Temat interpretacji

Sprzedaż nieruchomości po rozwodzie i podziale majątku wspólnego.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 30 czerwca 2017 r. (data wpływu 3 lipca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 3 lipca 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W roku 2011, wraz ze swoją ówczesną żoną, Wnioskodawca nabył do majątku objętego wspólnością ustawową mieszkanie w zabudowie szeregowej od dewelopera w stanie deweloperskim zamkniętym o powierzchni użytkowej 53,55 m&². Nabycie nastąpiło w formie aktu notarialnego. Zakup nieruchomości finansowany był w pełni z kredytów bankowych, tj. z kredytu na zakup nieruchomości w kwocie 275.000 zł, pożyczki na koszty okołokredytowe w kwocie 9.516,37 zł oraz z kredytu na prace wykończeniowe w kwocie 52.346,32 zł, a więc łączny koszt zakupu z wykończeniem wyniósł 336.862,69 zł.

Sąd Okręgowy w () postanowieniem z dnia () orzekł separację związku małżeńskiego. Orzeczenie to uprawomocniło się z dniem ().

Od dnia rozdzielności majątkowej (tj. prawomocnego orzeczenia o separacji) tylko i wyłącznie Wnioskodawca ponosił koszty związane ze spłatą wspólnie zaciągniętych kredytów obciążających wspólną nieruchomość.

W dniu () Sąd Okręgowy orzekł rozwiązanie małżeństwa przez rozwód.

Następnie nastąpił podział majątku przed Sądem Okręgowym w () (Postanowienie o podział majątku wspólnego, zmienione Postanowieniem Sądu Okręgowego w ()).

Postanowienie o podziale majątku uprawomocniło się w dniu 30 czerwca 2016 r., na mocy którego dokonano podziału opisanego wyżej wspólnego majątku, w taki sposób, że:

1. Wyłącznie Wnioskodawcy przysługuje opisana wyżej nieruchomość. Na dzień podziału przedmiotowa nieruchomość obciążona była hipotekami umownymi o łącznej wartości 572.666,57 zł na rzecz () (hipoteka l: 483.677,83 zł, hipoteka 2: 88.988,74 zł).
2. Wartość nieruchomości podlegającej podziałowi określona została na 300.000 zł.
3. Z roszczeń procesowych była żona musiała Wnioskodawcy zapłacić połowę zapłaconych przez Niego rat wspólnie zaciągniętych kredytów obciążających wspólną nieruchomość (tj. kwotę 26.898,86 zł) z okresu od rozdzielności majątkowej (tj. od dnia prawomocnej separacji) do dnia podziału majątku. Sąd uzasadniając swoją decyzję napisał: Na rzecz zainteresowanego zostanie przyznane wspólne mieszkanie bez obowiązku spłaty w zakresie tego składnika majątkowego - z uwagi na wysokość zadłużenia hipotecznego. Niemniej przedmiotowy dług został zaciągnięty przez obojga małżonków; oboje winni byli go uiszczać do czasu uprawomocnienia się postanowienia w niniejszej sprawie. Ciążyło na nich zobowiązanie osobiste, jak i rzeczowe.
4. Pozostała kwota zadłużenia hipotecznego ustalona na dzień dnia 19 lutego 2016 r. (dzień ostatniej rozprawy o podział majątku), którą Sąd przyjął do wyliczenia wartości majątku wynosiła 316.125,75 zł.
5. W związku z powyższym podziałem majątku ww. nieruchomość Wnioskodawca otrzymał bez obowiązku spłat byłej żonie, jako że w ocenie Sądu wartość zadłużenia przewyższała wartość nieruchomości.

Podsumowując: ww. nieruchomość Wnioskodawca otrzymał za koszt kredytów ją obciążającą, stąd koszt 50% udziału, który nabył podczas podziału majątku wspólnego wynosi 158.062,87 zł.

Od dnia podziału majątku Wnioskodawca przejął na siebie obowiązek spłat kredytów udzielonych Jemu oraz byłej żonie na zakup oraz wykończenie tej nieruchomości, których stan zadłużenia na chwilę podziału majątku wynosił łącznie 316.125,75 zł, ponieważ nadal tylko i wyłącznie Wnioskodawca ponosi koszty z nimi związane.

W dniu 26 maja 2017 r. Wnioskodawca podpisał przedwstępną umowę sprzedaży, zgodnie z którą najpóźniej do dnia 31 sierpnia 2017 r. w formie aktu notarialnego nastąpi zbycie, nabytej częściowo w roku 2011, a następnie w roku 2016 po rozwodzie, w drodze podziału majątku wspólnego nieruchomości za cenę 359.000 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w zaistniałym stanie faktycznym, a to zwłaszcza wobec nabycia nieruchomości do majątku wspólnego małżeńskiego w roku 2011, następnie dokonania podziału tego majątku na skutek rozwodu w roku 2016 i następnie przy zbywaniu uzyskanej w ten sposób nieruchomości na osobę trzecią Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu połowę obciążenia kredytowego na nieruchomości z dnia nabycia przy podziale majątku, tj. 158.062,87 zł (316.125,75 zł : 2), które od dnia podziału samodzielnie spłaca?

Zdaniem Wnioskodawcy, w sierpniu 2017 r. dokona sprzedaży nieruchomości, którą nabył w różnym czasie i w różny sposób:

1. Udział w wysokości 1/2 nabył w 2011 r. w trakcie trwania związku małżeńskiego do majątku objętego wspólnością ustawową. W związku z tym ta część przychodu ze sprzedaży, to jest kwota 179.500 zł, ze względu na upływ 5 lat licząc od końca roku w którym nastąpiło nabycie nie stanowi źródła przychodów zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.).
2. Udział w wysokości 1/2 Wnioskodawca nabył 30 czerwca 2016 r. w ramach prawomocnego postanowienia Sądu o podział majątku wspólnego wraz z zadłużeniem hipotecznym, które na dzień podziału majątku przekraczało przyjętą wartość nieruchomości stąd udział nabyty bez spłat i dopłat na rzecz byłej żony.

Podsumowując: ww. nieruchomość Wnioskodawca otrzymał za koszt kredytów ją obciążającą, stąd koszt 50% udziału, który nabył podczas podziału majątku wspólnego wynosi 158.062,87 zł.

1. Zbycie ww. nieruchomości zgodnie z podpisaną 25 maja 2017 r. umową przedwstępną sprzedaży nastąpi w formie aktu notarialnego najpóźniej do 31 sierpnia 2017 r, z którego Wnioskodawca poniósł koszty odpłatnego zbycia.

Od dnia podziału majątku do dnia dzisiejszego Wnioskodawca samodzielnie spłaca kredyty obciążające hipotekę ww. nieruchomości, które były zaciągnięte solidarnie wobec banku w trakcie trwania małżeństwa. Dodatkowo zbycie nieruchomości nastąpi z automatyczną spłatą hipoteki obciążającej nieruchomość z kredytu kupującego. Na moment zbycia, tj. sierpień 2017 r. obciążenie hipoteczne będzie wynosiło 302.920,27 zł, stąd rzeczywisty dochód ze sprzedaży ww. nieruchomości faktycznie wyniesie tylko 45.379,73 zł.

Stan zadłużenia nieruchomości na dzień podziału wynosił 316.125,75 zł, zatem jako koszt nabycia udziału otrzymanego podczas podziału majątku Wnioskodawca może traktować połowę tego zadłużenia, tj. kwotę 158.062,87 zł.

Wnioskodawca uważa, że w jego konkretnym przypadku kosztem nabycia jest przejęcie zobowiązania kredytowego współmałżonka, ponieważ podczas podziału majątku dokonał nabycia udziału przysługującego byłej żonie w nieruchomości po ustaniu wspólności majątkowej wraz z zadłużeniem hipotecznym, czyli w zamian za zwolnienie jej z obowiązku świadczenia na rzecz kredytodawcy.

Zdaniem Wnioskodawcy, w zaistniałym stanie faktycznym, tj. nabycia w dniu 30 czerwca 2016 r. 50% udziału przy podziale majątku małżeńskiego wraz z obciążeniem hipotecznym, które od momentu nabycia spłaca tylko i wyłącznie Wnioskodawca, a następnie przy zbywaniu tej nieruchomości w sierpniu 2017 r., do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia Wnioskodawca może zaliczyć połowę obciążenia kredytowego na nieruchomości z dnia podziału majątku, tj. kwotę 158.062,87 zł, dodatkowo na dzień zbycia pozostałe obciążenie hipoteczne zostanie automatycznie spłacone z kredytu nabywcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części
lub udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawa wieczystego użytkowania gruntów przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego,
w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego, która nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane
w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie
z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść
do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
• koszty i opłaty sądowe.

Od powyższych kosztów odróżnić należy koszty uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy.

Przepisem określającym, jakiego rodzaju wydatki uznaje się z kolei za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych odpłatnie, jest art. 22 ust. 6c ustawy. Stanowi on, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku
od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych
(art. 22 ust. 6e ustawy).

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Powołany powyżej art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi jakie wydatki mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia (sprzedaży). Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia oraz udokumentowanych nakładów. Koszt nabycia co do zasady określa umowa, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości lub prawa. Kosztem nabycia bez wątpienia jest zatem kwota jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość (lokal mieszkalny), niezależnie od tego, czy nabycie nieruchomości (lokalu mieszkalnego) jest sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy.

Kosztem nabycia nie jest natomiast kwota zaciągniętego na nabycie i spłaconego po sprzedaży lokalu mieszkalnego kredytu. Spłata hipoteki ustanowionej na nieruchomości na zabezpieczenie kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę i Jego byłą małżonkę w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodów, określonego w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (), w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

nieprawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej