Temat interpretacji

w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia z 27 lutego 2017 r. (data wpływu 1 marca 2017 r.), uzupełnionym 22 maja 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 1 marca 2017 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 9 maja 2017 r., Znak: 0111-KDIB3-2.4012.70.1.ASZ, 0111-KDIB1-1.4011.1.2017.1.PB wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniu 22 maja 2017 r.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest podatnikiem VAT, prowadzi jednoosobowo działalność gospodarczą, w zakres której wchodzi najem nieruchomości. W 2006 roku najmowana nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawczynię od Spółdzielni Mieszkaniowej, w ramach małżeńskiej wspólności ustawowej, jako własnościowe prawo do lokalu. Obejmowało ono lokal, który w rzeczywistości był budynkiem piętrowym, dobudowanym do bloku i traktowany przez Spółdzielnię jako jedna nieruchomość wraz z blokiem. Nabycie było zwolnione z podatku VAT.

Z dniem 31 sierpnia 2006 roku, nabyte własnościowe prawo do lokalu zostało przekazane na majątek firmy Wnioskodawczyni, a następnie amortyzowane. Pomieszczenie na parterze zostało wynajęte dnia 1 września 2006 roku, i jest wynajmowane do tej pory. Lokale na piętrze są użytkowane przez męża i córkę Wnioskodawczyni, na podstawie umów użyczenia z 1 stycznia 2007 i 1 listopada 2008 roku, oraz firmę Wnioskodawczyni. W trakcie użytkowania lokali nie zostały poniesione żadne nakłady na prace remontowe, modernizacyjne, adaptacyjne czy też rozbudowę. W dniu 28 czerwca 2013 r. uległa jedynie zmiana klasyfikacji prawa do lokalu, która z własnościowego prawa do lokalu została przekształcona na własność, z wyłączeniem i ustanowieniem odrębnej nieruchomości. W związku z planowanym na czerwiec 2017 roku, zamknięciem działalności gospodarczej budynek zostanie wycofany z ewidencji środków trwałych i przekazany na cele prywatne do majątku osobistego. Od 1 lipca 2017 roku, już jako prywatna osoba nieprowadząca działalności gospodarczej, Wnioskodawczyni chce nadal wynajmować lokal, najem opodatkować w formie podatku zryczałtowanego i zrezygnować z podatku VAT. Wnioskodawczyni dodaje, że jako osoba prywatna wynajmuje też mieszkanie opodatkowane w formie ryczałtu.

W piśmie z dnia 19 maja 2017 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku Wnioskodawczyni wskazała m.in. że:

• umowy najmu i użyczenia dot. nieruchomości, która zostanie wycofana z działalności gospodarczej zostały zawarte w ramach prowadzonej działalności,
• umowy te zostaną rozwiązane z dniem zakończenia działalności gospodarczej, a następnie zostaną podpisane nowe umowy zawarte już z osoba fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy z tytułu najmu wycofanego do majątku prywatnego lokalu, Wnioskodawczyni już jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, będzie mogła od 1 lipca 2017 roku, być opodatkowana na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego?

(pytanie oznaczone we wniosku Nr 2)

Zdaniem Wnioskodawczyni, jest już zgłoszony najem opodatkowany w formie ryczałtu, więc wycofana nieruchomość od 1 lipca 2017 roku, jako następna wynajmowana nieruchomość, też będzie mogła być opodatkowana w formie ryczałtu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017, poz. 459), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm., dalej: u.p.d.o.f."), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. W myśl art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f., odrębnymi przychodami są określone w pkt 3 i 6:

• pozarolnicza działalność gospodarcza,
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlana, handlową, usługowa, polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 u.p.d.o.f.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.f.o.f. i winien zostać zaliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 11 u.p.d.o.f. stanowi, iż przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 u.p.d.o.f.).

Z kolei, według art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., odrębnym źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. W art. 16a u.p.d.o.f. wskazano przy tym, iż przy określaniu przychodów z tytułu umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, przepis art. 14 ust. 2b u.p.d.o.f. stosuje się odpowiednio, z tym że opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu zapłaty.

Z powyższych przepisów wynika, iż najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. Kwalifikacja przychodów pod tym względem nie jest przy tym ograniczona ilością wynajmowanych nieruchomości, lecz charakterem zawartych umów najmu a także ewentualnym powiązaniem funkcjonalnym wynajętych nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wynajęta nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, lub jeśli najem jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, to przychody z takiego najmu należy kwalifikować jako przychody z działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobowo działalność gospodarczą, w zakres której wchodzi najem nieruchomości. W związku z planowanym na czerwiec 2017 roku zamknięciem działalności gospodarczej, budynek zostanie wycofany z ewidencji środków trwałych i przekazany na cele prywatne do majątku osobistego. Umowy najmu zostaną rozwiązane z dniem zakończenia działalności gospodarczej, a następnie zostaną podpisane nowe umowy już z osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Od 1 lipca 2017 roku, już jako prywatna osoba nieprowadząca działalności gospodarczej, Wnioskodawczyni chce nadal wynajmować lokal.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że jeżeli Wnioskodawczyni w istocie nie prowadzi i nie będzie prowadziła działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości, a umowy najmu nieruchomości zostały/zostaną zawarte, również z tym samym podmiotem, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, to przychody uzyskiwane z wynajmu ww. nieruchomości lokalowych stanowiących jej majątek osobisty będzie mogła zaliczyć do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. i zgodnie ze swoim wyborem opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, o ile zostaną spełnione wymogi określone w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 2180 ze zm., dalej: u.z.p.d.).

Ponadto należy wyraźnie zastrzec, iż przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli w wyniku ewentualnego postępowania podatkowego lub kontrolnego organy podatkowe ustalą, że przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe różni się od rzeczywistego, to Wnioskodawczyni nie będzie mogła powołać się na wydaną niniejszą interpretację indywidualną, gdyż dotyczyła ona wyłącznie przychodu z najmu, który nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej.

Z uwagi na powyższe, stanowisko Wnioskodawczyni z ww. zastrzeżeniem należy uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, że w zakresie dotyczącym podatku od towaru i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej