Zdaniem Wnioskodawcy ad. 1, nabył on udział we współwłasności budynku w dniu 20 lutego 2004 r. w drodze darowizny (akt notarialny repertorium A nr x/2004) od swojego ojca W. W. Następnie, aktem notarialnym repertorium A nr x/2008 Wnioskodawca nabył taki sam udział, wynoszący 0,07493 części, w użytkowaniu wieczystym gruntu, na którym posadowiono wspomniany budynek. W dniu 10 lutego 2011 r. została zniesiona współwłasność budynku w wyniku czego wydzielono w nim stanowiące odrębną własność lokale, zaś Wnioskodawcy przyznano udział we współwłasności lokalu nr 7.

Zniesienie współwłasności rzeczy polegające na jej fizycznym i prawnym podziale nie może być traktowane jako odpłatne zbycie udziału w rzeczy z jednoczesnym nabyciem nowej rzeczy. Wynika to z faktu, iż w wyniku podziału rzeczy dotychczasowy współwłaściciel cały czas utrzymuje uprawnienia właścicielskie, z tym, że przysługująca mu współwłasność rzeczy zostaje przekształcona we własność konkretnej, fizycznie i prawnie wyodrębnionej z niej mniejszej rzeczy. W zamian za to dotychczasowy współwłaściciel nie dzieli już przysługującego mu prawa do całej rzeczy z pozostałymi współwłaścicielami, lecz staje się wyłącznym właścicielem pewnej wydzielonej mniejszej rzeczy.

Zniesienie współwłasności jedynie wówczas może być traktowane jako odpłatne zbycie rzeczy lub prawa w rozumieniu art. 10 ust. ł pkt 8 ustawy PłT, gdyby wiązało się z uzyskaniem spłaty przez uczestnika takiej transakcji. Skoro A. T. W. nie otrzymał żadnej kwoty pieniężnej przy zniesieniu współwłasności, to czynność ta nie może być traktowana jako odpłatne zbycie udziału we współwłasności budynku oraz nabycie udziału w wyodrębnionym wówczas lokalu nr 7 w tym budynku.

Zdaniem Wnioskodawcy ad. 2 ustanowienia użytkowania wieczystego gruntu, na podstawie aktu notarialnego repertorium A nr x/2008 nie można uznać za nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c ustawy PIT. Nabycie to miało charakter restytucyjny i stanowiło jedynie przywrócenie stosunków prawno-rzeczowych sprzed wywłaszczenia na podstawie Dekretu Warszawskiego. W konsekwencji oznacza to, że zbycie tak uzyskanych praw, nawet przed upływem pięcioletniego okresu wskazanego w ustawie PIT, nie powinno powodować powstania przychodu podatkowego. Taki wniosek wypływa też z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2002 r. zapadłego w sprawie o sygnaturze akt III RN 18/02 (LEX nr 53432).

Z ostrożności należy jednakże zaznaczyć, iż dopuszczalne jest też stanowisko wskazujące, iż przy ocenie podatkowych skutków zbycia użytkowania wieczystego przez następców prawnych wywłaszczonych właścicieli istotna jest data nabycia roszczeń o restytucję utraconych praw. W przypadku A. T. W. nabycie tych roszczeń nastąpiło w dniu 20 lutego 2004 r. w drodze darowizny od W. W. Ta wykładnia opiera się na założeniu, iż gdyby nieruchomość nie została wywłaszczona, ewentualnie ustanowiono by na niej wieczystą dzierżawę na rzecz A. W. (pradziadka Wnioskodawcy), to A. T. W. nabyłby współwłasność gruntu albo udział w użytkowaniu wieczystym gruntu w drodze wspomnianej darowizny.

Należy mieć na względzie, iż na podstawie umowy darowizny z dnia 20 lutego 2004 r. na Wnioskodawcę przeniesiono także udział (a nie roszczenia) we współwłasności budynku. Skoro od końca roku, w którym doszło do darowizny (2004 r.) do planowanej na rok 2012 sprzedaży udziału w lokalu nr 7 w W. minęło już 5 lat, to sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a i c ustawy PIT, źródłem przychodów może być odpłatne zbycie użytkowania wieczystego lub nieruchomości jedynie wówczas, gdy od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie nie upłynął okres 5 lat. W przedmiotowej sprawie należy założyć, iż zarówno współwłasność budynku, jak i udział w użytkowaniu wieczystym gruntu pod tym budynkiem, które obecnie odpowiadają udziałowi w lokalu mieszkalnym nr 7, zostały nabyte przez wnioskodawcę w drodze darowizny w dniu 20 lutego 2004 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w zakresie pytania oznaczonego we wniosku Nr 1 uznaje się za prawidłowe. w zakresie pytania oznaczonego we wniosku Nr 2 uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r., poz. 361, ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m. in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów
   • jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jak z powyższego wynika dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w drodze darowizny od ojca w dniu 20.02.2004 r. nabył udział we współwłasności budynku i roszczenia o oddanie w wieczyste użytkowanie gruntu. W dniu 10.02, 2011 r. została zniesione współwłasność budynku, w wyniku czego, Wnioskodawca stał się współwłaścicielem lokalu Nr 7.

W tym miejscu, wskazać należy, iż współwłasność jest instytucją prawa cywilnego, polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zmianami).

W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.

Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. W przypadku, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu musi być traktowany w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

W przedstawiony stanie faktycznym, Wnioskodawca wskazuje, że wartość otrzymanego przez Niego udziału w lokalu Nr 7 (x/10000) wraz z udziałem w wieczystym użytkowaniu gruntu związanym z tym lokalem, odpowiada dokładnie wartości udziału przypadającego na Wnioskodawcę we współwłasności tej części budynku (0,494) wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu związanym z tą częścią budynku, z której dokonano wydzielenia 8 lokali.

Zatem, w tak przedstawionym stanie faktycznym, udział w przedmiotowej nieruchomości po dokonaniu zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki Wnioskodawca nabył na podstawie umowy darowizny zawartej w dniu 20.02.2004 r.

Zatem za dzień nabycia lokalu należy uznać datę dokonania darowizny.

Odnosząc się natomiast w tym miejscu do momentu ustalenia daty nabycia prawa wieczystego użytkowania przez Wnioskodawcę, wskazać należy, iż prawo własności w systemie prawnym jest traktowane jako prawo o najszerszej treści i w porównaniu z innymi prawami, jako prawo najsilniejsze w stosunku do rzeczy. Własność jest bezterminowym prawem trwa tak długo, jak długo istnieje rzecz, która jest przedmiotem własności.

W dopuszczonych prawem sytuacjach u podstaw zwrotu wywłaszczonej nieruchomości (także przejętej wskutek karnego przymusu) leży wola prawowitego właściciela, a w przypadku jego śmierci wola jego spadkobierców.

Prawo użytkowania wieczystego jest silnym prawem rzeczowym, lokującym się w hierarchii tych praw bezpośrednio po prawie własności, a przed ograniczonymi prawami rzeczowymi, co pozwala na potraktowanie ustanowienia użytkowania wieczystego jako swoistej restytucji stosunków własnościowych.

Oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu warszawskiego skomunalizowanego Dekretem z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta W., w wypadku spełnienia przesłanek przewidzianych w tym akcie prawnym przez ubiegającego się o to dotychczasowego właściciela tego gruntu lub jego następców prawnych, miało niewątpliwie charakter rekompensacyjny. Przepis art. 7 ust. 1 dekretu przewidywał, że:

• dotychczasowy właściciel gruntu, prawni następcy właściciela, będący w posiadaniu gruntu, lub osoby prawa jego reprezentujące, mogą w ciągu 6 miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę zgłosić wniosek o przyznanie na tym gruncie jego dotychczasowemu właścicielowi prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną;

• gmina uwzględni wniosek, jeżeli korzystanie z gruntu przez dotychczasowego właściciela da się pogodzić z przeznaczeniem gruntu według planu zabudowania;

• w razie uwzględnienia wniosku gmina ustali, czy przekazanie gruntu nastąpi tytułem wieczystej dzierżawy, czy na prawie zabudowy, oraz określi warunki, pod którymi umowa może być zawarta;

• w przypadku nieuwzględnienia wniosku, gmina zaofiaruje uprawnionemu, w miarę posiadania zapasu gruntów - na tych samych warunkach dzierżawę wieczystą gruntu równej wartości użytkowej, bądź prawo zabudowy na takim gruncie;

• w razie niezgłoszenia wniosku, przewidzianego w ust. 1, lub nieprzyznania z jakichkolwiek innych przyczyn dotychczasowemu właścicielowi wieczystej dzierżawy albo prawa zabudowy, gmina obowiązana jest uiścić odszkodowanie w myśl art. 9. Zgodnie z art. 9 dekretu, odszkodowanie miało być wypłacone w ,,miejskich papierach wartościowych", które jednak nigdy nie zostały wyemitowane.

Jak wynika z przytoczonej regulacji, prawodawcy niewątpliwie chodziło o zrekompensowanie dotychczasowym właścicielom (ich następcom prawnym) przejścia na własność gminy miasta W. gruntów stanowiących dotąd ich własność. W dekrecie od razu uregulowano kwestię stosownych rekompensat. Odzyskanie prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną (art. 7 ust. 1 dekretu, obecnie prawa wieczystego użytkowania) było ustawowo zagwarantowaną formą rekompensaty.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nabył w drodze darowizny wszelkie prawa i roszczenia wynikające z art. 7 dekretu.

W świetle powyższego, stwierdza się, iż w przedmiotowej sprawie nie doszło do restytucji wcześniej panujących stosunków prawnorzeczowych. Wnioskodawca nie był w przeszłości właścicielem, ani spadkobiercą właściciela skomunalizowanej nieruchomości warszawskiej, ale na mocy nieodpłatnej czynności cywilnoprawnej tj. umowy darowizny z dnia 20 lutego 2004 r., stał się podmiotem uprawnionym, na podstawie przepisów dekretu, do żądania ustanowienia i oddania w użytkowanie wieczyste gruntu.

Roszczenia te zostały zrealizowane w dniu 14.10.2008 r. na mocy aktu notarialnego, w którym miasto W. ustanowiło użytkowanie wieczyste na rzecz m.in. Wnioskodawcy.

Zatem prawo wieczystego użytkowania gruntu Wnioskodawca nabył w dniu 14 października 2008 r.

Dokonując oceny skutków sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu nabytej przez Wnioskodawcę w 2008 roku, należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) z dniem 1 stycznia 2009 r. zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Reasumując:

• zniesienie w dniu 10 lutego 2011 r. współwłasności budynku nie stanowi nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem nie rodzi po stronie Wnioskodawcy obowiązku podatkowego,

• przychód ze sprzedaży przez Wnioskodawcę udziału w lokalu mieszkalnym nr 7, znajdującym się w budynku, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5-cio letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - nabycie tej nieruchomości nastąpiło w dniu 20.02.2004 r. w drodze darowizny,

• przychód ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu, stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż sprzedaż zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Opodatkowaniu podlegać będzie dochód określony zgodnie z regulacjami prawnymi wynikającymi z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2007 r. do 31.12.2008 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002, r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 972 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie