Temat interpretacji

W jaki sposób ustalić koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży otrzymanej nieruchomości w drodze darowizny od matki, tj. czy prawidłowe będzie ustalenie dochodu (lub straty) ze zbycia ww. opisanej nieruchomości w oparciu o art. 24 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tego środka gdzie sam grunt nie podlega odpisom amortyzacyjnym czyli jak ustalić koszt uzyskania przychodów w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny wpisanej do ewidencji środków trwałych?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 201) § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 19 grudnia 2016 r. (data wpływu 2 stycznia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 2 stycznia 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni otrzymała od matki nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem użytkowym. Nieruchomość ta została nabyta przez darczyńcę w 2003 r. i była ona w trakcie budowy. Po nabyciu darczyńca dokończyła rozpoczęty budynek, co spowodowało zwiększenie wartości nieruchomości o ponad 30%. Ukończony budynek został oddany do użytkowania jeszcze w 2003 r. i został wpisany do ewidencji środków trwałych i podlegał amortyzacji u darczyńcy. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło jeszcze w 2003 r. Od momentu ukończenia budynku darczyńca nie dokonywała już ulepszeń i nakładów przekraczających 30% wartości. Przedmiotem darowizny nie było ani przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa. Otrzymana w drodze darowizny nieruchomość zabudowana została przeznaczona na rzecz działalności gospodarczej, ujęta została w ewidencji środków trwałych (nie stanowi towaru handlowego) i jest amortyzowana. Nieruchomość zatem jest wykorzystywana w działalności jest wynajmowana innym podmiotom. Nieruchomość ta nie jest wykorzystywana na cele prywatne wyłącznie na rzecz prowadzonej działalności. Wnioskodawczyni nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie nieruchomości. Wnioskodawczyni nie wyklucza w przyszłości zbycia otrzymanej nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

W jaki sposób ustalić koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży otrzymanej nieruchomości w drodze darowizny od matki, tj. czy prawidłowe będzie ustalenie dochodu (lub straty) ze zbycia ww. opisanej nieruchomości w oparciu o art. 24 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tego środka gdzie sam grunt nie podlega odpisom amortyzacyjnym czyli jak ustalić koszt uzyskania przychodów w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny wpisanej do ewidencji środków trwałych?

Zdaniem Wnioskodawcy, darowizna od najbliższej rodziny nie powoduje powstania przychodu u darczyńcy. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega odpłatne zbycie składników majątku, natomiast darowizna jest przekazaniem nieodpłatnym, a więc nie jest opodatkowana.

W przypadku obdarowanego jeśli prowadzi działalność gospodarczą, to przysługuje mu prawo do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od otrzymanego w drodze darowizny środka trwałego i zaliczania ich do kosztów podatkowych. Odpisów tych należy dokonywać od właściwie ustalonej wartości początkowej, będącej podstawą do naliczania odpisów. Zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a:

1. wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości lub
2. wartością wynikającą z dokumentu stwierdzającego nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie, którego wartość początkową dla celów dokonywania odpisów amortyzacyjnych ustalono zgodnie z art. 22g ust. 10, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tego prawa lub udziału w takim prawie.

Reasumując otrzymany w darowiźnie środek trwały, który podlega amortyzacji musi zostać wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Przy wprowadzaniu środka trwałego do takiej ewidencji należało ustalić jego wartość początkową. W myśl art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w razie nabycia środka trwałego m. in. w drodze darowizny, wartością tą jest wartość rynkowa z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości. Zatem bez znaczenia jest wartość początkowa tego składnika majątku przyjęta przez poprzedniego właściciela (darczyńcę). Wnioskodawca będzie uprawniony do pomniejszenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie o koszty jego uzyskania, ustalone zgodnie z odpowiednimi regulacjami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wartość początkową nieruchomości zabudowanej, którego Wnioskodawczyni stała się właścicielką w związku z otrzymaniem darowizny, należy ustalić w wartości rynkowej z dnia nabycia, zgodnie z cyt. art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. w wartości rynkowej z dnia otrzymania darowizny, chyba, że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości.

Dokonywane od tak ustalonej wartości początkowej odpisy amortyzacyjne będą mogły stanowić koszty uzyskania przychodów prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej.

Powyższe zasady ustalenia wartości początkowej, dotyczą również ustalenia wartości początkowej gruntu, w którym udział Wnioskodawczyni otrzyma w drodze darowizny. Grunt na którym posadowiony jest budynek użytkowy, w myśl art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie podlega jednak amortyzacji.

Odnosząc się do kwestii ustalenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości wskazać należy, że stosownie do art. 24 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, u podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej i prowadzących księgi przychodów i rozchodów dochodem z działalności jest różnica pomiędzy przychodem w rozumieniu art. 14 a kosztami uzyskania powiększona o różnicę pomiędzy wartością remanentu końcowego i początkowego towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, produkcji w toku, wyrobów gotowych, braków i odpadków, jeżeli wartość remanentu końcowego jest wyższa niż wartość remanentu początkowego, lub pomniejszona o różnicę pomiędzy wartością remanentu początkowego i końcowego, jeżeli wartość remanentu początkowego jest wyższa. Dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości.

Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzić należy, że dochodem ze zbycia środka trwałego w postaci nieruchomości zabudowanej będzie więc różnica między przychodem z odpłatnego zbycia, a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.

Inaczej mówiąc, dochód ze sprzedaży ww. nieruchomości należy wyliczyć jako różnicę między przychodem, a niezamortyzowaną wartością początkową środka trwałego (wartość początkowa minus odpisy amortyzacyjne ustalone).

Natomiast dochodem ze sprzedaży środka trwałego będzie różnica pomiędzy przychodem z tego tytułu, a wartością początkową tego środka (nieruchomości).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 2032), za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

Z powyższego przepisu wynika, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie koszty, a więc bezpośrednio i pośrednio związane z uzyskiwaniem przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 powołanej ustawy. Jednakże, aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, podatnik musi wykazać jego związek z prowadzoną działalnością oraz to, że poniesienie tego wydatku miało lub mogło mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu, ewentualnie na zachowanie lub zabezpieczenie źródła tego przychodu.

W myśl art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Przepis art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1. nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2. nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3. ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d, oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

W myśl art. 22a ust. 1 ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Stosownie do art. 22c pkt 1 w ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że grunty oraz wybudowane na nich budynki stanowią odrębne środki trwałe. Przy czym, od wartości początkowej gruntu nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych i tym samym odpisów tych nie zalicza się do kosztów uzyskania przychodów.

Stosownie do art. 22g ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się: w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

Zgodnie z art. 22g ust. 16 ww. ustawy, przy ustalaniu wartości początkowej poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, zgodnie z ust. 1 pkt 3-5 oraz ust. 2, 8, 9, 14 i 15, przepis art. 19 stosuje się odpowiednio.

Przy czym, w myśl art. 19 ust. 3 powołanej ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, u podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej i prowadzących księgi przychodów i rozchodów dochodem z działalności jest różnica pomiędzy przychodem w rozumieniu art. 14 a kosztami uzyskania powiększona o różnicę pomiędzy wartością remanentu końcowego i początkowego towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, produkcji w toku, wyrobów gotowych, braków i odpadków, jeżeli wartość remanentu końcowego jest wyższa niż wartość remanentu początkowego, lub pomniejszona o różnicę pomiędzy wartością remanentu początkowego i końcowego, jeżeli wartość remanentu początkowego jest wyższa. Dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni otrzymała od matki nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem użytkowym. Nieruchomość ta została nabyta przez darczyńcę w 2003 r. i była ona w trakcie budowy. Po nabyciu darczyńca dokończyła rozpoczęty budynek, co spowodowało zwiększenie wartości nieruchomości o ponad 30%. Ukończony budynek został oddany do użytkowania jeszcze w 2003 r. i został wpisany do ewidencji środków trwałych i podlegał amortyzacji u darczyńcy. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło jeszcze w 2003 r. Od momentu ukończenia budynku darczyńca nie dokonywała już ulepszeń i nakładów przekraczających 30% wartości. Przedmiotem darowizny nie było ani przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa. Otrzymana w drodze darowizny nieruchomość zabudowana została przeznaczona na rzecz działalności gospodarczej, ujęta została w ewidencji środków trwałych (nie stanowi towaru handlowego) i jest amortyzowana. Nieruchomość zatem jest wykorzystywana w działalności jest wynajmowana innym podmiotom. Nieruchomość ta nie jest wykorzystywana na cele prywatne wyłącznie na rzecz prowadzonej działalności. Wnioskodawczyni nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie nieruchomości. Wnioskodawczyni nie wyklucza w przyszłości zbycia otrzymanej nieruchomości.

Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzić należy, iż kosztem uzyskania przychodu, w przypadku zbycia środków trwałych nabytych nieodpłatnie będzie ich wartość początkowa pomniejszona o dokonane odpisy amortyzacyjne. Inaczej mówiąc, wyliczając dochód ze sprzedaży Wnioskodawczyni winna obliczyć różnicę między przychodem ze sprzedaży a wartością początkową środków trwałych, a następnie do tak obliczonej kwoty dodać wartość dokonanych zgodnie z ustawą podatkową odpisów amortyzacyjnych.

Dochodem ze zbycia budynku użytkowego będzie więc różnica między przychodem z odpłatnego zbycia, a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych.

Przedmiotem planowanego odpłatnego zbycia będzie również grunt nabyty nieodpłatnie, który stanowi (niepodlegający amortyzacji) środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej. Dlatego też, dla ustalenia dochodu z jego sprzedaży nie można uwzględnić odpisów amortyzacyjnych, dokonywanych od wartości początkowej. Dochodem ze sprzedaży gruntu będzie różnica pomiędzy przychodem z tego tytułu a wartością początkową gruntu.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2016 r., poz. 718).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy