Temat interpretacji

Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 26 stycznia 2017 r. (data wpływu 27 stycznia 2017 r.), uzupełnionym w dniu 3 kwietnia 2017 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości jest:

• prawidłowe w części dot. złożenia oddzielnego zeznania podatkowego,
• nieprawidłowe w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 27 stycznia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Wniosek uzupełniono w dniu 3 kwietnia 2017 r.

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

23 grudnia 2016 r. Wnioskodawczyni sprzedała nieruchomość objętą wspólnością majątkową małżeńską za kwotę 255.000 zł. Nieruchomość nabyto w następujący sposób: 1/6 Wnioskodawczyni nabyła do majątku osobistego tytułem dziedziczenia po matce zmarłej w dniu 14 stycznia 2008 r. Następnie w dniu 23 lipca 2015 r. nabyła wraz z mężem udział 4/6 do majątku wspólnego na podstawie umowy dożywocia. Pozostały udział 1/6 w nieruchomości należał do brata Wnioskodawczyni.

Z kolei w dniu 9 września 2016 r. na mocy postanowienia sądu doszło do zniesienia współwłasności nieruchomości w ten sposób, że nieruchomość została przyznana na własność Wnioskodawczyni i jej męża na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej, zaś na rzecz brata podatniczki sąd zasądził solidarnie spłatę w kwocie 40.000 zł. Kwotę tę Wnioskodawczyni zapłaciła.

Wnioskodawczyni chce przeznaczyć przychód na cele mieszkaniowe chce zapłacić za wykonanie kuchni w stałej zabudowie kwotę 30.000 zł, jak również położyć kostkę wkoło domu za kwotę 20.000 zł. Prace te mają być wykonane w domu, którego współwłaścicielką wraz z mężem jest Wnioskodawczyni.

W uzupełnieniu wskazano, że udział 1/6 nabyty pierwotnie w drodze spadku w 2008 r. w momencie sprzedaży mieścił się w majątku wspólnym Wnioskodawczyni i jej małżonka. Przedmiotowy udział wszedł do majątku wspólnego na mocy postanowienia sądu z dnia 9 września 2016 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Jaka kwota stanowi przychód podatniczki z tytułu zbycia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego?
2. Czy Wnioskodawczyni ma złożyć osobny PIT-39, czy też wspólnie z mężem?
3. Czy spłata współwłaściciela stanowi koszt uzyskania przychodu?
4. Czy wydatki, na wykonanie kuchni w stałej zabudowie stanowią wydatki na cele mieszkaniowe?
5. Czy wydatki na położenie kostki wokół domu stanowią wydatki na cele mieszkaniowe?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT przychodem jest kwota uzyskana za odpłatne zbycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości, które nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Ponieważ nieruchomość objęta była wspólnością majątkową małżeńską podatniczki to zbyciu podlegał jej udział wynoszący 1/2 inaczej również 3/6. Tym samym co do zasady przychód podatniczki stanowić powinna połowa uzyskanej ceny, czyli kwota 127.500 zł. Tym niemniej podatniczka nabyła udział w nieruchomości wynoszący 1/6 tytułem spadku po mamie w roku 2008, a zatem zbycie tej części nastąpiło już po upływie 5 lat od nabycia. Mając na uwadze powyższe podatniczka powinna poddać opodatkowaniu przychód z tytułu zbycia 2/6 udziału w nieruchomości, a zatem jej przychód do opodatkowania wynosi 85.000 zł.

Podatniczka powinna złożyć swój własny PIT-39, w którym wskaże kwotę przychodu 85.000 zł. Mąż powinien złożyć z kolei swój własny PIT-39, w którym wskaże kwotę przychodu 127.500 zł.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub udziału w niej stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Skoro kosztem nabycia udziału 1/6 była spłata na rzecz współwłaściciela, którą podatniczka zapłaciła to kwotę 40.000 zł podatniczka może uznać za koszt uzyskania przychodu.

Zgodnie z art. 25 ust. 2 pkt 1 lit. d) za wydatki na cele mieszkaniowe uznaje się wydatki na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. Tym samym cena za wykonanie kuchni w zabudowie stałej, która będzie wykonywana na specjalne zamówienie i pod konkretny wymiar i nie będzie mogła być przeniesiona do innego budynku stanowią wydatki na cele mieszkaniowe. Kuchnia ta będzie bowiem na stałe związana z nieruchomością i stanie się jej częścią składową. Wydatki na położenie kostki brukowej wokół domu również stanowią wydatki na cele mieszkaniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe w części dot. złożenia oddzielnego zeznania podatkowego oraz nieprawidłowe w pozostałym zakresie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032 z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, to stanowi ona źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W opisanym stanie faktycznym Wnioskodawczyni nabyła udział 1/6 w nieruchomości w 2008 r. Pozostałe udziały: 4/6 na podstawie umowy dożywocia oraz 1/6 na mocy postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności nabyto do majątku wspólnego Wnioskodawczyni i jej męża kolejno w 2015 i 2016 r. W drodze zniesienia współwłasności udział nabyty przez Wnioskodawczynię do jej majątku osobistego w 2008 r. (1/6) został przeniesiony do majątku wspólnego jej i małżonka. W związku z powyższym przychód przypadający Wnioskodawczyni wynosi połowę przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości po odliczeniu kwoty odpowiadającej połowie wartości udziału nabytego w 2008 r. Innymi słowy, Wnioskodawczyni nie będzie płaciła podatku od kwoty odpowiadającej połowie udziału 1/6, czyli od 1/12 kwoty ze zbycia nieruchomości. Przypadający na nią i podlegający opodatkowaniu przychód odpowiada zaś 5/12 kwoty z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. ac, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W świetle przytoczonych powyżej przepisów Wnioskodawczyni zobowiązana jest zapłacić podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Dochód zaś jest różnicą między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych. Skoro zaś do kosztów uzyskania przychodu zalicza się m.in. udokumentowane koszty nabycia nieruchomości, to dokonana solidarnie z mężem przez Wnioskodawczynię spłata jej brata w ramach zniesienia współwłasności nieruchomości pomniejszy w połowie dokonanej kwoty spłaty przychód ze sprzedaży.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Stanowi on, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z kolei, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

• położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W świetle art. 21 ust. 26 ustawy, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Wskazać należy, że zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że wykonanie kuchni w stałej zabudowie nie należy do wymienionych w art. 21 ust. 25 wydatków mieszkaniowych. Użyte w lit. d) i e) powyższego przepisu pojęcia: adaptacja i remont odnoszą się bowiem do innych czynności o charakterze budowlanym. Adaptacja polega bowiem na przystosowaniu obiektu do nowej funkcji, której dotychczas nie pełnił. Z kolei w świetle przepisu art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994 r., Nr 89 poz. 414 z późn. zm.) poprzez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Za remont uważa się w szczególności wykonanie robót budowlanych w istniejącym budynku mieszkalnym lub lokalu mieszkalnym wraz z wymianą dotychczas użytkowanych, zużytych składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji). Wyposażenie mieszkania w stałą zabudowę nie mieści się więc w definicji powyższych pojęć, zaś przyporządkowanie takiego wydatku do którejkolwiek innej wymienionej w art. 21 ust. 25 ustawy kategorii wydatków mieszkaniowych jest oczywiście niesłuszne.

Nie będzie także stanowić wydatku na własne cele mieszkaniowe wydatek poniesiony na położenie kostki wokół domu nie spełnia bowiem dyspozycji zawartej w art. 21 ust. 1 pkt 25 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wykonanie takich prac nie jest budową budynku mieszkalnego, lecz zagospodarowaniem terenu wokół budynku. Ustawodawca nie przewidział zwolnienia dla takich inwestycji, ale tylko dla budowy budynku mieszkalnego, co oznacza, że wydatki takie nie są wydatkami korzystającymi ze zwolnienia.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany wykazać w zeznaniu podatkowym:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości przychód rozlicza się na odrębnym zeznaniu podatkowym. W przypadku gdy nieruchomość należała do kilku właścicieli, każdy musi rozliczyć się odrębnie ze swojej części. Formularzem właściwym do rozliczenia się z tego źródła przychodów będzie PIT-39.

Reasumując, przychód Wnioskodawczyni z odpłatnego zbycia nieruchomości odpowiada 5/12 ceny sprzedaży, ponieważ przypadająca na nią część udziału nabytego w 2008 r. (1/12) nie podlega opodatkowaniu. Kosztami uzyskania przychodu są m.in. udokumentowane koszty nabycia, dlatego można do nich zaliczyć połowę kwoty spłaty na rzecz brata Wnioskodawczyni. Natomiast wydatkowanie środków pieniężnych na instalację stałej zabudowy w kuchni i położenie kostki wokół domu nie służy realizacji własnych celów mieszkaniowych w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 25 ustawy. Małżonkowie zaś powinni rozliczyć się ze sprzedaży nieruchomości oddzielnie i właściwym formularzem zeznania podatkowego dla takiego przychodu jest PIT-39.

Podkreślenia wymaga też, że organ interpretacyjny nie jest uprawniony do dokonywania obliczenia podstawy opodatkowania. W polskim systemie prawa podatkowego obowiązuje zasada samoobliczenia podatku. Interpretacja indywidualna w odróżnieniu od aktu administracyjnego nie jest (co do zasady) skierowana wprost na wywołanie skutków prawnych, lecz ocenę stanowiska wnioskodawcy bądź wskazanie prawidłowego stanowiska, z uzasadnieniem prawnym, przy uwzględnieniu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego przez zainteresowanego we wniosku o interpretację. Istotą interpretacji indywidualnej jest rozstrzygnięcie, czy wnioskodawca prawidłowo postrzega, jakie skutki prawne na gruncie określonych przepisów prawa podatkowego wywołuje przedstawiony przez niego stan faktyczny albo zdarzenie przyszłe. Wydanie interpretacji indywidualnej nie zwalnia podatnika z obowiązku obliczenia zobowiązania podatkowego. Organ wydający interpretację przepisów prawa podatkowego nie może w szczególności prowadzić postępowania ani podejmować rozstrzygnięć zastrzeżonych dla innego trybu orzekania, w tym w postępowaniu kontrolnym czy podatkowym prowadzonym w oparciu o konkretną dokumentację.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego przedstawionych przez Wnioskodawczynię oraz stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

w części prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej