Temat interpretacji

Wydatek poniesiony na remont dachu budynku należącego do wspólnoty mieszkaniowej jako koszt odpłatnego zbycia lokalu Wnioskodawcy.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 18 grudnia 2018 r. (data wpływu 20 grudnia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 lutego 2019 r. (data wpływu 11 lutego 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 grudnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 25 stycznia 2019 r. nr 0112.KDIL3-2.4011.466.2018.1.JK wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Wezwanie wysłane w dniu 25 stycznia 2019 r. zostało skutecznie doręczone w dniu 31stycznia 2019 r. Natomiast w dniu 11 lutego 2019 r. (data nadania 4 lutego 2019 r.) wniosek został uzupełniony.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2015 r. Zainteresowana sprzedała mieszkanie nabyte w drodze darowizny dnia 25 marca 2011 r.

Powyższy lokal zgodnie z umową o zarządzaniu nieruchomością wspólną został oddany zarządowi Gminy zarząd lokalami komunalnymi, która dokonywała wszelkich czynności związanych z utrzymaniem i zarządzaniem nieruchomością w imieniu wspólnoty mieszkaniowej.

W trakcie użytkowania zarząd lokalami komunalnymi podjął decyzję o remoncie kompleksowym dachu, który miał miejsce w grudniu 2013 r. Każdy z mieszkańców został zobowiązany do partycypowania w kosztach remontu. Rozliczenie nastąpiło proporcjonalnie do posiadanego udziału w całej nieruchomości. Zgodnie z zaświadczeniem uzyskanym dnia 29 listopada 2017 r. od zarządu lokalami komunalnymi Zainteresowana poniosła koszt uiszczając kwotę w wysokości 6.217,03 zł, co odpowiadało wielkości posiadanego udziału w nieruchomości. Wydatki poniesione na remont dachu zostały poczynione w czasie posiadania przez Wnioskodawczynię nieruchomości.

Faktura dotycząca przeprowadzonej inwestycji została wystawiona na zarząd lokalami komunalnymi, natomiast odbiorcą usługi byli wszyscy lokatorzy reprezentowani przez zarząd lokalami komunalnymi.

Wnioskodawczyni jako członek wspólnoty mieszkaniowej zgodnie z ustawą jest zobowiązana uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem części wspólnych nieruchomości, których również jest właścicielem w częściach przypadających na jej lokal. Zgodnie z postanowieniami statutu obowiązek ten jest obligatoryjny.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Zainteresowana podała, że wpłata na remont dachu była dokonana jednorazowo jako udział Wnioskodawczyni w kosztach remontu dachu. Zainteresowana była właścicielem 7% wspólnych części budynku. Kwotę w wysokości 6.217,03 zł (sześć tysięcy dwieście siedemnaście 03/100 zł) musiała obligatoryjnie wpłacić. Inwestycji tej nie zrealizowano z funduszu remontowego ponieważ wspólnota mieszkaniowa powstała niedawno i nie było odpowiedniej kwoty na remont, a dach się sypał.

W kamienicy zostały wykupione przez osoby prywatne 2 (dwa) mieszkania, których udział wynosił 15% całości, a pozostałe lokale były lokalami komunalnymi, które podlegały pod zarząd lokalami komunalnymi. Z tego też względu mając udział większościowy zarząd zarządzał całym budynkiem.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy poniesiony wydatek można uznać za koszt uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, koszty poniesione przez nią na kompleksowy remont dachu stanowią koszt uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl tej ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabyty w drodze spadku, darowizny lub w inny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wydatki na cele remontowe dachu zostały poczynione w czasie posiadania nieruchomości oraz bezwzględnie zwiększyły wartość lokalu. Część wspólna w postaci dachu służy wszystkim właścicielom nieruchomości i w bezpośredni sposób przekłada się nie tylko na komfort i bezpieczeństwo mieszkania, ale świadczy o renomie inwestycji oraz jej wartości.

Ważna jest ich funkcjonalność, wygląd, a przede wszystkim zastosowanie, gdyż budynek nie posiadający elementu części wspólnej w postaci dachu nie spełnia wymogów uznania budowli za kompletną i zdatną do zamieszkania, stając się nieodłączną częścią nie tylko budynku jako całości ale i każdego mieszkania. Faktura dot. przeprowadzonej inwestycji została wystawiona na zarząd lokalami komunalnymi, gdyż zgodnie z umową Wspólnota Mieszkaniowa przekazała zarządzanie nieruchomością wspólną Gminie zarządowi lokalami komunalnymi, jednak odbiorcami byli wszyscy lokatorzy budynku.

Jako członek wspólnoty Zainteresowana jest zobowiązana uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacja i utrzymaniem części wspólnych nieruchomości.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni uważa, że poniesiony przez nią koszt związany z opisanym remontem części wspólnej nieruchomości w wysokości posiadanego przez nią udziału powinien stanowić koszt uzyskania przychodu.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Zainteresowana ponownie wyraźnie zaakcentowała, że koszt, który poniosła na kompleksowy remont dachu stanowi koszt uzyskania przychodu, ponieważ remont dachu w oczywisty sposób zwiększył wartość nieruchomości i posiadanego lokalu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonana w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym sprzedaż lokalu mieszkalnego, która nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Z kolei podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (ust. 3 ww. przepisu).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Przykładowo do takich kosztów można zaliczyć:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
• koszty i opłaty sądowe.

Od powyższych kosztów odróżnić należy koszty uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy.

Przepisem określającym, jakiego rodzaju wydatki uznaje się z kolei za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych w drodze darowizny, jest art. 22 ust. 6d ustawy.

Stanowi on, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu. Z brzmienia przepisu, jak i z poglądów reprezentowanych przez doktrynę wynika jednak, że za nakłady poniesione na lokal mieszkalny rozumie się wydatki ulepszające, modernizujące dany lokal mieszkalny, czy też nawet wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową lokalu.

Z cytowanych powyżej przepisów prawa podatkowego wynika zatem, że nakłady na lokal mieszkalny mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu pod warunkiem, że:

• zwiększyły jego wartość,
• poniesione zostały w czasie jego posiadania,
• zostały udokumentowane fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Wyżej wymienione przepisy należy czytać w sposób łączny. A zatem, aby móc wywieść z nich określone prawo muszą być spełnione wszystkie przesłanki w nich unormowane. Niespełnienie chociażby jednej z nich dyskwalifikuje podatnika do skorzystania z prawa określonego w tych przepisach.

W przedmiotowej sprawie zarząd nieruchomością wspólną został powierzony Zarządowi Gminie zarząd lokalami komunalnymi, który to zarząd zlecił remont dachu. Każdy z mieszkańców (w tym Zainteresowana) został zobowiązany do partycypowania w kosztach remontu. Rozliczenie nastąpiło proporcjonalnie do posiadanego udziału w całej nieruchomości. Zainteresowana poniosła koszt uiszczając kwotę w wysokości 6.217,03 zł, co odpowiadało wielkości posiadanego udziału w nieruchomości. Kwota ta nie pochodziła z wpłat na fundusz remontowy, gdyż wspólnota takowego jeszcze nie posiadała. Faktura dotycząca przeprowadzonej inwestycji została wystawiona na zarząd lokalami komunalnymi (gdyż w kamienicy większość mieszkań to mieszkania komunalne, a zatem zarząd sprawuje czynności zarządcze nad całym budynkiem), natomiast Wnioskodawczyni posiada zaświadczenia od ww. zarządu, że poniosła omawiane koszty.

W tym miejscu zaakcentować wyraźnie należy, że przywołane powyżej przepisy jednoznacznie wskazują, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mogą być tylko udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia zbywanego lokalu powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające jego wartość. Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione. Zatem, sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia, wytworzenia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie wystarczy samo subiektywne przekonanie podatnika, że ponieważ wydatek w jakiś sposób z różnych względów towarzyszy, np. zwiększeniu wartości lokalu, to należy uznać go za wydatek mający wpływ na wysokość podstawy opodatkowania. Nie każdy bowiem wydatek będzie uznany za nakład na lokal mieszkalny zwiększający jego wartość. Określając zatem koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę tylko te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód i zostały wymienione w art. 22 ust. 6c i 6d (nie tracąc z punktu widzenia brzmienia art. 22 ust. 6e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że skoro Wnioskodawczyni nie posiada faktury VAT dokumentującej poniesienie przez nią (stwierdzającej, że to Zainteresowana jest odbiorcą wykonanej usługi) wydatku na remont dachu to nie spełniła jednej z obligatoryjnych przesłanek (wymienionych w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) uznania poniesionych wydatków jako nakładów zwiększających wartość lokalu. W konsekwencji poniesiony przez Wnioskodawczynię koszt związany z opisanym remontem części wspólnej nieruchomości nie może stanowić kosztu uzyskania przychodu z tytułu zbycia przedmiotowego lokalu, a co za tym idzie stanowisko Zainteresowanej należało uznać za nieprawidłowe.

Końcowo wskazać należy, że dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały weryfikacji i analizie w postępowaniu o wydanie niniejszej interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

nieprawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej