Temat interpretacji

Czy po sprzedaży domu przed upływem 5 lat od dnia umowy darowizny wystąpi podatek dochodowy od odpłatnego zbycia nieruchomości? Jeżeli tak, to czy podatek ten wystąpi od różnicy pomiędzy ceną nabycia domu przez syna (ze środków pochodzących z darowizny) a ceną sprzedaży, czy też od ceny sprzedaży?

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 20 czerwca 2017 r. (data wpływu 27 czerwca 2017 r.) uzupełnionym w dniu 25 sierpnia 2017 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny od syna jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 czerwca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny uzupełniony w dniu 25 sierpnia 2017 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny od syna.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowaną będącą stroną postępowania:

Panią Jadwigę B.,

• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Pana Krzysztofa B.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 16 kwietnia 2007 r. została zawarta umowa darowizny środków pieniężnych w kwocie 800 000 zł pomiędzy Jadwigą B. (matką) a Michałem B., synem Jadwigi i Krzysztofa. Krzysztof B. jest mężem Jadwigi B. oraz ojcem Michała B. (obdarowanego). W umowie darowizny określono cel & zakup domu mieszkalnego w zabudowie szeregowej. Kwota darowizny pochodziła z majątku wspólnego rodziców Michała, tj. Krzysztofa i Jadwigi. Umowy ustanawiającej rozdzielność majątkową nie sporządzano.

W dniu 16 kwietnia 2007 r. na druku SD-Z1 zgłoszono do urzędu skarbowego nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych. Darowizna została przekazana w drodze przelewu na konto syna.

W dniu 9 maja 2007 r. syn Michał zawarł umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego wraz ze związanym z nim prawem własności budynku mieszkalnego, tym samym wykonał cel darowizny środków pieniężnych. Obecnie prawo użytkowania wieczystego przekształcono w prawo własności. Syn Wnioskodawczyni nabył również udział w prawie użytkowania wieczystego działki, która stanowi drogę dojazdową do budynku. Łącznie cena nabycia nieruchomości wyniosła 576 000 zł. Kwota 224 000 zł stanowiąca różnicę pomiędzy kwotą darowizny a ceną nabycia domu i udziału w działce została wykorzystana na remont domu.

Plany życiowe syna uległy zmianie i na stałe wyjechał z E. W związku z czym umową darowizny w dniu 2 stycznia 2013 r. darował rodzicom dom, de facto zwracając rodzicom darowiznę środków pieniężnych w wartości domu i udziału w działce stanowiącej drogę dojazdową. Podatek od darowizny nie wystąpił. Obecnie Zainteresowani nie mają żadnej rodziny w E. Chcą sprzedać dom na początku 2018 r. i kupić mieszkanie w miejscu zamieszkania drugiego syna (około 300 km od E.). Mają świadomość, że od dnia darowizny nie minęło 5 lat i istnieje niepewność czy wystąpi podatek dochodowy z odpłatnego zbycia nieruchomości zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę ciąg zdarzeń oraz krąg tych samych osób po sprzedaży domu w E. po stronie Zainteresowanych nie wystąpi dochód, ponieważ środki darowane synowi wróciły do małżonków w wartości domu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy po sprzedaży domu przed upływem 5 lat od dnia umowy darowizny wystąpi podatek dochodowy od odpłatnego zbycia nieruchomości?
2. Jeżeli tak, to czy podatek ten wystąpi od różnicy pomiędzy ceną nabycia domu przez syna (ze środków pochodzących z darowizny) a ceną sprzedaży, czy też od ceny sprzedaży?

Zdaniem Zainteresowanych, po zmianach życiowych planów syna dom stał się zbędny. Doradzono Zainteresowanym, żeby syn zwrócił im darowiznę środków pieniężnych w postaci domu, który nabył ze środków pochodzących z darowizny. Nikt nie przewidział, że również drugi syn wyprowadzi się daleko od domu. Sprzedając ten dom małżonkowie chcą uzyskać środki na zakup mieszkania w miejscowości, w której mieszka syn. Faktycznie nie uzyskają ze sprzedaży żadnego dochodu & przewidywana cena sprzedaży będzie mniejsza niż wartość darowizny środków pieniężnych. Ponadto darowane środki były już opodatkowane. Wróciły do zainteresowanych w wartości domu. W ocenie Zainteresowanych po sprzedaży domu przed upływem 5 lat od dnia darowizny (lata podatkowe) podatek ten nie powinien wystąpić ze względu na ciąg zdarzeń i krąg tych samych osób. W innym przypadku pieniądze zainteresowanych podlegałyby jakby podwójnemu opodatkowaniu.

W przypadku wystąpienia podatku, Zainteresowani uważają, że podstawę jego naliczenia powinna stanowić różnica pomiędzy wartościami: cena nabycia przez syna + nakłady poniesione na remont (środki z darowizny) cena sprzedaży uzyskana przez Zainteresowanych jako obecnych właścicieli.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. ww. ustawy źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym.

W myśl art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 Nr 16 poz. 93 z późn. zm.) przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje. Z tą datą darczyńca traci własność nieruchomości.

Z analizy przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem w dniu 2 stycznia 2013 r. otrzymała od syna darowiznę w postaci nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym wraz z udziałem w drodze dojazdowej. Zatem, od daty nabycia nieruchomości do dnia, w którym Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zamierzają dokonać jej odpłatnego zbycia, tj. początek 2018 r., nie upłynie okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc dokonana sprzedaż będzie stanowiła dla Wnioskodawczyni i jej małżonka źródło przychodu, z którego dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Natomiast, stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e tej ustawy).

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że cena, za którą syn nabył nieruchomość przekazaną następnie jako darowizna rodzicom w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny, zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nabycie tej nieruchomości przez małżonków nastąpiło w sposób nieodpłatny. Wydatek poniesiony na nabycie nieruchomości jest kosztem syna niezależnie od źródeł pochodzenia środków finansujących jej zakup, tzn. niezależnie czy środki finansowe pochodziły np. z pracy zarobkowej, własnych oszczędności czy otrzymanej darowizny. Również wydatki poniesione przez syna na nakłady zwiększające wartość przedmiotowej nieruchomości (remont) nie są kosztem uzyskania przychodu poniesionym przez Wnioskodawczynię i jej małżonka, gdyż nie zostały sfinansowane z ich środków własnych, ale poniósł je syn z własnych środków pieniężnych pochodzących z darowizny otrzymanej od rodziców. Ustawodawca zaliczył do kosztów uzyskania przychodu co jednoznacznie wynika z treści powołanego wyżej przepisu jedynie udokumentowane nakłady poniesione przez podatnika na tę nieruchomość zwiększające jej wartość oraz kwotę zapłaconego podatku do spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na nieruchomość otrzymaną w drodze darowizny.

Reasumując, kosztem nabycia nieruchomości Wnioskodawczyni i jej małżonka nie jest cena nabycia zapłacona przez syna, nawet wówczas jeżeli pieniądze na jej nabycie pochodziły z otrzymanej od nich darowizny. Kosztami uzyskania przychodu nie są również wydatki poniesione przez syna, sfinansowane z środków pieniężnych otrzymanych w drodze darowizny od rodziców, na nakłady zwiększające wartość nieruchomości, gdyż nie są to wydatki Wnioskodawczyni i jej małżonka sfinansowane z ich środków własnych. W związku z tym podstawę opodatkowania będzie stanowić dochód będący różnicą pomiędzy przychodem ustalonym zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia i kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d analizowanej ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, Emilii Plater 1, 11-041 Olsztyn w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

nieprawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej