Temat interpretacji

P O S T A N O W I E N I E

Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków-Krowodrza działając na podstawie art. 14a § 1 oraz § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) po rozpatrzeniu Pana wniosku z dnia 29 czerwca 2005 r. (data wpływu do organu podatkowego: 29.06.2005 r.), w sprawie udzielenia interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych stwierdza, iż przedstawione we wniosku stanowisko jest prawidłowe.

U Z A S A D N I E N I E

Z przedstawionego w złożonym piśmie stanu faktycznego wynika, iż w 1987 r. stał się Pan w drodze spadkobrania współwłaścicielem nieruchomości położonej w K. przy ul. K. W 2000 r., zniósł Pan sądownie współwłasność oraz po zakupie w 2002 r. jednego lokalu należącego do drugiego współwłaściciela stał się Pan wyłącznym właścicielem ww. budynku.
Przez cały okres, kiedy był Pan właścicielem, a wcześniej współwłaścicielem nieruchomości osiągał Pan przychody z najmu swojego prywatnego majątku na cele mieszkalne - wynajem lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym.W 2002 r. rozpoczął Pan, jako osoba prywatna, inwestycje w ww. nieruchomości, t. j. jej nadbudowę. Nadbudowę ukończono w styczniu 2003 r. w wyniku, której powstało 5 nowych lokali mieszkalnych. Wówczas dokonał Pan też ustanowienia odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych w budynku. Koszty nadbudowy nie były przez Pana ewidencjonowane, nie zaliczał ich Pan bowiem do kosztów uzyskania przychodu z tyt. najmu, a amortyzacja budynku liczona była metodą uproszczoną, tylko od powierzchni wynajmowanej. Ponadto nie był Pan w stanie określić pełnych kosztów poniesionych na budowę budynku. Wybudowane lokale przeznaczył Pan na wynajem, na cele mieszkalne. Trzy z nich zostały od razu wynajęte. Pozostałe dwa wynajęte zostały od stycznia 2004 r.
W styczniu i marcu 2003 r., jako osoba fizyczna sprzedał Pan dwa lokale mieszkalne położone w starej części budynku, (nie z nadbudowy).
W lipcu 2003 r. rozpoczął Pan prowadzenie działalności gospodarczej, której przedmiotem były usługi w zakresie obsługi nieruchomości na zlecenie. Postanowił Pan również zakresem działalności objąć najem lokali uznając, iż dotychczasowy wynajem będzie Pan prowadził, jako przedsiębiorca - usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek. W tym czasie powiększył Pan też zakupione lokale o dodatkowe cztery.
W listopadzie 2003 r. sprzedał Pan lokal mieszkalny w budynku przy ul. K., ponieważ musiał Pan pozyskać środki na wykończenie pod wynajem wybudowanych lokali mieszkalnych w nadbudowie. Uzyskane przychody z ww. sprzedaży 3 lokali mieszkalnych (ze starej części budynku przy ul. K.) zgłosił Pan do opodatkowania podatkiem zryczałtowanym, w wysokości 10%. Jednocześnie złożył Pan stosowne oświadczenie, o zamiarze wydatkowania tego przychodu na cele mieszkalne w ciągu dwóch lat.
W sierpniu 2003 r. nabył Pan prawo użytkowania wieczystego działki, z zamiarem wybudowania na niej budynku z mieszkaniami pod wynajem. Problemy z uzyskaniem odpowiednich zezwoleń spowodowały, iż zrezygnował Pan z zamiaru budowy i sprzedał Pan ww. prawo użytkowania wieczystego w marcu 2005 r., płacąc od osiągniętego przychodu zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10% przychodu.
W grudniu 2003 r. zakupił Pan z kolei część budynku mieszkalno -pensjonatowego w Z., jako osoba fizyczna, z zamiarem prowadzenia w nim działalności gospodarczej: usługi hotelarskie, wynajem apartamentów na cele mieszkalne, rozszerzając zakres działalności gospodarczej we wpisie do ewidencji tej działalności. Dokonał Pan również podziału fizycznego części budynku, z której wydzielił Pan 2 lokale (jako odrębne nieruchomości).
W marcu 2004 r. zmienił Pan wpis do ewidencji działalności gospodarczej rozszerzając działalność m. in. na usługi obsługi nieruchomości - PKD 70, obejmujący także sprzedaż lokali we własnym imieniu.
W czerwcu 2004 r. sprzedał Pan 2 lokale z nadbudowy przy ul. K., które były wynajmowane. Z tytułu tej sprzedaży zapłacił Pan zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10%.
W maju 2005 r. podpisał Pan umowę przedwstępną na zakup kolejnej kamienicy, w której będzie Pan wynajmował wszystkie lokale na cele mieszkalne.
W przyszłości planuje Pan dokonanie adaptacji strychu i stworzenie w ten sposób nowych lokali mieszkalnych, które zamierza Pan wynająć lub sprzedać jako nowe (w zależności od sytuacji rynkowej).
W maju 2005 r. sprzedał Pan kolejny lokal mieszkalny z nadbudowy w budynku przy ul. K. Lokal ten był wcześniej wynajmowany. Przychód z tego tytułu zgłosił Pan do opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym składając równocześnie oświadczenie, o wydatkowaniu przychodu na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat.
Z przedstawionego stanowiska wynika, iż sprzedaż lokalu mieszkalnego, który był wynajmowany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, a przychód z tego tytułu opodatkowany będzie w formie ryczałtu w wysokości 10%, zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Problem w niniejszej sprawie sprowadza się do rozstrzygnięcia kwestii, czy sprzedaż lokalu mieszkalnego, w przypadku, gdy lokal ten był wcześniej wynajmowany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami), czy też jest przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8) lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Niniejsze zagadnienie regulują przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w szczególności art. 14 ust. 2 pkt 1) i ust 2c tegoż artykułu.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również:
1) przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:
a) środkami trwałymi,
b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
c) wartościami niematerialnymi i prawnymi- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
Z kolei na podstawie art. 14 ust. 2c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 28 stosuje się odpowiednio.
Art. 28 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi zaś, iż:
Przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.
Podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.
Tak więc, co do zasady przychody ze sprzedaży składników majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą stanowią przychód z tej działalności. Nie są zatem przychodem z odrębnego źródła przychodów jakim jest sprzedaż rzeczy i praw majątkowych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ustawodawca wprowadził jednak odstępstwo od tej zasady zgodnie bowiem z art. 14 ust. 2c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej:
- budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
- lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,oraz
- prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Do tych przychodów bowiem ustawodawca nakazuje stosować odpowiednio art. 28 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczący opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Stanowią więc one przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tym samym nie są przychodami z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Wobec faktu, iż przedstawione przez Pana stanowisko w opisanym stanie faktycznym jest prawidłowe, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego - orzeczono jak w sentencji.

Powyższa interpretacja:
1. dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania niniejszego postanowienia, traci swoją moc z chwilą zmiany przepisów jej dotyczących;
2. nie jest wiążąca dla podatnika wiąże natomiast organy podatkowe i organy kontroli skarbowej.

Pouczenie:
1. Na powyższe postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków-Krowodrza w terminie siedmiu dni od daty doręczenia niniejszego postanowienia.
2. Zgodnie, z art. 222, w związku z art. 239 Ordynacji podatkowej zażalenie na postanowienie wydane przez organ podatkowy powinno zawierać zarzuty przeciw postanowieniu, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem zażalenia oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie.