Temat interpretacji

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 stycznia 2019 r. (data wpływu 9 stycznia 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 lutego 2019 r. (data wpływu 4 marca 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 9 stycznia 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 14 lutego 2019 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.17.2019.1.MM, 0112-KDIL2-2.4012.14.2019.3.MŁ, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano za pośrednictwem poczty w dniu 14 lutego 2019 r. (data doręczenia 22 lutego 2019 r.). Wnioskodawca uzupełnił powyższy wniosek pismem z dnia 27 lutego 2019 r. (data wpływu 4 marca 2019 r.).

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w dniu 9 października 1996 r., jako osoba fizyczna, nabył nieruchomość z budynkiem gospodarczym. Nieruchomość tę kupił od osób fizycznych (bez podatku VAT). W styczniu 1997 r. zarejestrował działalność gospodarczą pod adresem tej nieruchomości. W latach 1997-1998 rozbudował budynek o część biurową, magazynową i mieszkalną. Na rozbudowę części magazynowej i biurowej wydał ponad 130 000 zł. Od dnia 31 stycznia 1998 r., uwzględniając poniesione nakłady, rozpoczął amortyzację. W dniu 31 sierpnia 1998 r. Wnioskodawca wynajął część budynku jednemu najemcy, a kilka miesięcy później kolejną część wynajął drugiemu najemcy. W 1999 r. Wnioskodawca zainwestował ponad 40 000 zł w utwardzenie części placu. W dniu 31 maja 1999 r., uwzględniając te koszty, rozpoczął również ich amortyzację. Wnioskodawca na ww. nieruchomości do dzisiaj prowadzi działalność, która głównie obejmuje wynajem pomieszczeń. Nieruchomość jest wynajmowana cały czas, chociaż zmienili się najemcy.

W piśmie z dnia 27 lutego 2019 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wskazał, że przedmiotem nabycia w dniu 2 grudnia 1996 r. było 5 działek leżących koło siebie (2 działki kupione na własność i 3 działki kupione z prawem użytkowania wieczystego) oraz własność budynku gospodarczego o powierzchni użytkowej 108 m². Z powodu braku drogi dojazdowej Wnioskodawca jedną z działek sprzedał 26 lutego 1997 r. w zamian za 11 055 zł i służebność drogi dojazdowej do reszty działek. Po kilkunastu latach działki z prawem użytkowania wieczystego zostały wykupione przez Wnioskodawcę na własność. Wnioskodawca nabył nieruchomość, ponieważ myślał o budowie budynku firmowego i domu. Z domu jednak zrezygnował z powodu hałasu, który jest w okolicy. Budynek ma obecnie powierzchnię 424,70 m². Powierzchnia użytkowo-magazynowa to 341,80 m², a powierzchnia socjalno-mieszkalna to 86 m². Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od dnia 3 stycznia 1997 r. w zakresie wynajmu pomieszczeń i usług budowlanych. Prowadzi księgę przychodów i rozchodów. Forma opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej to od dwóch lat podatek liniowy, a wcześniej podatek progresywny. Nabyta nieruchomość była wykorzystywana do działalności gospodarczej w całości, ale bez części mieszkalnej. Nieruchomość była wykorzystywana do działalności gospodarczej od dnia 3 stycznia 1997 r. Według Wnioskodawcy budynek należy zakwalifikować według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych do grupy 125. Po wykonanej rozbudowie jest to nadal jeden budynek. Wnioskodawca wprowadził budynek do ewidencji środków trwałych w dniu 31 stycznia 1999 r., a plac (2 działki) został utwardzony i wprowadzony do ewidencji środków trwałych w dniu 31 maja 1999 r. Dwie kolejne działki są niezagospodarowane do dzisiaj. Wnioskodawca rozpoczął amortyzację budynku w dniu 1 lutego 1999 r. i z kwoty 150 417,81 zł do tej pory zamortyzował 75 895,58 zł. Koszty poniesione na część mieszkalną były ponoszone oddzielnie i nie były dodawane do amortyzacji. Amortyzację placu Wnioskodawca rozpoczął od dnia 1 czerwca 1999 r. i z kwoty 42 703,08 zł do tej pory zamortyzował 37 508,25 zł. Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Około połowa placu jest utwardzona i wykorzystywana jako parking i miejsce składowania niektórych towarów. Druga połowa (2 działki) to piach i nieużytki. Jedna z działek nieużytkowanych figuruje jeszcze jako działka rolna.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy gdyby Wnioskodawca, jako osoba fizyczna, zdecydował się na sprzedaż nieruchomości osobie fizycznej, będzie zwolniony z podatku VAT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest ocena stanowiska Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania Nr 2 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast pytanie Nr 1 dotyczące podatku od towarów i usług zostanie rozpatrzone odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie przedstawionym w uzupełnieniu wniosku), zbycie nieruchomości po ponad 20 latach nie jest obciążona podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest:

• pkt 3 - pozarolnicza działalność gospodarcza,

• pkt 8 - odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 cyt. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 tej ustawy mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy stanowi natomiast, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

O tym, jaki składnik majątku może stanowić środek trwały decydują regulacje zawarte w art. 22a i 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy czym nie wszystkie wymienione w nich rodzaje składników majątku mogą podlegać amortyzacji podatkowej.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 22a ust. 2 ww. ustawy, amortyzacji podlegają również, z zastrzeżeniem art. 22c, niezależnie od przewidywanego okresu używania:

1. przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych, zwane dalej inwestycjami w obcych środkach trwałych,
2. budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie,
3. składniki majątku, wymienione w ust. 1, niestanowiące własności lub współwłasności podatnika, wykorzystywane przez niego na potrzeby związane z prowadzoną działalnością na podstawie umowy określonej w art. 23a pkt 1, zawartej z właścicielem lub współwłaścicielami tych składników jeżeli zgodnie z przepisami rozdziału 4a odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający zwane także środkami trwałymi.

Natomiast amortyzacji nie podlegają:

1. grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
2. budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu,
3. dzieła sztuki i eksponaty muzealne,
4. wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1 i 1a,
5. składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tę działalność

zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi (art. 22c ww. ustawy).

Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Wskazać należy, że regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w dniu 9 października 1996 r., jako osoba fizyczna, nabył nieruchomość z budynkiem gospodarczym, a w styczniu 1997 r. zarejestrował działalność gospodarczą pod adresem tej nieruchomości w zakresie wynajmu pomieszczeń i usług budowlanych. W latach 1997-1998 rozbudował budynek o część biurową, magazynową i mieszkalną. Na rozbudowę części magazynowej i biurowej wydał ponad 130 000 zł. Od dnia 31 stycznia 1998 r., uwzględniając poniesione nakłady, rozpoczął amortyzację. W dniu 31 sierpnia 1998 r. Wnioskodawca wynajął część budynku jednemu najemcy, a kilka miesięcy później kolejną część wynajął drugiemu najemcy. W 1999 r. Wnioskodawca zainwestował ponad 40 000 zł w utwardzenie części placu. W dniu 31 maja 1999 r. uwzględniając te koszty, rozpoczął również ich amortyzację. Wnioskodawca na ww. nieruchomości do dzisiaj prowadzi działalność, która głównie obejmuje wynajem pomieszczeń. Nieruchomość jest wynajmowana cały czas, chociaż zmienili się najemcy. Wnioskodawca nabył tą nieruchomość, ponieważ myślał o budowie budynku firmowego i domu. Nabyta nieruchomość była wykorzystywana do działalności gospodarczej w całości, ale bez części mieszkalnej od dnia 3 stycznia 1997 r. Wnioskodawca wprowadził budynek do ewidencji środków trwałych w dniu 31 stycznia 1999 r., a plac został utwardzony i wprowadzony do ewidencji środków trwałych w dniu 31 maja 1999 r. Wnioskodawca rozpoczął amortyzację budynku w dniu 1 lutego 1999 r. i z kwoty 150 417,81 zł do tej pory zamortyzował 75 895,58 zł. Koszty poniesione na część mieszkalną były ponoszone oddzielnie i nie były dodawane do amortyzacji. Amortyzację placu Wnioskodawca rozpoczął od dnia 1 czerwca 1999 r. i z kwoty 42 703,08 zł do tej pory zamortyzował 37 508,25 zł. Około połowa placu jest utwardzona i wykorzystywana jako parking i miejsce składowania niektórych towarów.

Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży tej części gruntu wraz z znajdującym się na niej budynkiem, należącej do Wnioskodawcy, która jest wykorzystywana w Jego działalności gospodarczej, stanowić będzie, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, podlegający opodatkowaniu zgodnie z wybraną formą opodatkowania działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Natomiast w odniesieniu do sprzedaży pozostałej części gruntu oraz budynku (w części mieszkalnej), niewykorzystywanej w działalności gospodarczej, znajdzie zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli sprzedaż tej części nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie nieruchomości, to uzyskany z tego tytułu przychód nie będzie stanowił źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Tym samym, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe.

Końcowo należy zaznaczyć, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Tym samym, jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie się różnić od zdarzenia, który wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n ww. ustawy, nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

nieprawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej