Temat interpretacji

Skutki podatkowe sprzedaży gruntu rolnego.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 października 2018 r. (data wpływu 3 października 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 9 listopada 2018 r. na wezwanie z dnia 5 listopada 2017 r. (data doręczenia 7 listopada 2018 r.) Nr KDIP3-2.4011.525.2018.1.AK1 oraz pismem z dnia 30 listopada 2018 r. (data wpływu 30 listopada 2018 r.) na wezwanie z dnia 29 listopada 2018 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.525.2018.2.AK1 o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży gruntu rolnego jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 3 października 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób w zakresie skutków podatkowych sprzedaży gruntu rolnego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 28 września 2018 r., Wnioskodawca dokonał wymiany gruntu nie zmieniając obrębu ani powierzchni (metr do metra). Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nabył aktem dziedziczenia w 2012 roku.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 5 listopada 2018 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.525.2018.1.AK1 wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania. Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie, pismem z dnia 9 listopada 2018 r. wskazując, że:

1. Użyte przez Wnioskodawcę sformułowanie wymiana gruntów oznacza scalenie kilku wąskich i długich działek różnych właścicieli, a następnie podzielenie ich na działki prostokątne z naniesieniem drogi dojazdowej proporcjonalnie metrażowo do posiadanej powierzchni działki w wyniku scalenia, a następnie podziału Wnioskodawca odzyskał tą samą ilość metrów (jak przed podziałem) w tym samym obrębie (jak przed podziałem) oraz między ulicami (tak jak przed podziałem). Powyższy grunt nadal pozostaje gruntem rolnym (nie został przekształcony).
2. Wnioskodawca nie dokonał sprzedaży gruntu nabytego w drodze dziedziczenia w roku 2012, a jedynie wymiany w wyniku scalenia jak to opisał w punkcie 1.
3. Podział został dokonany w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami art. 94 ust. 1 pkt 2, jest to też wpisane w decyzji zatwierdzającej projekt podziału.
4. Wnioskodawca dopiero przewiduje sprzedaż powyższej nieruchomości, Wnioskodawca dokładnie jeszcze nie wie kiedy, ale stąd zapytanie czy będzie musiał zapłacić podatek dochodowy.
5. Powyższy grunt był wykorzystywany tylko i wyłącznie do działalności rolniczej i jego ewentualna sprzedaż nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej.
6. Powyższą nieruchomość Wnioskodawca nabył drogą dziedziczenia (testament) po swojej babci, która zmarła w 2012 roku.
7. Odnośnie przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży gruntu Wnioskodawca nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na inne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawca nie wie jeszcze co zrobi z pieniędzmi ze sprzedaży gruntu. W związku z podziałem tej nieruchomości Wnioskodawca nie uzyskał dochodu, więc uważa, że nie powinien płacić podatku dochodowego, ani nie inwestować na własne cele mieszkaniowe.
8. Grunt na tę chwilę nie został sprzedany.

Następnie pismem z dnia 30 listopada 2018 r. (data wpływu 30 listopada 2018 r.) na wezwanie Organu z dnia 29 listopada 2018 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.525.2018.2.AK1 Wnioskodawca wskazał, że:

1. Złożony wniosek dotyczy zdarzenia przyszłego.
2. W wyniku scalenia i podziału gruntów Wnioskodawca otrzymał nowe działki o łącznym metrażu identycznym jak przed podziałem (wcześniej był to wąski i nie ustawny pas o szerokości ok. 8 m i długości ok. 250 m, a po podziale jest to 5 prostokątnych działek w skład których wchodzi również droga dojazdowa).
3. Grunt rolny, który będzie przedmiotem sprzedaży wchodzi w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy. W przypadku sprzedaży przedmiotem transakcji będzie grunt rolny (nie utraci charakteru rolnego).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży ww. nieruchomości Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłacenia podatku dochodowego?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży ww. nieruchomości Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłacenia podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 28 września 2018 r., Wnioskodawca dokonał wymiany gruntu nabytego aktem dziedziczenia po zmarłej w 2012 roku babci, czyli scalenia kilku wąskich i długich działek różnych właścicieli, a następnie podzielenie ich na działki prostokątne z naniesieniem drogi dojazdowej proporcjonalnie metrażowo do posiadanej powierzchni działki w wyniku scalenia nie zmieniając obrębu, ani powierzchni. Powyższy grunt nadal pozostaje gruntem rolnym (nie został przekształcony). Podział został dokonany w trybie art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jest to też wpisane w decyzji zatwierdzającej projekt podziału. Powyższy grunt był wykorzystywany tylko i wyłącznie do działalności rolniczej i jego ewentualna sprzedaż nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej. W wyniku scalenia i podziału gruntów Wnioskodawca otrzymał nowe działki o łącznym metrażu identycznym jak przed podziałem (wcześniej był to wąski i nie ustawny pas o szerokości ok. 8 m i długości ok. 250 m, a po podziale jest to 5 prostokątnych działek w skład których wchodzi również droga dojazdowa). Grunt rolny, który będzie przedmiotem sprzedaży wchodzi w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy. W przypadku sprzedaży przedmiotem transakcji będzie grunt rolny (nie utraci charakteru rolnego).

Co do zasady przez postępowanie scaleniowe i podział nieruchomości należy rozumieć proces mający na celu uzyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości przez ich właścicieli. W sytuacji gdy właściciel kilku działek dokonuje ich scalenia a następnie nowego podziału geodezyjnego nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o działki, których ta osoba jest już właścicielem. W rozpatrywanej sprawie nie mamy jednak do czynienia z taką sytuacją, gdyż scaleniu i podziałowi uległy działki różnych właścicieli, w tym działka stanowiąca własność Wnioskodawcy. W efekcie scalenia i podziału nieruchomości między różnymi właścicielami, w wyniku której Wnioskodawca nabył prawo do nowych działek, których przed dokonaniem ww. czynności nie był właścicielem. W świetle opisanego zdarzenia przyszłego oraz przywołanych powyżej przepisów prawa stwierdzić należy, że efektem scalenia i podziału działek było nabycie nowych działek o innym kształcie niż przed dokonaniem scalenia i podziału. Wnioskodawca nabył prawo do części działek, których przed dokonaniem scalenia i podziału nie był właścicielem.

Mając powyższe na uwadze, należy wskazać, że datą nabycia działki lub części działek, których Wnioskodawca był właścicielem przed dokonanym scaleniem i podziałem jest rok 2012 r. Natomiast datą nabycia działek lub ich części, których Wnioskodawca stał się właścicielem w wyniku scalenia i podziału jest rok 2018. Aby ustalić jaki procent sprzedanej działki/działek Wnioskodawca nabył w 2012 lub 2018 roku, Wnioskodawca winien ustalić jaka część powierzchni (określona procentowo) sprzedanej działki leży w granicach dawnej działki będącej wcześniej własnością innych właścicieli.

Użyte w powyższym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy odpłatne zbycie oznacza każde przeniesienie prawa własności lub praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin odpłatne zbycie obejmuje bowiem szeroki zakres umów.

Nie ma przy tym znaczenia, czy nabyte nieruchomości w wyniku podziału i scalenia nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnię.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 cytowanej ustawy).

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z powyższymi uregulowaniami, przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np. koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty jego uzyskania, ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy w zależności od tego czy uprzednie nabycie sprzedawanej nieruchomości lub prawa miało charakter odpłatny czy nieodpłatny.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jednakże, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Stosownie do treści art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1892, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

W myśl art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Szczegółowe określenie, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego wymaga odniesienia się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2016 r., poz. 1034, z późn. zm.) oraz Załącznika Nr 6 do tego rozporządzenia.

Zgodnie z § 67 ww. rozporządzenia użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy:

1. grunty rolne,
2. grunty leśne,
3. grunty zabudowane i zurbanizowane,
4. użytki ekologiczne, oznaczone symbolem złożonym z litery E oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego określającego sposób zagospodarowania lub użytkowania terenu, np. E-Ws, E-Wp, E-Ls, E-Lz, E-N, E-Ps, E-R,
5. (uchylony),
6. grunty pod wodami,
7. tereny różne oznaczone symbolem - Tr.

Stosownie do treści § 68 ust. 1 ww. rozporządzenia, grunty rolne dzielą się na:

1. użytki rolne, do których zalicza się:
   1. grunty orne, oznaczone symbolem - R,
   2. sady, oznaczone symbolem - S,
   3. łąki trwałe, oznaczone symbolem - Ł,
   4. pastwiska trwałe, oznaczone symbolem - Ps,
   5. grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem - Br,
   6. grunty pod stawami, oznaczone symbolem - Wsr,
   7. grunty pod rowami, oznaczone symbolem - W,
   8. grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem - Lzr,
2. nieużytki, oznaczone symbolem - N.

Natomiast zgodnie z § 68 ust. 3 ww. rozporządzenia, grunty zabudowane i zurbanizowane dzielą się na:

1. tereny mieszkaniowe, oznaczone symbolem - B,
2. tereny przemysłowe, oznaczone symbolem - Ba,
3. inne tereny zabudowane, oznaczone symbolem - Bi,
4. zurbanizowane tereny niezabudowane, oznaczone symbolem - Bp,
5. tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, oznaczone symbolem - Bz,
6. użytki kopalne, oznaczone symbolem - K,
7. tereny komunikacyjne, w tym:
   1. drogi, oznaczone symbolem - dr,
   2. tereny kolejowe, oznaczone symbolem - Tk,
   3. inne tereny komunikacyjne, oznaczone symbolem Ti,
   4. grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych lub linii kolejowych, oznaczone symbolem - Tp.

Uwzględniając powyższe uregulowania prawne stwierdzić należy, że zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależnione zostało od wystąpienia następujących przesłanek:

• sprzedane grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne,

• muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy), ewentualnie jego część składową,

• grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.

Zaznaczyć należy, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, korzystanie z każdej preferencji podatkowej, w tym ulgi przewidzianej w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzależnione jest od spełnienia wszystkich przesłanek wymaganych do jej zastosowania. Jeżeli zatem, zostaną zachowane powyższe warunki, przychód uzyskany ze sprzedaży tego rodzaju nieruchomości lub udziału w nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że przedmiotowe zwolnienie zostało zastosowane przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Przesłanką wymienioną w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest konieczność zachowania charakteru rolnego gruntu (części gospodarstwa rolnego). Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujący jest cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy, co do dalszego przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją.

Oceniając spełnienie przesłanki utraty charakteru rolnego, należy zwrócić uwagę przede wszystkim na faktyczny zamiar nabywcy co do dalszego przeznaczenia nieruchomości. Cel nabycia gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy, jak również z innych okoliczności związanych z daną transakcja. Całokształt tych okoliczności może wskazywać na utratę charakteru rolnego nabywanego gruntu. Ponadto wskazać należy, że utrata charakteru rolnego w związku ze sprzedażą może wystąpić bezpośrednio po sprzedaży, ale może nastąpić dopiero w przyszłości, jednakże w momencie sprzedaży strony umowy winny być świadome celu zakupu i przeznaczenia gruntów.

Wyjaśnić należy, że ustawodawca nie określił czasu, w którym zmiana przeznaczenia nieruchomości rolnej skutkowałaby koniecznością zapłaty podatku. Zauważyć bowiem należy, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymaga, aby utrata charakteru rolnego gruntów nie nastąpiła w związku z tą sprzedażą. Zatem, ustawodawca nie zawęża zmiany charakteru gruntów czasowo jedynie do momentu sprzedaży. Przepis ten nie zawiera bowiem sformułowania na skutek sprzedaży. Ponieważ ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy używa określenia w związku i nie definiuje, co należy rozumieć przez to pojęcie, to niewątpliwie chodzi mu o językowe, potoczne rozumienie tego pojęcia. Oznacza to, że chodzi o każdy związek, w następstwie, którego grunty tracą swój charakter rolny, byle tylko można było go powiązać ze sprzedażą. Może to być związek uprzedni, rozumiany jako przygotowawczy do sprzedaży, bezpośrednio związany ze sprzedażą, czy też będący skutkiem sprzedaży. Zatem, utrata charakteru rolnego musi być powiązana ze sprzedażą, choć ten związek nie może być rozumiany, że z chwilą dokonania czynności powinna nastąpić zmiana charakteru gruntu. Dla oceny utraty charakteru rolnego gruntu, znaczenie mają okoliczności faktyczne, a nie formalnoprawne związane z charakterem gruntu. Okoliczności te mogą dotyczyć zarówno podatnika, jak i nabywcy, którego zakres działalności bądź czynności faktyczne podejmowane przez niego przed zawarciem umowy, czy też w związku z zawartą umową, wskazują na to, że kupuje on nieruchomość z zamiarem wykorzystania jej w sposób odbiegający od sposobu wykorzystywania gruntów rolnych. Utraty charakteru rolnego nie należy utożsamiać tylko z momentem sprzedaży.

O utracie charakteru rolnego gruntów świadczy wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania, niezależnie od statusu prawnego tych gruntów i zmian w stosownych ewidencjach i dokumentach. Przy ocenie utraty charakteru rolnego nie jest zatem podważany czy kwestionowany status prawny gruntów, lecz ocenie podlega całokształt okoliczności faktycznych, które mogą świadczyć o utracie ich rolnego sposobu użytkowania. Nie przesądza o tym wyłącznie oświadczenie kupującego, bowiem decydującymi w tym względzie są okoliczności faktyczne, takie jak zamiar nabywcy co do ich wykorzystywania. Przykładowo, nabycie gruntów powinno nastąpić w celu utworzenia gospodarstwa rolnego bądź jego powiększenia.

Naczelny Sąd Administracyjny podkreśla, że ocena spełnienia przesłanek zwolnienia wynikających z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych musi uwzględnić wszystkie, znane w dniu dokonywania sprzedaży, okoliczności dotyczące sposobu wykorzystywania gruntu przez nabywcę, w tym również obiektywnie i niewątpliwie wskazujące na to, że w wyniku sprzedaży charakter gruntu ulegnie zmianie. O możliwej zmianie charakteru gruntu mogą świadczyć takie okoliczności jak: położenie sprzedanej nieruchomości, jej wielkość, przydatność do działalności rolniczej po sprzedaży, rodzaj działalności prowadzonej przez nabywcę itp. Samo zaś oświadczenie nabywcy o włączeniu nabywanej działki do gospodarstwa rolnego złożone w akcie notarialnym w świetle okoliczności faktycznych może okazać się niemiarodajne i niewystarczające dla zastosowania zwolnienia (zob. wyrok NSA z 22 maja 2015 r., sygn. akt II FSK 378/14).

Jednocześnie utraty charakteru rolnego, do którego w swej dyspozycji odwołuje się art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie należy utożsamiać bezpośrednio oraz wyłącznie z utratą tego charakteru w sensie prawnym, ale jak wykazano powyżej przede wszystkim w sensie faktycznym. W związku z tym, że w art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy nie odwołano się do klasyfikacji gruntów, ich formalne dalsze klasyfikowanie do gruntów rolnych, jak również opłacanie podatku rolnego, nie ma istotnego znaczenia dla tej oceny (zob. wyrok WSA w Gdańsku z 19 sierpnia 2015 r., sygn. akt I SA/Gd 667/15).

Biorąc powyższe pod uwagę, należy wskazać, że przyjmując za Wnioskodawcą, że przedmiotem transakcji sprzedaży będzie grunt rolny, powyższa czynność będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o ile w istocie przedmiotowe grunty rolne stanowiące część lub całość gospodarstwa rolnego w wyniku sprzedaży nie utracą charakteru rolnego i nabywca nadal będzie je wykorzystywać do działalności rolniczej.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Należy wskazać, że okoliczność czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży nie utraciła charakteru rolnego, czy też nie utraci w przyszłości charakteru rolnego podlega weryfikacji przez właściwy organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Może się zatem okazać, że organy podatkowe na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego ustalą inny stan faktyczny sprawy niż ten, który podał we wniosku o interpretację indywidualną Wnioskodawca. Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania leży w interesie podatnika, więc to po jego stronie spoczywa obowiązek wykazania, że spełnia przesłanki do zwolnienia. Interpretacja indywidualna nie ma w żadnym wypadku zastępować kontroli podatkowej czy postępowania podatkowego.

Należy wskazać, że dokumenty dołączone do wniosku i jego uzupełnień nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydawanej interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej