Temat interpretacji

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w działalności spółki jawnej

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 maja 2018 r. (data wpływu 24 maja 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 10 lipca 2018 r. (data wpływu 18 lipca 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę jawną jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24 maja 2018 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 29 czerwca 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.319.2018.1.MD, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 29 czerwca 2018 r. (data doręczenia 4 lipca 2018 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 10 lipca 2018 r. (data wpływu 18 lipca 2018 r.), nadanym za pośrednictwem Poczty w dniu 10 lipca 2018 r.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe:

Wnioskodawca jest wspólnikiem w spółce osobowej - Spółce jawnej (dalej: SPJ), w której uczestniczy w zyskach i stratach w wysokości określonej w umowie Spółki jawnej. SPJ jest właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem - pięciokondygnacyjną kamienicą o łącznej powierzchni użytkowej ok. 1 505,20 m² (dalej: Budynek).

Przedmiotowy Budynek został zakupiony w 1993 r. w równych częściach przez:

• małżonków X (dalej: Wnioskodawca lub: X) i XX (dalej: żona Wnioskodawcy lub: XX) - w udziale wynoszącym 1/2 części (współwłasność ustawowa małżeńska), oraz

• małżonków Y (dalej: Y) i YY (dalej: YY) w udziale wynoszącym 1/2 części (współwłasność ustawowa małżeńska).

Następnie w 2001 r. Budynek został wniesiony przez wszystkich ww. współwłaścicieli, jako wkład niepieniężny (aport) do SPJ, której wszyscy współwłaściciele byli wspólnikami. W późniejszym czasie działalności SPJ, w przypadku obu małżeństw sukcesywnie doszło do zniesienia ustroju ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Dalszą tego konsekwencją był podział majątku wspólnego u poszczególnych małżonków. Aktualnie, w wyniku podziału majątku dorobkowego (podział dotyczył ogółu praw i obowiązków w SPJ, a nie Budynku) oraz darowizny między braćmi (TS darował ogół praw i obowiązków -dalej: OPiO- na rzecz JS), wspólnikami SPJ jest jedynie Wnioskodawca i Jego żona. Wnioskodawca wraz z żoną uczestniczą w zyskach i stratach SPJ w częściach równych - po 50% każda z tych osób. Powyższe zmiany w składzie osobowym SPJ nie wpłynęły na stan prawny Budynku, tzn. właścicielem Budynku jest nadal SPJ. W Budynku znajdują się lokale, które jednak nie zostały prawnie wyodrębnione jako lokale samodzielne (żaden z lokali nie jest odrębną nieruchomością). Dla całego Budynku urządzona jest tylko jedna księga wieczysta (nie ma wyodrębnionych prawnie lokali w Budynku, a tym samym odrębnie urządzonych ksiąg wieczystych dla tych lokali).

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym wybudowany został Budynek, jest to teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami (oznaczony symbolem MW/U.18), z podstawowym przeznaczeniem na:

1. zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami,
2. obiekty i lokale zamieszkania zbiorowego, takie jak: hotele, hostele, pensjonaty.

Wspólnicy SPJ rozważają sprzedaż Budynku. Aktualnie, jak i na moment sprzedaży, znajdujące się w Budynku lokale mają/będą mieć następujące przeznaczenie:

1. cele mieszkalne,
2. cele użytkowe.

Pomiar w celu uzyskania informacji o dokładnym metrażu ww. lokali zostanie przeprowadzony wyłącznie wtedy, gdy sprzedaż Budynku w ogóle będzie miała miejsce. Wniosek dotyczy zdarzenia przyszłego, tj. stanu na dzień ewentualnej sprzedaży Budynku i założenia, że w wyniku pomiaru powierzchni użytkowej lokali w Budynku powierzchnia lokali z przeznaczeniem dla celów mieszkalnych w Budynku będzie przekraczać 50% ogółu powierzchni użytkowej Budynku.

W piśmie z dnia 10 lipca 2018 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że jest wspólnikiem opisanej we wniosku SPJ, począwszy od jej założenia. SPJ została zawiązana na podstawie umowy Spółki z dniu 30 października 2001 r. i wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 6 grudnia 2001 r. SPJ powstała z przekształcenia Spółki cywilnej. SPJ prowadzi działalność w zakresie wynajmu lokali użytkowych, które znajdują się w Budynku opisanym we wniosku. Dochody z działalności wykonywanej w ramach SPJ Wnioskodawca opodatkowuje podatkiem liniowym, tj. 19%.

Wspólnikami w SPJ byli pierwotnie:

• małżonkowie: X (Wnioskodawca) i XX gdzie każdemu z małżonków przysługiwał ogół praw i obowiązków (OPiO) uprawniający po 25% udziału w zyskach i stratach w SPJ, oraz

• małżonkowie: Y (brat Wnioskodawcy) i YY również każdej z tych osób przysługiwało po 25% OPiO w Spółce.

Małżonkowie Y i YY rozwiedli się kilka lat temu, w wyniku czego doszło między nimi do ustania wspólności majątkowej małżeńskiej. Dokonywali oni sukcesywnie podziału swojego majątku dorobkowego. W grudniu 2017 r. (już kilka lat po rozwodzie), dokonali również między sobą podziału majątku w postaci przysługujących im OPiO w SPJ. Nastąpiło to aktem notarialnym, a podział majątku dorobkowego nastąpił w ten sposób, że przysługujący im łączenie OPiO w SPJ przypadł Y.

Po dokonanym przez ww. małżonków Y i YY podziale majątku dorobkowego, Wspólnikami w SPJ zostali:

• małżonkowie: X (Wnioskodawca) i XX po 25% OPiO w SPJ,

• Y - 50% OPiO w SPJ.

W związku z dokonaną zmianą wspólników w SPJ, na co Wnioskodawca nie miał wpływu, Wnioskodawca zamierzał prowadzić działalność w SPJ wyłącznie ze swoją małżonką XX. Dlatego też Y (brat Wnioskodawcy) dokonał darowizny przysługujących mu OPiO w SPJ na rzecz Wnioskodawcy. Darowizna OPiO w SPJ na rzecz Wnioskodawcy nastąpiła również w grudniu 2017 r., umową sporządzoną w formie aktu notarialnego. Mając na uwadze zaistniałą sytuację, małżonkowie X (Wnioskodawca) i XX w grudniu 2017 r. zawarli również między sobą umowę o rozdzielności majątkowej małżeńskiej (umowa w formie aktu notarialnego) oraz dokonali podziału majątku dorobkowego w zakresie OPiO w SPJ.

Podsumowując, w wyniku darowizny OPiO w SPJ przez Y na rzecz X (Wnioskodawcy) oraz podziału majątku dorobkowego pomiędzy X i XX, aktualnie wspólnikami w SPJ, począwszy od dnia 1 stycznia 2018 r., są:

• X (Wnioskodawca) - któremu przysługuje 50% OPiO w SPJ (własność w majątku osobistym),

• XX (żona Wnioskodawcy) - której przysługuje 50% OPiO w SPJ (własność w majątku osobistym).

Umowa darowizny zawarta została w dniu 18 grudnia 2017 r. w formie aktu notarialnego. Na podstawie tej umowy Y (brat Wnioskodawcy) darował na rzecz X (Wnioskodawcy) 50% OPiO w SPJ.

Właścicielem Budynku (nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem - pięciokondygnacyjną kamienicą) od 2001 r., aż do chwili obecnej, jest SPJ. Zmiany wspólników SPJ, jakie zostały opisane przez Wnioskodawcę, w żaden sposób nie wpływają na zmianę właściciela Budynku, ponieważ znajdujące się w Budynku lokale nie zostały prawnie wyodrębnione jako lokale samodzielne (dla całego Budynku urządzona jest tylko jedna księga wieczysta), właścicielem Budynku jest SPJ. Budynek jest w całości własnością SPJ, jednakże SPJ aktualnie wynajmuje jedynie znajdujące się w Budynku lokale z przeznaczeniem dla celów użytkowych. Lokale, które są przeznaczone dla celów mieszkalnych, nie są wynajmowane przez SPJ. Grunt oraz Budynek stanowiły środki trwałe SPJ i zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, począwszy od miesiąca ich nabycia, tj. od 2001 r. Budynek od kilku lat nie jest już amortyzowany (został już zamortyzowany). Według KŚT Budynek był sklasyfikowany dla celów amortyzacji jako budynek mieszkalny.

Budynek jest pięciokondygnacyjną kamienicą, w której znajdują się:

• lokale z przeznaczeniem dla celów mieszkalnych,

• lokale z przeznaczeniem dla celów użytkowych.

Budynek ma charakter mieszkalny, jednakże znajdują się w nim lokale użytkowe (parter, piwnica, I piętro). Na chwilę obecną, w Budynku kamienicy nie został przeprowadzony oficjalny pomiaru powierzchni użytkowej wszystkich znajdujących się w nim lokali, w tym jaką powierzchnię zajmują lokale z przeznaczeniem dla celów mieszkalnych, a jaką powierzchnię lokale z przeznaczeniem dla celów użytkowych. W tym celu konieczne jest przeprowadzenie oficjalnego pomiaru. Ze względów kosztowych i czasowych, taki pomiar zostanie przeprowadzony dopiero wówczas, gdy SPJ będzie sprzedawała Budynek. Wnioskodawca zaznacza, że Jego pytanie dotyczy stanu przyszłego i założenia, że w wyniku oficjalnego pomiaru powierzchni, na moment sprzedaży, powierzchnia lokali z przeznaczeniem dla celów mieszkalnych w Budynku będzie przekraczać 50% ogółu powierzchni użytkowej Budynku. Lokale z przeznaczeniem dla celów mieszkalnych nie są aktualnie wykorzystywane w działalności gospodarczej przez SPJ.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy Wnioskodawca, jako podatnik podatku dochodowego od osób fizycznych, ma zaliczyć przychód z tytułu sprzedaży Budynku wraz z gruntem, na którym jest on wybudowany, do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też do przychodów z działalności gospodarczej?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1)

Jako podatnik podatku dochodowego, winien zaliczyć On przychód z tytułu sprzedaży Budynku wraz z gruntem na którym jest wybudowany, do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.). Pomimo, że właścicielem nieruchomości zabudowanej Budynkiem jest SPJ, podatnikami podatku dochodowego są jej wspólnicy, a nie sama spółka osobowa.

W konsekwencji, do Wnioskodawcy zastosowanie znajdzie regulacja prawna zawarta w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 10 ust. 3 oraz art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Budynek - jako budynek mieszkalny

Pomimo, że przedmiotowy Budynek zawiera lokale mieszkalne - z przeznaczeniem do zamieszkania, jak i lokale użytkowe - z przeznaczeniem na prowadzenie w nich działalności gospodarczej, to aktualne przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewidują możliwości, aby przychód ze sprzedaży takiego Budynku zakwalifikować do dwóch różnych źródeł przychodów, tj.:

1. w części do przychodów z działalności gospodarczej, oraz
2. w części do przychodów ze zbycia nieruchomości poza tą działalnością.

Na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych skutki odpłatnego zbycia nieruchomości zależą od charakteru nieruchomości, tzn. czy budynek jest budynkiem mieszkalnym, czy też budynkiem niemieszkalnym.

Przepisy ww. ustawy, nie definiują, co należy rozumieć pod pojęciem budynek mieszkalny lub budynek niemieszkalny, dlatego w tym zakresie należy odnieść się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), która służy do klasyfikowania obiektów budowlanych w polskim systemie prawnym.

Zgodnie z PKOB:

• budynki mieszkalne - to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych,

• budynki niemieszkalne - to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych; przy czym zgodnie z przeznaczeniem, jako niemieszkalny klasyfikuje się taki budynek, w którym mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana na cele mieszkalne.

Opisany powyżej w pkt 1 niniejszego wniosku Budynek, na gruncie PKOB należy kwalifikować, jako budynek mieszkalny, ponieważ co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej tego Budynku jest i potencjalnie może być wykorzystywana do celów mieszkalnych i taką też kwalifikację należy przyjąć dla celów ustaleń konsekwencji podatkowych w podatku dochodowym od osób fizycznych, przy sprzedaży przedmiotowego Budynku.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1 (tj. przychodów z działalności gospodarczej), nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą (...): budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, (...) gruntu (...) lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (...). Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Ponadto, w myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód z odpłatnego zbycia budynków mieszkalnych, które są w całości lub w części wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej, należy zakwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższej regulacji nie ma znaczenia, czy Budynek lub jego część była zaliczona do środków trwałych w SPJ, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jak również, czy dokonywane odpisy amortyzacyjne były zaliczane do kosztów podatkowych tej działalności. Odpłatna sprzedaż przez SPJ Budynku wraz z gruntem, na którym jest on wybudowany, nie spowoduje zatem powstania przychodu z działalności gospodarczej, ale ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, zaprezentowane przez Niego stanowisko jest prawidłowe.

Ad. 2)

Ponieważ przychód z tytułu sprzedaży Budynku wraz z gruntem, na którym jest on wybudowany, należy zakwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to z uwagi na upływ okresu, jaki został wskazany w tym przepisie, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości zabudowanej Budynkiem nie spowoduje po stronie Wnioskodawcy powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nieruchomość zabudowana Budynkiem została nabyta przez SPJ w 2001 r. W momencie nabycia nieruchomości przez SPJ, wspólnikiem w tej Spółce jawnej był Wnioskodawca.

W przypadku sprzedaży przez SPJ Budynku wraz z gruntem, na którym jest on wybudowany, nie spowoduje to po stronie Wnioskodawcy powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych. Minął bowiem okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. okres pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie przedmiotowego Budynku. Istotne jest również to, że podatnikiem z tytułu sprzedaży Budynku będzie Wnioskodawca, który jest wspólnikiem SPJ. Dla Wnioskodawcy, jako podatnika, należy liczyć okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, od momentu, w którym SPJ nabyła przedmiotowy Budynek, ponieważ to Wnioskodawca od tego momentu stał się podatnikiem z tytułu ewentualnego dochodu ze sprzedaży Budynku.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, zaprezentowane przez Niego stanowisko jest prawidłowe.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Ad. 1) oraz Ad. 2) potwierdzają - wydane w analogicznych sytuacjach - interpretacje indywidualne z dnia 18 listopada 2016 r., Nr 2461-IBPB-l-1.4511.493.2016.2.MJ oraz z dnia 17 października 2016 r., Nr 2461-IBPB-1-1.4511.463.2016.2.MJ.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Należy przy tym zastrzec, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Tym samym, jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie się różnić się od zdarzenia, które wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej