 tej ustawy spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą zawarcia między członkiem i spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Umowa ta powinna być zawarta po wybudowaniu lokalu i pod groźbą nieważności powinna mieć formę pisemną. Mając na uwadze treść pisma Ministerstwa Finansów z dnia 10.01.2002 r. nr PB2/MK-033-02-4/02 zamieszczonego w Biuletynie Skarbowym 2002/1/18 dopuszczalne jest skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i e ustawy również w sytuacji, gdy w okresie dwóch lat od daty sprzedaży zostanie zawarta umowa przedwstępna, określająca termin przeniesienia własności nieruchomości lub praw, na mocy której sprzedający (tu spółdzielnia mieszkaniowa) otrzyma część lub całość ceny sprzedaży. Warunkiem jednak skorzystania z tego zwolnienia jest sfinalizowanie takiej umowy (dostarczenie aktu notarialnego niezwłocznie po jego otrzymaniu) i prawidłowe udokumentowanie zawartej transakcji.