Temat interpretacji

D E C Y Z J A

Na podstawie art. 14b § 2 i § 5 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r Ordynacja podatkowa (tekst jednolity z 2005r. Dz.U. Nr 8, poz. 60) po rozpatrzeniu zażalenia z dnia 30 marca 2005r. na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia 17.03.2005r. Nr DD/415-1/05 w zakresie interpretacji prawa podatkowego, orzekam:

odmówić zmiany zaskarżonego postanowienia.

U Z A S A D N I E N I E

W dniu 6.01.2005r. zwrócił się Pan do Urzędu Skarbowego z zapytaniem czy zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000r. Nr 14, poz.176 ze zm.) możliwe jest wstrzymanie poboru podatku jeżeli przychód w kwocie - 34.000 zł uzyskany ze sprzedaży w dniu 23.12.2004r. lokalu mieszkalnego w budynku wielomieszkaniowym przed upływem 5 lat od dnia nabycia wydatkowany będzie na nabycie innego lokalu mieszkalnego lub jego części.Ponadto wskazuje Pan, iż w dniu 22.10.1997r. zawarł umowę notarialną Rep. Nr 4776/1997 - ze spółką X i małżonkami Y, będący umową przedwstępną kupna lokalu mieszkalnego.Zgodnie z tą umową kupno lokalu nastąpi po uregulowaniu zobowiązań wynikających z umowy nie wcześniej niż 1 stycznia 2009r. i nie później niż do dnia 1 czerwca 2010r. Od dnia zawarcia umowy na poczet ceny nabycia dokonuje Pan miesięcznych wpłat, wpłaty na poczet ceny lokalu rozłożone zostały na 125 miesięcznych rat. Wpłaty będą dokonywane w latach 2005 - 2006 w kwocie ok. 700 zł miesięcznie.Zawarta umowa notarialna jest typową umową "mieszkanie na wynajem" z opcją wykupu.W Pana ocenie jest Pan uprawniony do złożenia oświadczenia, że uzyskany przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczony na zakup mieszkania, którym będzie przyrzeczone w umowie notarialnej mieszkanie. Przychód który może zostać uznany za przeznaczony na zakup mieszkania winien dotyczyć kosztów zakupu poniesionych w okresie dwóch lat od daty sprzedaży mieszkania. Po upływie tego okresu, podatnik winien udokumentować poniesione wydatki, a gdyby były mniejsze od należnej kwoty zryczałtowanego podatku dochodowego, winien zapłacić różnicę pomiędzy kwotą uzyskaną ze sprzedaży a kwotą faktycznie wydatkowaną na zakup nowego mieszkania,

- podatnik powinien przedstawić umowę notarialną przenoszącą własność zakupionego lokalu w terminie określonym umową przedwstępną to jest do 1 czerwca 2010r.

Organ podatkowy I instancji wydał postanowienie z dnia 17.03.2005r. znak DD/415-1/05 o interpretacji przepisów podatkowych w którym stwierdził, że zwolnienie przedmiotowe z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych jest uwarunkowane zachowaniem ustawowo określonego terminu tj. przeznaczeniem w okresie dwóch lat uzyskanego przychodu na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub lit. e) oraz udokumentowanie poczynionych wydatków w sposób przyjęty w obrocie gospodarczym.

Na wydane postanowienie zostało wniesione zażalenie.

W zażaleniu zarzuca Pan zaskarżonemu postanowieniu naruszenia prawa materialnego, a w szczególności art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych poprzez błędną interpretację zakresu stosowania ulgi podatkowej przewidzianej w art. 28 ust. 2a.Wnosi Pan o zmianę postanowienia i uznanie za prawidłowe swojego stanowiska w przedmiocie zwolnienia go od podatku dochodowego z tytułu przychodu osiągniętego ze sprzedaży nieruchomości zbytej przed upływem pięciu lat, ponieważ wydatkowany zostanie na poczet nabycia lokalu mieszkalnego, którego kupno nastąpi po upływie okresu dwóch lat od dnia sprzedaży nieruchomości.W uzasadnieniu zażalenia wskazuje Pan, iż organ I instancji błędnie uznał, że warunkiem nabycia i zrealizowania zwolnienia musi być akt notarialny przenoszący własność zakupionego lokalu mieszkalnego w terminie nie dłuższym niż dwa lata od dnia sprzedaży nieruchomości. Organ I instancji bezpodstawnie poddał w wątpliwość instytucję nieodwołalnego pełnomocnictwa, uznając że zapis taki jest nieważny z mocy prawa.Na potwierdzenie swojego stanowiska powołuje Pan orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Rozpatrując zarzuty zażalenia organ odwoławczy postanowił orzec jak w sentencji postanowienia z następujących względów:

Na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego bezsporne są okoliczności zawarcia w dniu 22.10.1997r. Aktu notarialnego umowy przedwstępnej najmu i umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz umowy o świadczenie usług i pełnomocnictwa pomiędzy Spółką a wynajmującymi (sprzedającymi) a najemcą / kupującym.Zgodnie z § 1. 1 aktu notarialnego sprzedający oświadczyli, że na podstawie umowy o wspólnej inwestycji zawartej w dniu 22.10.1997r., uczestniczą we wspólnej inwestycji budowy budynku wielorodzinnego z przeznaczeniem budowanych mieszkań na wynajem.W ramach umowy o wspólnej inwestycji wynajmujący / sprzedający stanie się właścicielem lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość i współwłaścicielem części wspólnych budynku i innych urządzeń służących do użytku ogółu mieszkańców oraz współwłaścicielem działki gruntu.Przekazanie lokalu w posiadanie najemcy / kupującego nastąpi w dacie przekazania budynku do eksploatacji wynajmującemu /sprzedającemu - § 2.1. umowy. Umowa najmu zawarta zostanie w terminie 10 dni od dnia oddania przez wykonawcę budynku do eksploatacji, zgodnie z postanowieniem § 3 umowy o wspólnej inwestycji, jednak nie później niż do dnia 31 stycznia 1999r.Umowa najmu zawarta zostanie na czas oznaczony - 120 miesięcy kalendarzowych.

Natomiast w § 3.1. wynajmujący/sprzedający oświadcza, że zobowiązuje się sprzedać najemcy/kupującemu lokal mieszkalny który stanowić będzie odrębną nieruchomość opisaną w § 1 wraz z prawami związanymi z jego własnością zaś najemca/kupujący oświadcza, że zobowiązuje się przedmiotowy lokal wraz z prawami związanymi z jego własnością kupić. Sprzedaż lokalu nastąpi w formie aktu notarialnego w terminie w/g uznania najemcy/kupującego, nie wcześniej jednak niż 1 stycznia 2009r. i nie później niż do dnia 1 czerwca 2010 roku.W § 3.5. strony ustaliły sposób zapłaty ceny lokalu:

a) w terminie 3 dni od daty podpisania aktu najemca/kupujący zapłaci wynajmującemu/sprzedającemu wpłatę na poczet ceny w wysokości równej trzem pierwszym wpłatom w kwocie - 6.294,55 zł,

b) w okresie 16 m-cy od dnia zawarcia niniejszej umowy najemca/kupujący zobowiązuje się do zapłaty na rzecz wynajmującego/sprzedającego 16 wpłat na poczet ceny sprzedaży w wysokości - 1.549,80 zł,

c) w okresie od dnia podpisania umowy najmu do dnia zawarcia umowy sprzedaży najemca/kupujący zobowiązuje się do zapłaty na rzecz wynajmującego/sprzedającego 125 miesięcznych wpłat na poczet ceny sprzedaży w wysokości 460,51 zł każda.

Wpłaty te płatne są jednocześnie z ratami czynszu wynikającymi z umowy najmu.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn.zm.) podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy w/g miejsca zamieszkania podatnika. Zasada nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. o) w/cyt. ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8, lit. a) - c) jeżeli zbycie tych praw nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich zbycie lub wybudowanie z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej, nie później niż w okresie 2 lat od dnia sprzedaży m.in. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.Zwolnienie przedmiotowe z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych jest uwarunkowane zachowaniem ustawowo określonego terminu tj. przeznaczeniem w okresie dwóch lat uzyskanego przychodu na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lit. b. lit. e oraz udokumentowanie poczynionych wydatków w sposób przyjęty w obrocie gospodarczym.Łączne spełnienie w/wym. warunków powoduje nabycie prawa do zwolnienia podatkowego.Pan tych warunków nie spełnił, a potwierdzeniem takiego stanowiska jest fakt, iż nie posiada Pan aktu notarialnego (wymagana forma do przeniesienia prawa własności nieruchomości) przenoszącego własność w/wym lokalu mieszkalnego, a przedłożona umowa przedwstępna sprzedaży lokalu nie jest podstawą do uznania iż nabędzie Pan w/wym lokal w przyszłości.Umowa przedwstępna jest instytucją przygotowującą, polega ona w/g art. 389 k.c. na tym, że jedna lub oboje jej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, co nie oznacza iż umowa przyrzeczona musi zostać zawarta (§ 7.3, § 7.5, § 8 aktu notarialnego).Skoro umowa przedwstępna może zostać rozwiązana to również dotyczy to udzielonego tą umową pełnomocnictwa.Zauważyć należy, iż organ I instancji nie kwestionuje iż uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w 2004r. przychody wydatkowane zostaną na poczet nabycia w 2009r. lub 2010r. lokalu mieszkalnego na osiedlu II jednakże przeniesienia własności (nabycie) lokalu mieszkalnego nastąpi po upływie przewidzianego w/wym. przepisie terminie uprawniającego do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (wpłata na poczet ceny w latach 2005 - 2006, nabycie w roku 2009 lub 2010).Skoro do 2009r. właścicielami przedmiotowego lokalu będzie małżeństwo X to nie można na podstawie umowy przedwstępnej wywodzić innych skutków niż przewiduje umowa i opierać się na domniemaniu.

W niniejszym stanie faktycznym i prawnym stanowisko organu podatkowego I instancji należy uznać za prawidłowe.

Biorąc pod uwagę powyższe orzeczono jak w sentencji.