Temat interpretacji

Możliwość zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży na zakup dwóch działek budowlanych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 06 sierpnia 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 07 sierpnia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży działki jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 07 sierpnia 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży działki.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W latach 90-tych wnioskodawca nabył udziały w zapowiadającej się jako rozwojowa spółce A. Zarząd spółki A. po kilku latach odmówił zwrotu pieniędzy za wycofanie udziału w spółce córce B. i ogłosił niewypłacalność. Po kilkunastu latach starań i procesów sądowych wnioskodawcy udało się uzyskać przysądzenie jedynej pozostałej w spółce nieruchomości w postaci działki znajdującej się na terenach poprzemysłowych (rejon hałd pogórniczych). Działka miała status użytkowania wieczystego (ponad 2000 zł opłat rocznie).

Postanowieniem Sądu Rejonowego w dniu 30 listopada 2005 r. (uprawomocnienie orzeczenia 27 marca 2006 r.) wnioskodawcy została przysądzona nieruchomość gruntowa o powierzchni 6 614 m2 , co tylko częściowo pokrywało jego straty.

Następnie wnioskodawca wskazuje, iż wkrótce okazało się, że teren ten (odludzie) zaczął służyć jako składowisko śmieci i gruzu, a władze miejskie zmuszały wnioskodawcę do ich usunięcia na jego koszt. Kilka lat starań o sprzedaż tego terenu nie przyniosło rezultatów. Wreszcie, w 2010 r., pojawiła się okazja sprzedaży tej działki, ponieważ teren przylegał do hałd z kamieniem (odpady pogórnicze), który można było wykorzystać na drogi, a obok przebiegać miała autostrada.

Firma, która chciała dokonać zakupu postawiła warunek szybkiej realizacji transakcji, ponieważ opóźnienie psuło jej interes. Dlatego wnioskodawca zdecydował się na sprzedaż przed upływem 5 lat od nabycia. Sprzedaż działki miała miejsce w maju 2010 r. za kwotę 562 190 zł. W odpowiednim czasie wnioskodawca złożył PIT-23 wpłacając jako podatek dochodowy kwotę 16 219 zł i deklarując równocześnie, że kwotę 400 000 zł przeznaczy na zakup nieruchomości.

Uwzględniając różne warianty życiowe przyszłego wykorzystania nabytych nieruchomości wnioskodawca dokonał zakupu dwóch działek budowlanych, za które zapłacił kwotę przekraczającą pierwotnie 400 000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w końcowym rozliczeniu (korekcie) deklaracji PIT-23 wnioskodawca może ująć zakup dwóch działek budowlanych...

Zdaniem wnioskodawcy, ponieważ ustawodawca nie określił żadnych ograniczeń dotyczących liczby, rodzaju, wielkości czy też areału nieruchomości, zakup ten spełnia warunki ulgi wymienione w ustawie. Odnośnie wykorzystania w przyszłości: działki te będą z pewnością wykorzystane na cele mieszkaniowe wnioskodawcy, syna lub jego rodziny. Nawet gdyby z przyczyn losowych nastąpiła ich sprzedaż, to nie zmieni to faktu, że osiągnięte zostaną cele zwiększenia substancji mieszkaniowej, a należne podatki zostaną opłacone.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia, aby ustalić czy powstało źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy oraz jakie brzmienie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie miało zastosowanie przy określeniu właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia. Ocena prawna skutków podatkowych w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości jest skonkretyzowana bowiem odrębnie dla nieruchomości nabytych do 31 grudnia 2006 r., odrębnie dla nieruchomości nabytych od 01 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. i odrębnie dla nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2008 r.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego w maju 2010 r. wnioskodawca sprzedał za kwotę 562 190 zł działkę, której własność nabył w dniu 27 marca 2006 r. w drodze przysądzenia przez Sąd.

Odnosząc się zatem do skutków podatkowych sprzedaży działki stwierdzić należy, iż do sprzedaży w 2010 r. działki nabytej w 2006 r., będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże na podstawie art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Stosownie do art. 28 ust. 2 tej ustawy, podatek od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r., z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo- kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne, w związku z tym tylko realizacja powyższych celów pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego przez wnioskodawcę ze sprzedaży działki.

Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części

-przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż środki ze sprzedaży działki wnioskodawca przeznaczył na zakup dwóch działek budowlanych, za które zapłacił kwotę przekraczającą pierwotnie zakładaną i wykazaną w deklaracji PIT-23 tj. 400 000 zł.

W opisanej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane wspominanym przepisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a). Zauważyć bowiem należy, że z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) nie wynika ograniczenie wydatków do jednej tylko inwestycji na cele mieszkaniowe. Wymienia się tylko rodzaj tych wydatków i termin wydatkowania środków, a nie ich ilość. Zatem przychód uzyskany ze sprzedaży działki, przeznaczony na zakup w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży tej działki, dwóch innych działek budowlanych, podlegał będzie zwolnieniu z opodatkowania, o ile zakup ten został rzeczywiście dokonany przez wnioskodawcę (na jego imię i nazwisko), w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży i nie ma związku z działalnością gospodarczą.

Na przeszkodzie do skorzystania ze zwolnienia nie stoi przy tym okoliczność, że w deklaracji PIT-23 złożonej w ustawowym terminie 14 dni od daty sprzedaży wnioskodawca zadeklarował jedynie kwotę 400 000 zł jako przewidywaną do wydatkowania na cele mieszkaniowe. Należy bowiem wyjaśnić, że złożenie oświadczenia o wysokości kwoty przychodu jaka zostanie wydatkowana na cele wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest warunkiem koniecznym do skorzystania ze zwolnienia, gdyż od złożenia takiego oświadczenia ustawodawca nie uzależnił w art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy prawa do zwolnienia z opodatkowania. Skoro kwestia złożenia deklaracji wraz z oświadczeniem o wysokości kwoty przychodu ze sprzedaży przewidzianej do wydatkowania nie jest wymieniona w art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to o skorzystaniu ze zwolnienia decydować będzie faktyczne wydatkowanie środków w przepisanym terminie.

Wnioskodawcy przysługuje zatem prawo do złożenia korekty deklaracji PIT-23 wraz z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty. Zwrot podatku będzie jednak zasadny tylko wtedy, gdy wnioskodawca rzeczywiście w ciągu dwóch lat licząc od daty sprzedaży wydatkował środki uzyskane ze sprzedaży działki nabytej w 2006 r. na cele wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czyli na wspomniany zakup dwóch działek budowlanych.

Dalsze losy nabytych działek budowlanych (wykorzystanie przez wnioskodawcę, jego syna, rodzinę, sprzedaż) nie mają znaczenia dla dokonanego rozstrzygnięcia, ponieważ nabycie sprzedanej działki miało miejsce w 2006 r., a więc pod rządami ustawy w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r., a wówczas ustawodawca nie uzależniał przedmiotowego zwolnienia od spełniania dodatkowych uwarunkowań.

Z powyższego względu stanowisko wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 656 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach